给有钱人省钱的“昏招”又来了！

苦天下久矣的中介费，要降了。

浙江住建厅和市场监督管理局发文，要亲自下场规范房地产交易，其核心要义是——

合理降低住房买卖和租赁经济服务费用。

实行时间就在劳动节之后。

简单理解起来，的的确确是中介费要降了。

但是，众人围观之后，立马就发现了操作层面的问题——

这事情，就没那么普惠。

首先，我们来看一下，降低中介费这事具体要怎么操作：

• 按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；

• 引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

就“分档定价”这个操作一出，相信立马就有人要掀桌子了。

成交价格越高、服务费率越低——

这不是在替富人省钱吗？

最近，全中国成交的最知名的一套豪宅在哪里？

是位于上海巨鹿路的老洋房，总价达到3.1亿，单价达100万/㎡。

以3个点收取中介费，这套豪宅光中介的佣金就要900万！

若是让0.5个点出来，就能省150万！

对老钱来说，这150万或许只是银行卡末尾的数字，但对于普通工薪阶层，这150万得省吃俭用大半辈子，是给孩子买房的压箱底的积蓄。

这个操作下来，有钱人又把咱们普通人甩出一条街，贫富差距更大了……

先别急，

其中误会有点大。

从全国范围来看，中介费“分档定价”虽然不具备普惠性，但对于一二线城市的买房人来说，“分档定价”的确能降中介费。

以杭州为例子，其二手房市场的分档档位就定在100万——

100万以下部分双方各1.5%、100万以上部分双方各1%。

在杭州，100万以上的房子还是相当常见的。由此，对于大多数买房人来说，能享受到分档定价带来的优惠。

至于第二点费用由买卖双方共同承担，这个操作太滞后于市场了。

市场火热的时候，许多地方二手房交易费用全部由买家承担，但现在双方承担的情况已经非常普遍了。

甚至，在这个行情下，为了把房子卖出去，有不少房东愿意把中介费全出了。

买家说，

本来我都不用出中介费了，你居然还明文规定我要承担一部分费用。

呸！昏招！

再深入一点，就算这次新规对降低中介费效果显著，就能利好二手房市场吗？

想来，大家都觉得确实如此。

买房本身就是一件要掏空六个钱包的大难事，还得支付动辄好几万的中介费，这不难上加难嘛。

那么，中介费用下降，交易成本下降，买家的积极性提高，二手房流通性就会提高。

很遗憾地告诉大家的一个反认知的常识——

强行降低中介费，并不能让二手市场更活跃。

没有中介费，就没有二手房市场。

我们假设降低中介费能提高二手房的流通性。

那么以极限法的思维，中介费为0时，二手房的流通性会更好。

现实刚好相反。

江苏、浙江等多地都有官方推出的“去中介化”的二手房自主交易平台，主打的就是一个“没中介、不收费”，但效果一直不好。

如杭州，21年到23年，全市通过公证自主交易的房子不到500套。23年自主成交房源，不足总成交的3‰。

买二手房，真的缺不了中介费这个成本。

一、中介费实际上是服务费。

这点，只要大家去看过房，大概就会深有体会。

看房过程中，中介会让客户非常有体验感，比如“先进后出”电梯礼仪，让你享受酒店般的待遇。若是你想看的小区很多，中介们也会热情地骑着小毛驴带你一一了解。

对于房东来说，也有各种服务。如挂牌房源的信息更新、实景照片的上传、甚至是房源的维护都是中介在管理。

而在成交过程中，买卖双方的谈判、合同的签订、税费的缴纳等等复杂的环节，都少不了中介的排忧解难。

为什么自主成交的房源那么少？

主要原因就是自主成交缺少了中介的服务，各种麻烦事都需要买卖方双方亲自处理，并且由于双方对房子成交的环节远没有中介熟悉，大大消耗了时间和精力。

一套房子成交，少则需要带看十多次，多则需要带看几百次。

这背后一次又一次的服务，以及消耗的时间，都是大量的沉没成本，这些成本就是中介费的组成部分。

二、中介费能买到大量的信息差。

优秀的中介比房东更了解他的房子和小区。

通过中介，我们不仅可以了解到房子的户型、小区近期的真实成交价格，即便是细节到哪套房子的园区景观好、哪套房子房东花了大价钱装修过、哪套房子房东要出国了着急出，都能打探到一二。

再地道一些的中介，连周边哪些餐馆好吃、小区居住氛围如何、大小事情的八卦都能跟你掰扯掰扯。

想买套满意的房子，就得跟谈恋爱一样，日久见人心。你得去亲自去体验一段时间，才知道这里通勤适不适合你，配套满不满意，周边邻居的气场是否相合。

这方面想要省事，还真离不了一个靠谱的中介。

三、中介费和信任度挂钩。

买房最怕踩到“深坑”。

比如一房二卖、买到抵押房产，或者是买到的房子存在漏水、税费错算等等问题，普通人遇上一个，都得在风中凌乱。

更可怕的是，还有人全款买房被骗了上千万。

这时候就需要一个可靠的中介平台为你背书，遇到问题时帮你打官司、给你赔付、为你垫付买房资金。

以上，就是中介费背后所需要承担的责任与成本，买房时的服务与信息，买房后的“售后服务”。

买一套上百万，甚至几百上千万的房子，这样一件事关今后的人生的交易，你说要是中介费就千把来块，它配吗？

讲真，几万块，或者是豪宅几十万的的中介费真不算贵。

那为什么大家现在都觉得贵？

是因为许多中介“德不配位”。

与其说，天下苦中介费久矣，不如说天下苦黑中介久矣。

由于中介的入行门槛低，群体基数又大，行业内的人良莠不齐。

遇上中介服务一般，业务能力一般，一心就想着逼单，体验感要多差有多差。无良中介轮番给房东压价，让房东损失十几万的案列一点也不少见。

因此，中介费高不可怕，可怕的是行业没有监管，让中介费物无所值。

现在更急缺的是让房产中介整个行业更规范的监管。

降低的中介费，不会消失只会转移。

租过房的朋友，应该都有这种体会。要是水电费涨价，那么房租就会应声而涨。

成本并不是只会在一个人身上，而是被转移或平摊。

市场火热的时候，二手房交易的中介费往往都是买家全部承担的。如杭州前些年，中介费一直都是买房人承担。还有北京、西安、武汉等很多城市都是这个规矩。

但从卖方市场转到买方市场后，中介费一般都是双方分摊，或者是由房东全额承担。

由此，我们可以知道——

买房子是算总账的。

买家和卖家不仅对房子的总价敏感，对于交易过程中中介费、税费等等都非常敏感。

进而，中介费用完全可以由市场进行调节。

当行情好时，

买家预期高，愿意为房子支付更高的溢价，中介费会往买家转移。

当行情差时，

卖家急于出手，会承担更多的中介费。

同时，由于市场波动，房价也会上涨或下跌，按照提点计算的中介费也会随之调整。

当市场特别差时，中介平台还会顺势下调费率。

在去年下半年，北京链家就降低了中介费收费标准，从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。

所以，强行用有形之手把中介费再按下去，对市场只会有负面影响。

因为现在市场本就很差了，中介们的日子本就不好过。

如杭州市场，大约有登记在案17000多名中介，实际数量肯定不止这些。但去年行情那么差，每个月4000多套的成交，一个中介平均三四个月才能开一单。

由此，中介离职一波接一波，原本有的门店员工30多人，最后就只剩9个人。

要是再把中介费强行降下去，那么离职的中介会更多。

正如前文所说，二手房的交易是离不开中介的，市场上的中介少了，反而不利于二手房的流通。

另一方面，中介少了，能得到的服务质量下降了，能得知的信息也更少了，对于买房人来说，等于是变向地增加了买房成本。

所以啊，这年头不止是买房人、卖房人不容易，中介其实也不容易，咱就别想着薅中介羊毛了。

真想减少二手房交易成本，提高二手房的流通性，也有招。

与2个点的中介费相比，增值税、契税、个税林林总总加起来可以有近8个点，到这里面稍微扣一点，一个中介费不就省下来了？

为了一挽市场的颓势，各种招数频出，让人眼花缭乱。

除了降中介费外，各大城市又开始了新一轮的限购松绑潮。

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