第四代住宅是什么？大势所趋?

第四代住宅这个概念，并不是刚刚提出来的，很早就在网络风靡。不少开发商宣传它是“空中城市森林花园”，听起来非常诱人。当然，也有人说是大忽悠，为了融资。

直到今年，这个概念开始在全国各地，特别是南方城市加速落地。一方面，政策在背后推动，另一方面，大批改善型人群需求被激活。

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网上关于第四代住房报道非常多，在2024年之前，无论是官方层面，还是学术层面，都找不到第四代住房的准确定义。

大量开发商和自媒体都是引用欧美国家的案例，尤其是2014年米兰的垂直森林落成后，更是成为中国第四代住房的模板——通过不侵占城市土地，在三维的空间层面，增加城市的绿化率，旨在让人从现代都市的水泥森林中脱离，创造一个强大的生物多样性系统。

然而房地产最火的那几年，每每和做居住建筑设计的朋友聊到这个话题，他们都不太认可，觉得这个设计不符合国情，在国内落地很难。

为什么现在又适合呢？

房子太难卖了，不得不注重品质，拼产品力，挖掘改善人群更多的潜在需求。

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从需求角度，中国的住宅发展历经了三次更新迭代。

第一代满足基本的生理需求，最早的筒子楼，还没有空间布局的概念，够住就算很好了。

第二代是从单位分房到商品房，开始有居住要求，厨房、客厅、卫生间和卧室，功能被独立。

第三代是从六层的多层住宅到高层住宅的转变，电梯房如雨后春笋般出现，开始追求住好房，房子内部空间设计更加人性化，有配套开发的概念了，配有会所、景观园林绿化，停车位、物业服务等。

那第四代呢？面得益于政策逐步放开，家家有花园、户户带露台的设计得以落地，产品差异化卖点更为突出。

最近一年广州、珠海等城市，先后放宽对赠送面积的限制，鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内专属空中花园。

长沙在新规提到，阳台赠送面积，最高可以达套内建筑面积的20%；而济南新近公示的《济南市建筑工程容积率计算规则》中，强调了第四代住宅，是以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户，属空中花园为基本配置的住宅。

得房率达到110%以上？不奇怪。这样一来，开发商可以明目张胆偷面积，打造露天大露台、大花园，使得非低层住宅也能享受花园、庭院的生活，这点确实很吸引人。

问题来了，你会买吗？

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一年前，我就在文章中提到，市场光靠刺激刚需是没用的，因为要买的早买了，首付一降再降，利率一跌再跌，还不动手的，要么真买不起房，要么彻底不想买房。

要想真正稳定楼市，稳住地价，还得靠改善那波人，如何刺激他们才是当务之急。

这才有了近期在多个城市，轰轰烈烈的存量房“以旧换新”，以及推进公积金互认互通。

人在不同年龄，对于房子的要求是不一样的。

当财富积累到一定规模，也会有迫切的改善需求，所以现在不少高端盘，开始卷立面、卷户型、卷装修、卷科技、卷会所、卷地库。

而第四代住宅从以往的大宽厅落地窗，到通过错层空间实现空中花园，能带来不一样的居住体验。

不知道大家有没有留意，前阵子浙江丽水拟出让微小宅地的新闻，个人可独立或联合建房，建成后可办产证出售。

虽然这个政策还在意见征集中，出让时间待定，但在目前大背景下，私人定制低密度个性化住宅用地出让，很可能会成为一股潮流。

本质上，还是为了卖地，只不过从批发转向零售。

当下楼市，尤其产品层面，已经到了不得不创新的地步，否则没人买呀！所以对于第四代住宅，还是可以多一些期待。

有时候我也在思考，为什么现在人开始向往院子生活？也许那是个安放心灵的空间，是心灵的花园。

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