中国楼市最大的问题，竟然是............

最近有一条消息，虽然炸裂，但却没有引起什么关注。

那么，是什么消息呢？

就是广东肇庆市颁布的楼市新政。

哪两条新政策呢？

1、从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售;

2、积极有序推行商品房现房销售。

朋友们，知道这两条消息意味着什么吗？

意味着伴随中国房地产高速发展20多年的楼市政策将发生巨大改变。

但很遗憾，除了几个视频号简短的说了一嘴，并没有太多人关注！

我估计，因为成都、南京全面放开限购，天津、北京、深圳部分区域放开限购，把肇庆的消息冲淡了。

但我想告诉大家，肇庆颁布的按住房套内面积计价宣传销售、积极有序推行商品房现房销售，必将是跨越历史的举措。

那么，我为什么不说成都彻底放开限购是历史性举措，偏偏要说一个三线城市颁布的楼市政策是“跨越历史“的举措呢？

原因有二：

其一、从来未有

中国楼市从2008年到2015年，从2019年到 2021年，这楼市的行情起起起落落，限购政策也松松紧紧，但从来没有一座城市颁布“现房销售”和“套内面积销售”同时进行的。

而肇庆这次颁布的楼市新政，为国内为首次！

其二、意义重大。

过去20年，中国房地产行情迅猛发生，但在其发展中，有三个问题备受诟病。

哪三个问题？

分别是：

——房地产项目主体工程进度达到70%，就可以获取《商品房预售许可证》进行公开销售！

——建筑面积和套内面积的平均使用率仅为70%，就是公摊面积过大；

——使用年限70年！

而我认为，中国楼市最大的问题，就是这三个问题。

所以，今天的文章就结合肇庆颁布的楼市新政，说说中国楼市的三大诟病……

01

问题之一：公摊面积

什么是公摊面积？

网友调侃，就是公开贪污的面积？

为啥是公开贪污呢？

因为买房170，进屋一量110，面积缩水了！

那么，这公摊面积怎么计算的呢？

我明确的告诉大家，就没有人能说得清楚！

之前有些较真的业主，买房之后对公摊面积存疑，就找机构重新测绘。

虽然测绘出来的面积与房企交付的面积存在差异，但如果真打官司，却未必能赢。

为啥？因为就没法说清！

为什么没法说清楚呢？

一来公摊的计算方法复杂，而测绘本身也有误差；

给大家举个例子。

比如变电室、电梯间、设备间、公共墙体这些地方的测量本身就存在难得，很多时候一个小区十几万平米，到底做多少个设备间，谁都不知道。

而开发商通过设计更多的设备间，然后变革为”物业用房“或者”物业员工宿舍“。

这些情况都比较隐蔽，普通购房者很难发现。

其实，如果真做物业用房也就算了，很多时候这些“设备间”都变成了出租谋利的载体。

二来标准难以统一，存在诸多“说不清，道不明”的情况；

为了让大家更清楚，我给大家举个例子吧！

比如会所或者架空层会所

这些年品牌开发商比较少搞这些“小动作”，但小开发商的“小动作”就非常多，把架空层就变成私人花园的情况很常见。

更有甚者，以名义是业主会所，但最后却变成了开发商的私人会所。

我这里的举例并非孤立，都是十分普遍的现象。但这普遍存在的问题，如果要普通购房者去探查虚实却难上加难。

因为房地产项目开发建设过程中，图纸最少就8套，很多房企连“三图合一”都做不到，更不要说“八图合一”了。

所以，“取消公摊面积”的呼声就未曾停歇。

但现实却是”呼声年年有“、落实无一人！

所以，当我看到肇庆颁布按照套内面积销售商品房的时候，我还是很意外的。

毕竟，一个三线城市，能有这觉悟，太不容易了。

不过呢，我还是要把话“留半句”，不着急表扬肇庆。

为什么“留半句”？

因为取消公摊面积之后，这房价怎么算才是关键！

来，我通过图文，给大家说清楚“算账”这件事。

——以前

以前没有取消公摊面积，如果100平米按500万计算，那么等于用500万购买了70㎡

——现在呢？

目前肇庆取消公摊面积，但怎么算价格的细节并没有出来。

但我认为，如果不出台政策落地执行的细节，很有可能会出现下面这种情况。

尽管会按照套内面积90㎡或者70平米计算面积，但却是总价不变，单价提高的“戏法”。

所以，取消公摊面积，按照套内面积销售确实是历史性的转变。

但请不要让这种历史转变，变成历史转嫁，不要把公摊成本转嫁给购房者。

该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》

02

问题之二：预售制度

什么是商品房预售？

简单来说就是房子没盖好，钱都拿走！

是的，这话很糙，但道理却没有错。

中国的商品房预售制度，从房企角度看，就是工程主体达到70%然后取得《商品房预售许可证》，然后就可以收钱卖房了

各城市商品房预售制度略有不同，但均要求建筑体结构封顶！

也是就是建筑主体施工进度达到70%。

但从购房者角度看却是无奈的选择。

为什么无奈？

因为风险加大的同时成本增加。

首先，说说风险

因为是预售，购房者都是看样板房，交钱购买房子，但从样板房变成现楼交房，太考验”开发商的诚信与履约”能力了。

因为是预售，交付经常存在货不对板，延期交付的情况。

所以购房者根本不知道自己购买房子，交付的时间房屋质量到底如何。

所以，这几年维权事件频出。归其原因 原因，也不过就四个字：预售制度。

我为什么一直建议大家购买二手房呢？

因为现在的行情，房企很难获得利润，但房子又不得不盖，所以精装修变成惊装修一年更比一年多。

其次、说说成本增加。

商品房预售对购房者而言，最大的成本增加就是租房的同时，需要支付月供和利息。

据我所知，中国21个超特大城市的核心区域多以高层或者超高层建筑为主，这种高度的建筑从封顶到交付，快则2年，慢则3年甚至更长。

而这2年到4年的时间里，购房者不仅要支付房租还要支付月供本金和利息。

所以，肇庆提出“极有序推行商品房现房销售”真的是利好举措、真的值得点赞！

不过，我仍然话“留半句”。

因为懂行的人都知道，商品房预售到现售制度，最大的问题在于“资金周转”而不在举措细化。

所以，希望肇庆做个典范，给各地方城市打个样：

把“积极有序”变成3年或者2年内，全市现房销售的比例可以达到多少！

换句话说，把态度和期许，变成刻度和目标。

同时，建议所有城市都可以“变通预售制度”。

什么意思呢？

如果说肇庆市是试点，需要走走看看，留后观察，那么大部分城市可以换一种思路：

预售制度仍沿袭，但购房者根据工程进度分几次支付首付，等项目正式交付再办理按揭。

或者可以支付第一笔首付款时办理按揭合同，但等项目交付再支付月供和利息。

不过呢，就是银行吃点亏，要在购房者签订按揭贷款的时候，就把房款全部支付给开发商，同时要严审购房资格。

我认为，这样的举措适合大部分”供大于求“的地方城市，既能降低首付比例，也能减少月供压力，还能抵消大家对“烂尾”的负面影响，还不影响预售制度，何乐不为呢？

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

03

问题之三：70年使用权

70年产权怎么计算呢？

剩余产权年限 = (土地使用权起始日 + 70年) - (购房者购房日)

也就是说，如果是新房，刚刚土拍大概使用年限有65年到68年；

如果是二手房，剩余土地使用年限根据房龄而缩短，房龄越高剩余的土地使用年限越少。

文章看到这里，有伙伴或许会说：不是说70年到期自动续期吗？

是的，按照十三届全国人大三次会议已表决通过《中华人民共和国民法典》，70年到期之后，会自动续期。

大家看到这里，也不用说什么“情绪宣泄的废话”。

我明确的告诉大家，土地是国家最重要的资源，因为领土是国家最重要的组成因素，这点无可厚非。既然是资源，从来都是有偿使用的，任何国家都是这样。

但问题在于，中国的建筑使用年限，我自己常年踩盘、看市场，在很多城市看见过很多“糟糕的建筑质量”。

所以，我认为，相比大家心存芥蒂的70年产权，我认为建筑年限更为重要。

其实，我认为70年还是200年，还是自动续期都不重要，重要的是：得让房子的建筑质量符合房子作为财富的代际传承性。

这句话是什么意思呢？

就是你购买的房子，这房子是财富，但这房子的质量得能代际传承。

所以，好房子这个要求还是太感性了，要在好房子前面加上100年，才是好房子最好的定语，才是70年产权最好的诠释。

如何通过一套房，生出更多的房子，让房子替自己赚钱，可以阅读文章《》

04

最后，简单说几点吧。

1、光

是的，我认为中国的房子未来会涨，但也不否认中国房地产存在的问题，而肇庆颁布的新政让我看到了“光”。

所以，基于肇庆颁布的楼市新政21条，写了这篇文章。

写这篇文章的时候，不由得想到钱钟书的一句话，“一束光照进铁塔，铁塔内肮脏被显现，于是这束光便有了罪。”

希望有一日，光芒万丈起，铁塔焕然生机。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

原创不易

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