恒隆地产的城市流量密码：践行长期主义 构建绿色可持续商业“生态圈”

本报记者 杨让晨 石英婧 上海报道

（截至2023年年底，无锡恒隆广场的零售业态出租率已经达到了98%。杨让晨/摄影）

恒隆地产（00101.HK）在坚持长期主义，深耕城市发展的同时也将迈入新的发展阶段。

4月26日，恒隆地产在港交所公告，陈启宗正式卸任董事长一职，交棒其子陈文博，恒隆地产迎来第三代掌门人。

“在当前的地缘政治和经济大环境下，我们需更谨慎。我们业务的性质和现状，都足够扎实、稳定和可测。”陈文博此前在恒隆地产2023年业绩报告中如此表示。

同时，陈文博也表示，香港及内地市场都有发展机遇，集团未来的发展重心将会放在内地市场，虽然近期经营环境略有困难，但相信未来有较大增长空间和较多发展机会。

据恒隆地产2023年业绩报告，截至2023年年底，公司营收总额达到103.16亿港元，较上年增长3%，基本纯利达到41.37亿港元。同时，经过在中国内地市场33年的发展，内地市场已经成为恒隆地产的营收主力，2023年，恒隆地产在内地市场的营收达到69.67亿港元，较上年增长3%。

同时，恒隆地产2023年在内地市场的高端商场收入也成为“中坚力量”，达到了人民币43.38亿元，较上年同期增长9%，成为恒隆地产各项业务中收入占比最多的部分。

《中国经营报》记者注意到，尽管外部环境变化不断，但坚持长期主义，深耕城市发展仍是目前恒隆地产在内地市场的发展方向之一。恒隆地产董事—办公楼、住宅及服务式公寓隋颂伟日前在接受记者采访时表示，作为长期投资者，公司在内地及香港拥有的大部分物业都是长期持有。“价值一定要通过长期运营来体现，所以公司一直坚持长期主义来降低风险，和城市共同发展、共同成长。”

中指研究院相关报告分析认为，经济发达地区商业市场仍有较大发展潜力，但核心一二线城市未来或以存量竞争为主，并且将更加激烈。“长期来看，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。”

办公楼业务逆势增长

在未来，恒隆地产的办公楼产品形态仍将保持市场顶尖水平。

据2023年财报数据，恒隆地产在内地市场已落成的物业总楼面面积已经达到221万平方米，发展中的物业面积则有90万平方米。其中，恒隆地产的办公楼业务逆势增长，在2023年的办公楼租赁业务收入较上年同期增长了5%，达到11.61亿元。

不过，据仲量联行数据，2023年，全国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场2023年新增供应量约为600万平方米，同比增长19.6%，但全年净吸纳量约为252万平方米，同比减少6.6%，供需缺口进一步拉大。

对此，恒隆地产方面表示，办公楼业务取得增长，公司有自己独特的优势。“公司在中国内地市场的6个城市拥有7个办公楼项目，每一个项目都是综合性战略的体现。公司的项目基本位于每个城市的核心地段，产品形态也是市场顶尖水平，具备了相当综合的竞争优势，目前公司在各个城市的出租率和租金水平都处于领先地位。”

以位于上海市南京西路的上海恒隆广场办公楼为例，据2023年财报数据，该办公楼项目出租率达到了96%。恒隆地产方面表示，南京西路作为市内的传统核心商业区，办公楼表现较其他区域稳健。

“未来不同城市的办公楼发展将呈现多层次的趋势，即强者愈强，弱者可能需要更长时间来巩固自身实力。”恒隆地产方面表示，未来也将继续积极寻找符合国家新质生产力要求的客户。

相关资料显示，目前恒隆地产还推出了自营的多功能办公空间“恒聚”，目前已在无锡、武汉等地的恒隆广场落地。恒隆地产方面进一步表示，在未来，“恒聚”将专注吸纳优质的中小型企业，为客户提供更丰富的服务选项和体验。

对于未来办公楼市场的走向，运营质量、低碳水平等或将是重点。中指研究院方面分析表示，长期来看，需求逐步恢复，叠加开工投资有所放缓，未来办公楼市场或将找到新的供求平衡点。“同时，企业对于办公楼运营质量、物业配置、绿色低碳水平等要求不断提高，存量运营对于办公楼租金的影响将更加显著。”

专注高端业态

除了办公楼业务逆势提升外，高端商场仍是目前恒隆地产的收入主力。

据2023年财报，恒隆地产在内地市场共有10个运营中的恒隆广场项目，其中高端商场租赁收入较上年同期提升了9%。

以上海恒隆广场和无锡恒隆广场为例，上海恒隆广场拥有超过120家来自世界各地的奢侈品品牌，是口碑载道的高端品牌集中地，截至2023年年底，上海恒隆广场的零售业态出租率达到100%。恒隆方面表示，在2024年，上海恒隆广场将持续调整其租户组合，提供更多元化的高端设计师品牌选择，发挥策划和执行高效会员计划活动的能力。

除上海外，恒隆地产位于无锡市中心的无锡恒隆广场项目也颇受顾客欢迎。记者注意到，在2023年，无锡恒隆广场录得了稳健的优质客流量和零售销售增长，截至2023年年底，无锡恒隆广场的零售业态出租率达到了98%。

为何作为二线城市也拥有不俗的消费潜力？恒隆地产方面表示，中国国土辽阔，各城市即使被归为二线、三线城市，情况也不尽相同。“以无锡为例，该市人均GDP在全国大中城市中排名第一，客人的消费力与一线城市相当。”

“在此背景下，建设高端商场更为合适，无锡恒隆广场的客户群体不仅限于无锡市民，还包括诸如常州、苏州等苏南周边城市居民。”恒隆地产方面进一步表示，尽管目前中国消费者拥有更多购物渠道并且变得更加谨慎，但仍然保持着消费欲望和能力。“未来，公司需要提供优质产品，加强话题性营销，并提供更多会员服务，以增进客户与公司之间的联系。”

据了解，在2023年，无锡恒隆广场就开展了高楼层升级改造和主要奢侈品牌店面扩充工程。在2024年，无锡恒隆广场将以高楼层商户及餐饮租户为重点，继续优化租户组合，并筹办更多大型活动，以提升客流量和顾客忠诚度。

“自2013年开始，公司在无锡打造了第一个真正高端的购物商场，自开业以来公司引入了包括Prada在内的高端品牌，自2020年开始，我们不断丰富和提升这些高端品牌，其中部分品牌已经从商场一楼扩展到商场二楼。”恒隆地产方面进一步表示，未来将继续丰富和发展高端品牌业态。

立足城市深耕

扎根城市发展完整的综合体业态也是恒隆地产的发展战略之一。

从长期主义角度出发，近年来恒隆地产在内地市场继续巩固办公楼、高端商场等传统业务的同时，开始布局高端服务式寓所“恒隆府”等新业务，继续强化与城市的联系，协同城市发展进步。

相关资料显示，截至2023年年底，进入中国内地市场33年的恒隆地产目前业务布局已涉及中国内地9个城市，包含11个项目，覆盖了华东、华中、华北以及华西地区。其中，位于杭州、无锡、昆明等地的发展中项目也均在稳步推进。

高端服务式寓所业务是近年来恒隆地产的发力方向之一。记者注意到，恒隆地产的高端服务式寓所项目“恒隆府”，已经在武汉、昆明、无锡等城市落地。其中，武汉“恒隆府”项目拥有3座寓所大楼，昆明和无锡的相关项目则分别将于2024年和2025年落成。

值得注意的是，位于昆明的“恒隆府”项目“昆明君悦居”由恒隆地产与凯悦酒店集团合作打造。隋颂伟对记者表示，凯悦酒店在昆明市场被视为其中最好的酒店之一，合作是强强联手的战略，能够为客人提供优质的服务和体验。“购买寓所的客人将享受到酒店的服务。”

至于为何上述三个城市会成为新业务项目落地的城市，隋颂伟告诉记者，恒隆地产在选择地块时会考虑城市潜力，致力于打造城市的地标和名片，为城市作出贡献。

“与沈阳不同，昆明君悦酒店位于建筑中层，最上层的‘昆明君悦居’能够让客人更好地体验城市景观，并享受到花园酒店的服务。”隋颂伟进一步表示，未来可能会考虑与其他酒店品牌合作。

“在市中心居住是一种稀缺资源，公司致力于在上海推广综合体概念，并吸引不同的客户入驻位于上海港汇恒隆广场的寓所。”隋颂伟表示，综合体包括商场、办公楼、寓所和酒店，这几大配套构成了一个完整的综合体。“每天有上千人在综合体工作、生活，综合体的商场也有一定客流量，能够为办公楼同时提供服务，形成一个生态圈。”

“公司致力于打造城市的地标和名片，公司每个项目都位于城市核心区。” 在隋颂伟看来，这正是恒隆地产坚持长期主义的体现。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）