杭州、成都文本：不仅仅是全面解除限购

　　今日，刚刚，杭州全面解除限购，西安全面解除限购。5.6，深圳分区域解除限购。4.30，北京有条件放宽限购。4.28，成都全面解除限购。财联社统计，至今日，只有北上广深、天津、海南六地有限购，其它全面解除。

　　对比了文本，我认为，杭州、成都可以说是两个系统性呼应上月底ZZJ会议精神的城市。4月30日ZZJ会议，关于房地产的表述是：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

　　这是我认为最重要的一点，当然，成都在4.29出台的全面解除限购政策文本，也是“系统性”呼应政策，但因为是在4.30之前，所以杭州是政策后的第一个。这样说，是在和北京、深圳出台的政策比较，后两者的政策看起来还是非常“技术性”的调整。西安虽然也是全面解除限购，但是政策的系统性不及杭州、成都。我们就拿杭州文本来分析，看看展露的信号，相应文章可以参考《》、《》。

　　第一，土地供应缩减。“对住房供应较大、去化速度较慢的区域”，缩减卖地。

　　据克尔瑞数据，截至4月底，杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。这个是在回应自然资源部4月30日有关土地政策的要求——新房去化周期超过18个月的都要缩减土地供应。

　　按此要求，杭州整体去化周期未超纲，但应该是考虑到区域分布的不均衡，所以文本里讲按区域去协调。

　　第二，限购全面解除。“在本市范围内购买住房，不再审核购房资格”。

　　这是杭州限购政策自2016年以来7年多来全面解除，迈出了向市场回归的一大步。但这个过程是渐进的，去年10月，杭州就解除了核心四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）之外的区域限购政策；到今年3月，又全面取消了全市范围内的二手房限购，并将增值税“5改2”。

　　渐进与全面，限购无条件全面解除是最近市场最大的关注焦点，也符合我先前一直以来的预判。成都、杭州、西安……这个预示了，北上广深全面解除限购也将是今年最大的事件，迟早的事。

　　第三，还企业经营权。有条件取消公证摇号，“对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号”。

　　公证摇号的本质是政府权力对企业经营权的干预，已为行内杯葛多年，打的旗号是防止FZBC，但实质上无济于事。杭州本次还是有条件放，这一点上不及成都，直接是“不再实施公证摇号选房，由企业自主销售”。

　　第四，“购房落户”。“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”。

　　虽然杭州官方后面有澄清解释，不是“购房即落户”，而是“购房可落户”，就是说还有条件要求——“拟大幅提高自有产权住房的赋分权重”。但这一条放到政策里，显然是为了帮助房地产去库存，而不是单单为了“争抢人才”。理由还有一个，这一条是否会和公安部的落户要求有冲突，不得而知。在去年8月，公安部给的政策指引是：“完善……超大特大城市积分落户政策，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。”显然，单单是为了抢人才，不要求这个最好，又说“大幅提高”自有产权住房的权重，用意还是在去库存。

　　第五，“低密度”住宅写到政策里。

　　“完善出让地块周边配套设施，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品……更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。

　　这一点应该是被忽视了，但我认为信号比较大。一是，“低密度”、“高档”住宅在国内长久以来（至少20年历史）都是“不提倡”的，尤其是在“人多地少”的超大城市，向来管控严厉。这次杭州却能写到文件里，可以说是超大城市继90·70户型政策取消之后的一个重大变化，显示了政策终于正视市场需要的产品。二是，如果允许了低密度、高档住宅的重出江湖，那么隐含之意必然是放开限价管制，至少是针对这类产品要放开。这将是下一步，我们在杭州的后续政策身上看到的。

　　第六，限贷继续放松。有一套房在挂牌再买房就可视为首套。

　　这个不需多谈，所有的政策里面，现在限贷政策可能最没有价值，因为没有人愿意贷款。最好的办法是降利率，利率大幅下降的价值要比首付下降好。

　　第七，市场影响都不咋地。

　　以杭州为基本，看过往的市场发展。

　　去年11月，杭州二手房成交量8801套，环比升4成，同比升5成；新房7800多套，同比环比都跌2成。今年4月，杭州新房成交31万平米，环比-62%，同比-75%；前4月，杭州新房成交187万平方米，同比-59%。

　　说明了，1）政策有效，出一次市场振奋一次；2）政策短期有效，越往后效果越弱；2）政策支持敌不过市场趋势。

　　第八，看深圳和一线。

　　我们一般遇到这种事，群里面的跟贴经常是这样的画风：深圳啥时候出、看看人家再看看深圳、深圳你不先行了、深圳你不示范了、深圳你左了……（实际上大家骂得比这还难听）

　　我觉得，这个背后反映了人们对深圳的高期待，也折射了深圳的房价跌得凶，不一般的凶。我上次在群里大概算了一下：如果说深圳房价普遍跌回到2017年，那么以2023年底为基回推，大概有65.3万套住宅基本上都出现了程度不一的贬值——这个7年，深圳新房一共卖掉了25.7万套，二手房一共卖掉了39.6万套（只是一个粗略的大数，不要细究），这还不包括人才房、安居房、公寓、商办等等。总之，涉及到数十万个家庭、过百万人群、数万亿市值（前文有总量图统计，市值蒸发了多少大家自己算）。

　　我对深圳和北上广政策的看法有几点。

　　1）限购全解除会是全国性事件，这个不用多说了，之前一直在讲，四大城市最后解除是正常的，慢慢等就好。不仅是限购，越是一线，需要解除的东西越多。

　　所以，对于深圳而言，“都市核心区”的限购放开，也都是迟早的事，这都是明牌方向。也是我上次在《》文章里谈的看法。

　　2）观察北京、深圳这次出台的政策，和杭州、成都比较，非常不如，还是细节性调整。主要就在不体现旨在修复供求关系、回归市场化的“系统性”，在土地、信贷、行政干预等等多个环节上，把过去20年的干预悉数去除。反过来这也意味着，它们在下一步会有更多、更大的动作。要之，商品房这部分回归市场化，是挡不住的。

　　3）“因城施策”的终点。

　　前面说，政策太多太密，对个人而言不是一件好事，因为政策动作越多你越看不懂。这个市场的参与者，我倾向于回到“14号文”里去看大纲，把握大的方向最重要。因城施策的终点必然是构建两张皮：商品房+保障房。是以，在商品房领域的回归“市场化”，和整体住房制度的“结构化”，是并行的。这对房地产开发和房屋买卖，都会产生很直接的影响，就是这篇文章里写的《》。

　　所以，我们会看到，像深圳这样的城市，一边会紧缩商品房供应——深圳截至上月底商品房的去化周期是25个月，需要紧缩土地供应，尤其是像光明、龙华、龙岗、坪山、盐田、大鹏这些区域。同时，另一边深圳也会大力度推进保障房建设，前年分配12万套，去年分配10万套，今年要分配6.5万套（注意：是分配，不是筹集），这个规模你们对比一下商品房的年度成交量就知道有多猛。

　　4）市场影响。

　　过去2年多来，市场表现可以做出如下形容：人们在每一次兴奋的迎接政策宽松之后再沮丧的看到市场继续下跌。不管是什么政策，不管是什么力度，不管是什么城市，似乎结果都差不多。我们现在的地方城市，出政策也有一个特征：按季度来定政策，搞得像美联储降不降息一样。成交量好一点，就不出政策了，成交量掉的猛，就工具箱里拿出来几个托一托。

　　我相信全面解除限购最终的结果也会类似，这个判断对不对，可以持续观察香港全面“撤辣”后的发展。或者说，我不赞成粉丝们只看政策，因为政策只是房地产触底回升的一环，虽然很重要，但显然不是全部。我们的房地产调整有政策过度的问题，但本身周期律也在发生作用。人们预期未来的房地产不再具备往昔的成长性，这会导致资金不再会像过往大周期一样蜂拥买进。要完成这些修复，政策加持是一方面，市场本身的出清完成是另一方面（当然还有更多的方面，不扯那么大了），两个方面要形成合力共振、互为动力，需要时间，并且不会短（已经是史上调整最长的时间了）。

　　风险继续，机会也隐藏。