楼市库存，已经快失控了

　　01

　　近期，政治局会议召开，关于房地产，重点是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

　　很多媒体认为，又要“去库存”了！

　　客观讲，现在不仅新房要去库存，二手房也要去库存！

　　新房方面，现在不管哪个城市，新开盘去化率都降至30%左右了。根据克而瑞的统计，热点城市“旧库存”占比达到55%。也就是，在售新房，超过一半是2023年及之前年份批售的房源。其中，2023年三线城市“旧库存”成交占比达到68%，只有三成是2023年当年批售的。

　　数据来源：克而瑞地产研究

　　从上图看，2024年重点城市新推盘去化压力进一步攀升，多数城市新房去化率比2023年下降。这也就不奇怪，为啥现在开发商不拿地、不开工？因为拿了地、开了工，也卖不出去。

　　今年1-4月份，近70%的百强房企未拿地，百强房企拿地额/销售额比仅为16%。

　　这还没有算广义库存，即已供应未开工、已开工未批售的项目。至今年4月末，已有近1000个县市（区）发布了2024年供地计划，住宅土地供应计划总量较2023年下降了18%。但是，如果参考2023年实际完成的土地交易面积来看，计划供地量达到了交易量的1.7倍。

　　数据来源：克而瑞地产研究

　　可见，各个地方还是想卖地！

　　所以，新房必须要从源头上去库存！

　　02

　　再看二手房“去库存”！

　　这是个新鲜事物，因为在上一轮楼市去库存（2014-2019年），并不存在二手房去库存。当然，那时政府主导的棚改，本质上是消灭无效的二手房供应，政府买单式的“以旧换新”。

　　但经过这10年的狂飙突进，现在进入存量时代了！

　　当下，无论是供应量，还是销售量，二手房都是主角了！

　　比如，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌量都在20万套左右，但新房在售库存只有7万套左右；深圳、广州二手住房挂牌出售量在15万套左右，但新房在售量大约在9-11万套。

　　销售量方面。2023年11月，有7个省市二手房交易量超过新房，到了2024年2 月份，已有11个省市二手房交易量超过了新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

　　问题是，即便二手房交易占主导，但房交易量赶不上二手房挂牌量，导致二手房在售库存不断创新高。诸葛研究院统计，2024年3月，深圳二手房挂牌同比激增229.6%，同期二手房成交量同比减少2%；上海二手房挂牌量同比上涨78.49%，同期二手房成交量同比减少24.2%。

　　图：2023年3月至2024年4月上海二手房挂牌存量规模（万套）

　　数据来源：真叫卢俊公众号。注：仅仅是链家（含内网）统计口径，大约占全市70%的份额

　　而且，2021年下半年以来，二手房价格持续下跌，而且跌幅比新房要大。其中，既有“买一卖一”需求为了实现迅速置换，降价卖房的；也有资金链紧张而降价卖房的，还有在中介劝说下降价卖房的，更有预期转向悲观，看到上一套降价卖出，自己也跟随降价卖房的。

　　数据来源：国家统计局

　　目前二手房降价，出现了失控、恐慌式降价的现象，这也导致更多的人挂牌售卖，挂牌量屡创新高。这与过去楼市上升期“单边买进”导致价格上涨失控如出一辙，只是方向相反而已。

　　总之，二手房越卖挂牌量越多，迫切需要“去库存”。当下，有两项迫切任务：一是加速在售二手房源消化，二是减缓挂牌增量。两个任务相辅相成，加速库存去化，活跃交易量，将300天左右的“卖房周期”降下来，才能消除恐慌式降价，才能稳定商品房价格信号。

　　价格信号稳住了，才能减缓挂牌增量！

　　这对新房市场也很重要。因为，二手房和新房的关系，已经从之前的替代关系，转向了竞争关系。特别是，近年来“次新房”销售量占到二手房销售量的40%左右，再加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。对新房来说，只能以继续降价，形成倒挂优势来吸引客户。

　　数据来源：克而瑞地产研究

　　但是，二手房降价空间比新房要大。特别是对于早期入市的业主来说，即便房价下跌50%，也有足够的盈利空间，从而愿意“割肉卖房”。但对于开发商来讲，近年来抢占热点城市中心区的市场份额，拿地价格并不低。而且，以当时的可售房价拿地，新房降价的幅度并不大。

　　因此，在二手房主导楼市供需的情况下，对二手房挂牌“泄洪”，也具有稳住楼市整体价格体系的意义。

　　03

　　新房和二手房都需要“去库存”，二者还要联动起来。

　　对任何一方单独去库存，都无助于解决问题。撇开二手房谈新房去库存，则无法避免二手房对新房的冲击，特别是二手房价格下跌对新房的全面冲击；撇开新房谈二手房去库存，则无法推进“卖旧买新”的消费升级，以及缓减新房无序下滑对地方财政、行业和产业链的冲击。

　　现在，保上下游产业链、保行业，比保商品房更重要！

　　新房和二手房去库存联动，本质上就是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。目前，新房和二手房在售量、库存压力都大的情况下，出现了相互竞争、甚至踩踏（竞相降价出货）的情况，首先要做的是斩断无效的新增供应，修复供求关系和市场信心。

　　这就是4月29日自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》：

　　商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

　　商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量宅地，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　还有一个重要的原则，即自然资源部文件提出的，“按照住房发展年度计划确定的住房需求，编制2024年度住宅用地供应计划”。也就是，不能按照财政缺口有多大，需要政府性基金增长多少，确定卖多少地，而是要根据需要多少房，卖多少地，这就是“人房地钱”联动的意思。

　　但从目前地方财政的紧张态势，以及今年积极的财政政策的基调来看，要让地方停止供地、盘活存量，难度是比较大的，至少心理上的抵触效应很强。不过，从1-4月份热点商品房销售再创新低，去化率继续下降的形势看，即便地方政府想卖地，也很难避免高的流拍率。

　　因为，即便是央企、国企，拿地意愿也比2023年降低了。一是因为销售回款降低不支持拿地，二是即便拿了地，开发了新房也卖不出去。中国土地市场网发布数据显示，2024年一季度，全国拟出让地块清单合计建筑面积为2.1亿平方米，环比下降59%，同比下降40%。

　　供地自我收缩的趋势已形成！

　　前面讲了，各地供地计划比成交面积还是要大，不过扣除流拍的土地看，最终成交的土地建面和新房销售面积开始平衡了。2024年一季度，一二线城市新增拟出让公告宅地约3800万平方米，按2023年以来拟出让公告平均70%左右的完成率计算，最终入市宅地建面不足2700万平方米，而期间新房住宅成交约2800万平方米，一二级市场交易规模之比降至0.93。

　　也就是，开发商进入实质性去库存阶段！

　　数据来源：克而瑞地产研究

　　实话讲，刚需转向二手房了，未来还要向配售型保障房转移，新房市场主要面向改善型需求。但是，自打房价全国大范围上涨的2017年，改善型需求就开始发力了，到现在已释放了7年了。在存量房供应足够大，基本面并未扭转，有支付能力的改善型需求还有多少呢？

　　因此，约束新增商品房供地，这是大趋势！

　　04

　　消化存量，未来有哪些政策举措呢？

　　一是，消化挂牌销售二手住房！

　　从2023年及今年1-4月的数据看，刚需基本转向二手住房了。热点城市90平米以下二手房占整体销量的60%-70%。此次会议强调“深入推进以人为本的新型城镇化”，考虑到3-4亿的新市民、年轻人，刚需潜力很大，具有低总价、低单价、学位等综合优势的二手房，应该有需求。

　　但无论是新型城镇化（降低热点城市入户门槛），还是公共服务均等化，收入、就业和预期等基本面因素，都是慢变量，且关系到中央地方财税体制改革，部分会在三中全会明确，短期对消化存量的作用不大。未来，存量消化还得靠每年一季度的小阳春以及以旧换新的小打小闹。

　　注意的是，“卖旧买新”的置换式挂牌，量不算很大，基本不存在大尺度降价卖房的行为。套现式挂牌，才是砸盘的因素。稳住价格预期，降低恐慌式，从众式挂牌，降价抛售，最关键。要稳住价格预期，还是要提高流通率，对于成规模的空置二手房，加大政府性基金的收购力度。

　　二是，消化存量在售新房。

　　首先，对于消化周期过长的新盘项目（特别是国企城投的项目），通过创新货币政策工具，注入中国版QE，收购在售项目用作配租、配售型保障房，修复开发商资金链，稳定开工和供地。

　　具体操作时，对于消化超过70%，尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。对于前期消化较少（比如30%）、后续消化难的项目，建议通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，并用于配租或配售保障性住房。

　　那么，如何优化增量呢？

　　一是，优化增量土地供应。

　　首先，严格遵循4月29日自然资源部文件。对在售库存、广义库存较低的区域，周边竞品去化良好，基于项目和片区以需定建摸查显示需求存在，改善型需求突出，适当新增居住用地出让。

　　其次，安排保障性住房供地。统筹盘活各类存量土地（包含非住宅用地）用于保障性住房建设。

　　最后，坚决杜绝基于政府性基金增长、补充财政收入等目的的供地计划安排、供地任务下达。

　　二是，优化增量住房供应。

　　首先，夯实城市层面“以需定建”：

　　对本市各个区域住房需求和住房供给的现状进行详细调研和科学研判，对存量住房供给多、挂牌量持续增加、换房需求突出，刚需导向的新盘或刚需房源去化难的区域，新增供地向改善型需求倾斜。

　　其次，夯实项目层面的“以需定建”：

　　各个新增项目要做好差异化供给和竞争。对区域内存量房源消化情况、在售新房去化情况进行分析，对区域内购房潜力人群进行预判等，作为新房产品户型设计的基础，做到差异化供给和竞争，避免同质化竞争导致去化难，不得不降价恶化预期，提高供应的有效性、针对性。

　　最后，对于区域内商品房供应较多、去化较难，但新市民、年轻人、人才群体偏向于在此居住和就业，推进新增住房供应向保障性住房倾斜，推进存量房源向保障性租赁住房的方向盘活。

　　另外，针对大规模建设保障性租赁住房，还要加快组建住房银行，提供普惠金融支持。

　　客观讲，上一轮去库存，以增量（居民加杠杆购房）消化存量（地产库存）。本应当让商品房供求回到健康轨道，但没成想，仅仅过了7年的时间，又一次面对去库存，而且是新房和二手房都要去库存。如果说，上一轮去库存，还有巨大的空间，但现在这个空间被填满了。

　　上一轮（2015-2019）年史无前例的全国普涨，不仅驱动了需求，去化了库存，但另一面又是各大城市大规模卖地，开发新区，开发商快周转、冲百亿、冲千亿。因此，去库存的同时，也带来了史无前例的“加库存”。上面讲的消化存量和优化增量的措施，也仅仅是局部腾挪。

　　未来的库存去化，无法以增量带动存量了，大部分要存量自我消化了，除此以外别无他法。近年来，房企债务风险爆发、新盘去化率下降、旧库存增加、割肉出货；金融机构坏账攀升，投资客资金链断裂、法拍房不断创新高，都是库存自我消化的种种表现。这个过程已经开启。

　　来源：李宇嘉地产笔记，本文已获授权，对原作者表示感谢！