中国第五城，开始裸奔！

　　杭州放开限购，在我之前的预判中是必然！

　　我在2023年6月连续写三篇文章告诉大家，中国高能级城市一定会放开限购，甚至在2023年7月份写了文章《》告诉大家：

　　限购，一定会放开！

　　只不过，这放松的限购的节奏，还是比我预想的要慢。

　　那么，从“一个都不肯”到现在“一连串落地”，从成都到南京，从深圳到杭州，到底发生了什么，让限购政策落地呢？

　　答案是2023年4月30日的政治局会议。

　　正因为政治局明确了消化存量房产和优化增量住房，才有了后面成都、南京、杭州全面放开限购，北京、深圳、天津放宽限购的举措！

　　就在我写稿子的时候，西安也放开了限购。

　　所以，大家应该清楚：从现在开始，我们就要重演2015年的大救市了！

　　我告诉大家，中国的房子从来就没有什么所谓的“骑墙”中立状态，不涨不跌就是所谓的“理论派”胡说八道而已！

　　也不想想，房子不涨？购房的4亿中产看着贬值的票子，怎么敢消费？

　　也不想想，房子横盘？城市中80%的未购房群体看着房价不涨，怎么不观望？

　　所以，中国的房子只存在跌多少、涨多少，根本不存在“我不炒房，我自住”，不亏就行的错误逻辑！

　　所以，当全国高能级城市逐步放开限购成为趋势的时候，我要告诉大家：这决不是字面意义上的放松限购，而是另外一轮行情的蓄势！

　　文章至此，你以为我会举着拳头说“大行情”要来了，就大错特错了。

　　如果你是老粉丝应该知道，我们最近在盘点21个超特大城市居民杠杆率，再结合过去2年我们对全国重点城市库存情况的观察，我明确的告诉大家：

　　截止于2025年6月，中国楼市依然是结构性行情，没有全面的大行情！

　　所以，哪些城市自住可以上车，哪些城市可以投资，大家要持续关注我们的文章，避免踩坑被人割韭菜！

　　好了，不多说了，直接聊聊中国第五城——杭州的松绑限购这件事！

　　01

　　首先亮明观点：杭州放开限购不是突发，是必然！

　　为什么是必然，因为杭州楼市行情在2021年就已经拐了

　　我用数据，从几个维度给大家说说：

　　——库存去化周期

　　截止2024年4月份，杭州商品房库存701万平方米，去化周期为15.5个月，低于18个月的警戒线！

　　但，从历史数据看，杭州的库存去化周期是从2023年第四季度的13个月逐渐上涨到15.5个的。

　　这说明什么？

　　说明尽管杭州的库存去化周期没过警戒线，但杭州楼市已经滞销。

　　我再用另外一组数据，让大家明白杭州楼市的冷热情况

　　——中签率

　　杭州买房要摇号，流摇说明冷，中签率低说明市场好。

　　2024年3月份，杭州10区域共发出56张预售证，6922套住宅入市，不到2万人抢房，整体中签率38.54%

　　但是，在平均中签率38.54%数据的背后，是66%的楼盘流摇、

　　这说明什么？

　　说明杭州新房也和全国几个高能级城市一样，只有少数项目还保持热度，大部分楼盘已经进入“冬季”！

　　我知道，很多杭州本地自媒体在渲染杭州极少数项目的中签热度，说楼市回暖，但我想说：以偏概全！

　　换句话说，杭州楼市整体的成交节奏，已经放缓！而少数个盘的热度，对当前的行情，尤其是购房预期影响不大！

　　毕竟4月份，杭州新房成交缩量明显，405个项目成交商品房4771套，环比缩减41.37%，同比缩减57.87%；

　　——价格(4月份）

　　从成交价格角度看，杭州普通住宅成交3210套，成交均价为32245元/㎡，环比下跌2.26%。

　　且，79个上涨，74个跌。

　　杭州别墅略好，成交均价为32465元/㎡，环比上涨3.71%

　　虽然这轮行情杭州新房用积分摇号的方式让“城墙坚固”，尽量减少寒冬的寒意。

　　但从当前的成交量、成交价格、中签率、流摇比例看，杭州楼市都需要放开限购！

　　说完新房的情况，再说说杭州楼市最大的问题：二手房

　　那么，杭州二手房这个大问题，有多大呢？

　　答案是15万套到25万套那么大！

　　截至2024年2月份，杭州二手房挂盘量达到了15万套。

　　另有数据显示，杭州楼市二手房挂盘量已经接近25万套。

　　不管是15万套还是25万套，可以肯定的是：杭州二手挂盘量在15万套-20万套之间。

　　那么，15万到20万套挂盘量，需要多久才能销售掉呢？

　　来，看数据。

　　——2023年杭州市（含富阳、临安）二手房成交量79112套，同比上涨35%。

　　在同比2022年上涨35%的背景下，杭州二手房成交量接近8万套。

　　那么，咱们按照8万套的销售速度推算，在不新增的情况下，杭州的存量二手房需要2年到3年才能销售完。

　　这相当于什么？

　　相当于100套房子在卖，只有4到8个购买客户！

　　所以，毫无疑问，杭州二手房这个挂盘量，成交价格势必会跟随性的下跌！

　　嗯，文章写到这里，必须夸夸自己！

　　如果你能按照我在2021年10月份《杭州拐了》的预判，在2021年就把房子出售，估计也不会像现在亏这么多吧！

　　——今年杭州前4个月共计成交1.7万单， 4月住宅网签均价29069元/平方米，比3月均价下滑0.5%，比2023年4月更是下滑了11.7%，

　　更关键的是，杭州二手房挂盘价还有进一步下跌的趋势。

　　因为降价房源不断在增加！

　　啥是 降价房源增加？

　　就是100套房子里面，之前有30套降价，现在94套在降价！

　　换句话说，之前的房东还有“死扛”的心台 ，现在则是“以价换量”能出售尽量降价出售。

　　各种数据放到这里，大家也就明白，为什么杭州必须放开限购了吧！

　　因为按照当前的情况：新房成交节奏放缓、二手房挂盘量居高不下，新房流拍率66%，二手房跌幅扩大.........

　　所以再看这次杭州取消限购，可以说精准打击，针对问题逐个击破。

　　不限套数、不限社保，给钱就可以！

　　不仅全线取消限购，还明确“购房落户！

流拍就可以自销

　　我擦！购房落户，这是多香的“饵料”啊。

　　大家要明白，中国的户籍制度一直是城乡二元结构，户口就等于一个城市社会福利、老年医疗、教育资源的入场券啊！

　　所以，杭州这次不限购，不仅是裸奔也是杭州楼市有史以来最大尺度的救市力度！

　　该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》

　　02

　　杭州楼市的格局。

　　看一个城市的房子要不要购买，要看三个维度：

　　1、供需维度，也就是我们文章给大家分析的居民负债率（另外发文）和供应量；

　　2、什么原因，处于什么阶段；

　　这是一个非常重要的判断，但并不是简单的概括上涨或者下跌就可以说明的。

　　以杭州为例。

　　杭州楼市整体来看，就是供大于求！

　　但除了数据维度，最重要的问题是：为什么跌？

　　如果按照时间轴追溯杭州楼市的涨跌，有两条主线特别明显：

　　首先、成也阿里、败也阿里

　　阿里之于杭州，杭州之于阿里，这是不争的事实！

　　我也不想拿着数据说什么阿里税收占杭州3成，或者阿里上下游产业几乎决定杭州经济强弱的共性认知。

　　我只想说，随着阿里财报的逐年难看，对楼市的影响会逐年显现。

　　其次，成也投资，败也投资客。

　　之前杭州一二手房倒挂严重，“养”杭州社保打新，灵隐寺上香求“中签”几乎成了中国投资客的必要动作；

　　但这两年，割肉出售房源，带崩杭州房价和二手房供需关系的，也是投资客。

　　所以，抛开大环境看杭州楼市特有的病根就两个字：投资过度

　　所以，杭州楼市现在的下跌叫“获利回吐”。

　　但凡处于“获利回吐”的行情，就不可能政策落地立马有反应，而且会经历市场反弹，但前期投资者会趁着这波热度出货离场！

　　所以，在这种情况下，二手房市场还会延续“以价换量”节奏

　　但普通购房者看到市场“以价换量”就以为还是大“跌”行情就大错特错了。

　　因为随着二手房成交量持续攀升，且多月维持在荣枯线之上，那么楼市已经在拉升的蓄势中了。

　　所以，自住客户不要博弈“最低点”，在这种情况下可以下场看房，尤其是二手房，有合适的就可以出手了。

　　不过呢，杭州楼市还有一个特征，购房者要关注，就是二手房成交量有挤压新房的趋势。

　　来，给大家看数据。

　　2022年，杭州全市成交的二手房住宅才3.7万套，但到了2023年成交量已经达到5.4万套。

　　而2022年杭州全市商品房成交9.8万套，但2023年商品房成交8.6万套。

　　两组数据一对比：非常明显的二手房挤压新房成交量的趋势。

　　这说明什么？

　　两点。

　　1、说明倒挂套利空间消失之后，二手房的价格比新房更有优势；

　　2、烂尾的影响仍在！

　　这说明如果新房维度没有刺激政策，2024年二手房的成交量会进一步挤压新房。

　　所以，放开限购之后，最先有反应的不是商品房市场，一定是二手房成交量！

　　我非常肯定的讲：杭州二手房成交量一定会提速。

　　中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

　　03

　　最后，简单说几点吧。

　　1、历史从不相同，却一直在重演！

　　我之前一直说会全面放开限购，有多少人半信半疑？又有多少人充满质疑？文章链接《》

　　时间来到现在，中国685个城市，105个较大城市，目前也只有7城没有放开限购！

　　说这些，不是为了“王婆卖瓜自卖自夸”，而是想告诉大家，从来都不是我推演的准确，也不是我像女巫一样能掐会算，而是这个世界的底层逻辑从来就没有改变。

　　不要以为马拉车变成了宝马，草屋变成了高层就有什么不同！

　　从来就没有什么不同！从来都是如此！

　　就算未来AI时代来临，房子也不会是唾手可得的东西！

　　该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》

　　2、预判

　　到2024年第三季度，杭州楼市都不会出现双涨局面，但二手房的成交量会逐步攀升；

　　预判后续会有降低购买门槛的金融举措，如降低首付比例、提高公积金等等；

　　杭州目前不适合投资，只适合自住或者置换之后自住的客户，投资客不要做杭州梦！

　　当然，养老或者有闲钱买一套西湖边的别墅除外！

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！