租赁合同到期，承租人是否有义务恢复原状？

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案情介绍

甲将房屋出给乙，租期为三年，租赁合同约定乙可以对房屋进行装饰装修，但未约定合同终止如何处理该装饰装修。三年期满后，乙不再承租，甲要求乙对房屋内的装修部位（比如房间隔断、吊顶、柜台、玻璃等）进行拆除恢复原状，或者承担恢复原状的费用。乙认为没有义务而拒绝。

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观点争鸣

观点一：未附合的装修物，应当是承租人负责恢复原状或承担费用。从法理上讲出租人同意承租人装修，那么他交付的房屋是不包括后续承租人装修部分的，承租人是因自己的原因装修房屋，从装修中获得了使用收益的预期可得利益。出租人取得的利益来于房屋而不是房屋的装修。那么租赁合同到期后，要求出租人承担去除其未能收益的装修部分的成本，明显是加重了他的义务。同意装修，不代表放弃要求承租人恢复原状。

观点二：《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。在出租人仅同意装修，未就返还状态作特殊约定的情况下，承租人在租赁合同终止时不负有拆除装修装饰的附随义务，可按现状归还并无需恢复原状。

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法理分析

首先应区分装修部位的属性即是否形成附合。对于未形成附合的装饰装修物,如本案中承租人在办公区装的玻璃隔断及靠墙的厨柜，在租赁合同期满后,承租人作为装修物的所有权人仍享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的,应当恢复原状。此种情形下，承租人的拆除不以出租人同意为必要要件。当承租人放弃未附合装修物时，则不能要求出租人折价补偿,除非出租人同意补偿。如出租人也不愿保留这部分未附合物，可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第八条规定要求承租人进行拆除。对于已形成附合的装饰装修物，如本案中的吊顶、地砖、油漆之类，我们倾向于前述观点二。因为：第一，承租人的装饰装修是经出租人同意而为,不构成承租人对出租人的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人对房屋的将来财产权的行使造成诸多限制,但这种对财产权的限制是经出租人同意而为,应被看作出租人对自己财产的一种处分方式。也即承租人对房屋的装饰装修行为不具有可归责性。进而,承租人的行为因不具备侵权行为的主观构成要件,而不能认定为侵权行为,自然出租人不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。第二，出租人已获得该附合物的所有权，装修物与房屋结合一起非毁损不能分离或分离花费巨大，承租人的动产因附合而失去所有权，合同期满，如无约定，出租人也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物。第三，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条解释的反推可知，就出租人同意装修形成的附合物，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失难以得到法院支持。

实务中碰到此类案例，应通过区分附合、非附合部位，有利于减少双方分歧金额，促成问题的妥善解决。

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法律依据

1、《中华人民共和国民法典》

第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 转载：宁波市律师协会