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万科倒不了了

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过去2个月,是万科成立40年以来最黑暗的时刻。

先是3月,几十亿的债务展期没谈妥,再是股债双杀,市净率仅为0.46,跌至十年最低点,评级下调为“垃圾级”,还被爆出被烟台合作方举报、济南公司负责人被带走等传闻。

一时间,这个地产标杆、行业底线被巨大恐慌情绪笼罩,大家对地产的未来也悲观到底。

万科能活下去吗?中国房地产还能行吗?

01

中国的楼市,永远不缺大起大落。

5月的万科出人意料的迎来了大反转,只需要一点利好,立马回到舞台中央。

5月17日,随着一系列的利好消息下放,地产圈掀起涨停潮,万科更是领衔其中,股债大涨,A股强势涨停,成交额78.17亿元,市值重返千亿大关,境内债连日大涨超10%颇有昔日王者归来的气势。

仔细看最近万科新闻,回暖迹象板上钉钉!

首先是银行开始给万科解难。

5月10日,万科向邮政银行申请了13亿贷款,13日中国银行、农业银行、北京银行为万科提供了共计73.39亿元抵押担保贷款。

5月16日,据两位内部消息人士透露,万科已与银行贷款人就其拟议的800亿元人民币(约合111亿美元)岸上银团贷款的抵押品达成初步协议,而贷款的提取额预计将不超过500亿元人民币。

要知道银行给地产放水是非常严格的,要么是央企,像华润保利招商这种,要么是有优质抵押物的民企,像龙湖那样。

这次肯给万科放水,在于万科的融资战略转变。

从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式,利用手上优质的资源、资产、押品,拿出来去对外担保贷款。

数据显示,今年以来,万科已新增融资提款168亿元,境内新增融资平均成本3.33%。

银行开始输血,代表了更高层的授意,万科不能倒!

02

为了活下去,万科不仅撕破口子开始去搞担保贷款,更是把最优质的地块摆在货架上卖了。

5月8日,万科在深圳公共资源交易中心官网挂出了土地使用权转让的公告,该宗地位于深圳湾超级总部基地(T208-0053),起始价为22.35亿,竞买保证金为4.5亿元,竞价阶梯为1000万元。

深圳湾超级总部基地,懂的都懂,是深圳举全力打造的顶级CBD地段,算是当下最优质的商办资产了。

这块地是万科在2017年12月拿到手的,花了31.37亿元,现在以22亿卖出,7折的骨折价,没有升值反而净亏10亿,说明万科极度地需要现金流,以应对即将到来的偿债高峰期。

一切都是为了活下去。

其实在3月危机初期,万科的债主们就表达想要万科增加资产抵押,通过变卖资产表现自救的诚意,彼时万科还不肯向现实低头。

如今,万科通过变卖深圳湾优质地段,除了能拿到救命钱,更是交出了“投名状”,给资本、市场注入了强心剂,用搏命的姿态换来了国家队的信任。

强如万科背靠大股东深铁集团,其财务状况也不是很理想,卖资产、卖股权是短期内快速收割现金流的办法之一。

现阶段,房企与其靠外部支持,不如自救。

03

众所周知,万科很早就喊出了活下去”,很多战略预判也都做对了,但却并未坚决的执行。

2020年三道红线横空出世,标志着地产正式进入出清阶段,而2021年,万科仍在大举拿地,规模高达1900万平米,仅次于碧桂园。

要知道2018年,万科是行业第一个说“活下去”的吹哨人,实际却在扩张。

还有,当下的市场情况,比万科预判的最差情形还要糟糕。

自2023年以来,万科依然花了500多亿在公开市场拿地。

敢拿地,说明当时万科对楼市还有信心,但这500多亿的土地款,再加上盖楼所需的建安成本,而这些新开工项目目前的状态要么卖不出去,要么还在建,让万科本就捉襟见肘的现金流更是雪上加霜。

在最近的投资者关系活动中,万科罕见地进行了自我反思,结论跟炸天团的观点不谋而合——“在宏观情况和行业情况发生重大变化时,依然维持扩张惯性,未能及时调整”、“意识到高速增长终将结束,但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。

如今,经过了这一波债务危机和舆论风波后,以危机感驱动的万科,找到了当年超越周期的节奏,明确了活下去的战略。

先是加快商办处置,计划每年完成200亿元交易,同时主动完成融资模式转型,然后将聚焦主业,做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。

现在万科融资通了,资产卖了,下一步就是盘活去化,保持经营性现金流为正。

这不,一揽子地产刺激政策已经释放了,且看万科未来如何出牌。

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