万科倒不了了

过去2个月，是万科成立40年以来最黑暗的时刻。

先是3月，几十亿的债务展期没谈妥，再是股债双杀，市净率仅为0.46，跌至十年最低点，评级下调为“垃圾级”，还被爆出被烟台合作方举报、济南公司负责人被带走等传闻。

一时间，这个地产标杆、行业底线被巨大恐慌情绪笼罩，大家对地产的未来也悲观到底。

万科能活下去吗？中国房地产还能行吗？

01

中国的楼市，永远不缺大起大落。

5月的万科出人意料的迎来了大反转，只需要一点利好，立马回到舞台中央。

5月17日，随着一系列的利好消息下放，地产圈掀起涨停潮，万科更是领衔其中，股债大涨，A股强势涨停，成交额78.17亿元，市值重返千亿大关，境内债连日大涨超10%，颇有昔日王者归来的气势。

仔细看最近万科新闻，回暖迹象板上钉钉！

首先是银行开始给万科解难。

5月10日，万科向邮政银行申请了13亿贷款，13日中国银行、农业银行、北京银行为万科提供了共计73.39亿元抵押担保贷款。

5月16日，据两位内部消息人士透露，万科已与银行贷款人就其拟议的800亿元人民币（约合111亿美元）岸上银团贷款的抵押品达成初步协议，而贷款的提取额预计将不超过500亿元人民币。

要知道银行给地产放水是非常严格的，要么是央企，像华润保利招商这种，要么是有优质抵押物的民企，像龙湖那样。

这次肯给万科放水，在于万科的融资战略转变。

从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式，利用手上优质的资源、资产、押品，拿出来去对外担保贷款。

数据显示，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%。

银行开始输血，代表了更高层的授意，万科不能倒！

02

为了活下去，万科不仅撕破口子开始去搞担保贷款，更是把最优质的地块摆在货架上卖了。

5月8日，万科在深圳公共资源交易中心官网挂出了土地使用权转让的公告，该宗地位于深圳湾超级总部基地（T208-0053），起始价为22.35亿，竞买保证金为4.5亿元，竞价阶梯为1000万元。

深圳湾超级总部基地，懂的都懂，是深圳举全力打造的顶级CBD地段，算是当下最优质的商办资产了。

这块地是万科在2017年12月拿到手的，花了31.37亿元，现在以22亿卖出，7折的骨折价，没有升值反而净亏10亿，说明万科极度地需要现金流，以应对即将到来的偿债高峰期。

一切都是为了活下去。

其实在3月危机初期，万科的债主们就表达想要万科增加资产抵押，通过变卖资产表现自救的诚意，彼时万科还不肯向现实低头。

如今，万科通过变卖深圳湾优质地段，除了能拿到救命钱，更是交出了“投名状”，给资本、市场注入了强心剂，用搏命的姿态换来了国家队的信任。

强如万科背靠大股东深铁集团，其财务状况也不是很理想，卖资产、卖股权是短期内快速收割现金流的办法之一。

现阶段，房企与其靠外部支持，不如自救。

03

众所周知，万科很早就喊出了“活下去”，很多战略预判也都做对了，但却并未坚决的执行。

2020年三道红线横空出世，标志着地产正式进入出清阶段，而2021年，万科仍在大举拿地，规模高达1900万平米，仅次于碧桂园。

要知道2018年，万科是行业第一个说“活下去”的吹哨人，实际却在扩张。

还有，当下的市场情况，比万科预判的最差情形还要糟糕。

自2023年以来，万科依然花了500多亿在公开市场拿地。

敢拿地，说明当时万科对楼市还有信心，但这500多亿的土地款，再加上盖楼所需的建安成本，而这些新开工项目目前的状态要么卖不出去，要么还在建，让万科本就捉襟见肘的现金流更是雪上加霜。

在最近的投资者关系活动中，万科罕见地进行了自我反思，结论跟炸天团的观点不谋而合——“在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整”、“意识到高速增长终将结束，但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。

如今，经过了这一波债务危机和舆论风波后，以危机感驱动的万科，找到了当年超越周期的节奏，明确了活下去的战略。

先是加快商办处置，计划每年完成200亿元交易，同时主动完成融资模式转型，然后将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

现在万科融资通了，资产卖了，下一步就是盘活去化，保持经营性现金流为正。

这不，一揽子地产刺激政策已经释放了，且看万科未来如何出牌。

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