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北京买房:理清思路,购房建议1174

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

现在北京房子行情,我又迷茫想麻烦咨询一下,我们现在大兴老破小辛店小区一居室,挂牌150,有人想130买,我们该不该卖呢?我们十年前买的125,还有如果卖了,我们应该去那个地方买个2-3居的500多点的房子呢?朝阳好?还是通州好?您有那个地方板块建议吗?新房能买吗?还是买二手房比较好直接住?谢谢章哥了。

A:

1、具体行情我可不知道,我好像十多年没去过辛店小区了,是海子角观音寺附近的吧?这还是问当地中介吧,只有他们熟悉情况。

2、不过这价格怎么不太对似的。十年前是2014年,从当时到现在,北京的大盘均价是接近翻番的,热门板块则不止。而你们这套房怎么能几乎没升值呢?感觉不太对,2016年买的还有可能,否则就算这地段儿偏点儿也不至于。

3、500万的两三居,按5万左右一平。如果是考虑朝阳和通州,那就看看六号线常营草房吧。先看常营,商品房居多,大多数保值不错。如果没合适的就看草房,基本都是保障房,但保值也不错,基本不落后大盘,陈经纶保利的学区也挺好。

还没合适的再看通州,比如物资学院附近的,和朝阳差不多的情况,就是行情期间传导排序逐步向后而已。再其他就以地铁沿线为主呗,顶多是租金低点儿而已。通州和朝阳也谈不上哪儿好,看自己的喜好,各有优劣。

4、新房当然能买了,这看自己的主要需求。不过这预算的基本都在新区,自住为主,其他升值什么的看规划的发展了。

5、新房和二手房各有优劣。常规建议是注重自住就买新的,怎么都比二手的强。注重保值或过几年还想置换就以成熟板块的二手房为主,都是经过市场检验的,相对更稳妥。

仅供参考。

Q:

我目前有昌平天通苑一套60多平的小两居,孩子4岁,26年9月上小学,想置换到朝阳让孩子上学,预算600万左右(置换后)。希望能兼顾到居住和学校,房龄2000年之后的,最好能是小三居。

最近看了老北苑和亚运村,老北苑清友园、天怡家园都还算有合适的房子,但和平街一中不知道怎么样,亚运村只能是安园、逸园这种,房龄有点老了,对口学校陈经纶西校区好像说多校区划片,校园环境也不好。

想问问章哥,一是我这种预算朝阳有什么兼顾居住和学区的小区推荐吗?二是26年上学,现在需要急着把房卖掉吗?有点担心房价再降,手里这套更难出手。还是说可以缓缓,先挂着,不用降价急售,25年卖出去就可以?

A:

1、和平街一中,在朝阳算不错的学校,放到北京算中等吧。房子没有学区溢价,也就是不算学区房,居住的性价比正常。

2、陈经纶嘉铭在朝阳算头部校,西区的成绩略弱于东区。但由于老房多,在相对总价低的情况下也就都出现学区溢价了。不算太高吧,低于东西海平均值。我觉得不是很值,在溢价率同等的情况下可以看其他几个头部校的。

3、兼顾怎么说呢?朝阳几个头部校的商品房相对溢价低,能做到兼顾。但户型都比较大,动辄千万左右起,再高的还就没溢价了,各项兼顾。600万不太好买到多合适的,基本都是老小区了,都有部分学区溢价,只能说比东西海相对兼顾。可以看看望京陈分学区的,比如利泽西园一类,相对合适些。

4、常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前准备,救市期间,北京没什么下降空间,房子大概率仍然比现金保值。增加的不多就甭着急呗,反正2026年呢。这关注政策和成交量吧,如果有利好政策或成交量持续上涨就尽快,没有的话就继续等。

不过说实话,可能你们是只见过这次的行情,或者是把前几次下跌给忘了。其实北京下跌很多次,2020年刚戴上口罩时就比现在严重;之前的2018下半年,全国暴跌砸售楼处;2017年317新政之后,到年底西城区都跌了15%;2014年楼市寒冬,2012年宏观调控,不知多少开发商倒闭。再之前是2010年全市暴跌20%;2008年则是全国崩盘,北京跌了30%;再之前不提了,2004、2000、1995年都是暴跌行情。

5、总之房子是用来住的,有需求就买。如果有投资需求的话也是关注长期吧,短期永远是涨涨跌跌的。

仅供参考。

Q:

想咨询,目前昌平县城有套房,105四层,月供6000,估计270左右能出手,还了贷款最后手里能凑200个。想换到海淀,安宁庄南区有个顶楼,6 7 8复式,80多平米,360估计能成,就是停车费劲,电梯估计也装不上,请问现在入手合适吗?家里有老大老二,老大海淀学籍今年小升初,老二今年幼升小。

A:

1、80多平360万,4万多一平,没电梯,那这八层就是阁楼吧,实际是六七层的复式。入手是否合适看自己的需求,为了海淀学籍就合适,自住看喜好,为了投资之类的就不合适,各有利弊,看自己重视什么了。

2、这套房估计挂牌时间不短了,否则也不会这价格。换句话说就是流动性比较弱,出手的时候不好卖。既然能报出360的价格,那就说明不是因为价格才不好卖的,而是很少能遇到对这种户型感兴趣的。还有一点是租金收益估计也普通,不太好找到愿意租这种户型的,中介一般也不愿接手。

3、今年小升初和幼升小,需要卖房之后再卖,而且是需要贷款,这手续来得及吗?

4、总之就是如果是为了落户转学就合适,典型的占坑儿房。自住角度看自己的喜好,投资角度肯定不占优。

仅供参考。

Q:

我家有四套房,都在北京,一套是现住的单位公寓,刚买的,理论上的长租房,只能内部交易,两居。二套是老婆家的回迁房,丰台没有房本,她的名字,一居室45平米。

三套是昌平的****,下叠,本来想买来当度假房的,但很少住。四套是西直门老小区,孩子在附近上学,偶尔住。现在的感觉是看上去房多却没一套合适的,住的都挺别扭的。您有什么整合的建议吗?

A:

1、整合,单位的房子既然在自住,那能卖吗?如果不打算住了就内部卖掉,这种房的交易圈子窄,没什么投资性。

2、回迁房留着呗,没本儿的时候卖了吃亏。

3、昌平的别墅是小产权,长期自住就留着,利用率不高就卖掉吧。一是强拆的风险,昌平拆了不少了。二是别墅也没什么投资性,升值必定慢于普宅,小产权就得加个更字了。

4、西直门的,西城还是海淀的?如果是西城的就溢价高,既然用过了学位,那常规建议就是趁着高峰期溢价高的时候置换。海淀的就无所谓了,也有溢价但肯定不高,留不留的也看是否自住。

5、总之就是除了回迁房,其他三套都是看是否自住,如果自住就留着,确定不自住的话就都可以置换。次序是先卖小产权别墅,最不好卖,然后是单位公寓,最后是西直门的。

仅供参考。

Q:

我有一套海淀不能上市的公房,不是北京市的,感觉很鸡肋。还一套是CBD的公寓,感觉更鸡肋,华野开发的,买的倒不贵,就是住着不方便只好出租。现在我住女儿的房子,但外孙出生面积紧张,我们老两口也想单住了。

用公寓的租金租房倒是没问题,就是年纪大了不容易租到,问过几家了都让另签安全自负的协议,很别扭。所以实在没办法就想卖掉这公寓算了,能卖400万左右,加上积蓄能买海淀的又都是老破小,能不能再买个公寓,比如****这种的。另外您对于公房制度了解吗?将来我们这种房会怎么处理?

A:

1、****,70年公寓,以前我所在的公司开发的,这样在当年我肯定是忽悠着买,但现在建议慎重吧。

2、怎么说呢?质量肯定是挺好的,早期的外销公寓都不惜工本,为了多卖钱,毕竟那个年代还是按美金计价的。但这户型朝向可就得看自己是否能接受了,几乎没有方正的,都是带斜角斜边的房间,也没有正南朝向。另外再加上社区小,没什么绿化,还有出租户多,人员流动性大。这些都是劣势,充分考虑好。

我建议是别着急买吧,可以先短租一套房试试,肯定有的是出租的,公寓性质的也不太在乎租户年龄。住几个月体验一下,确定自己能接受这环境再置换。要不然这种房的流通性弱,一旦入手还就不太好卖了。至于保值什么的是次要的,还是多考虑养老居住吧。

3、或者也可以去国贸这套公寓住着试试,两边应该差不多的环境。既然是华野开发的就是恋日系列,恋日国际吧?小户型公寓,那环境会相对更弱些,如果在恋日国际能接受,到海淀就也应该能接受了。

4、公房这我不懂,不是北京市的,那是央产军产还是院产?再或者是高级别的?我不敢预测,各种消息都有,不知道哪个是真的。

仅供参考。

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