购买新房未入住便发现墙体开裂、出现漏水，业主损失由谁承担？

购买的全装修房交付后还没来得及入住，房屋墙体却出现了开裂、漏水的现象足以令人闹心。近期，上海市宝山区人民法院审结了一起商品房预售合同纠纷案件，业主购买新房未入住便发现墙体开裂、出现漏水，经反复维修仍未能妥善解决。法院该如何保护业主的权益？造成的业主损失由谁承担？

图源：东方IC

2019年8月，王先生与某房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定，房地产公司需在2021年6月30日前完成房屋交付，若房屋含有其他工程质量问题的，王先生在保修期内有权要求房地产公司免费修复。

2020年8月1日，该房地产公司提前向王先生交付房屋，但王先生未入住。两个月后，王先生准备入住时，却发现房屋墙体存在开裂、漏水的情况。于是，王先生便向房地产公司报修，房地产公司安排人员进行了修复。然而，修复后不久，墙体再次出现相同的问题。

接下来近半年的时间里，因为房屋墙体反复出现开裂、漏水的问题，王先生不断与房地产公司进行沟通并报修。房地产公司虽每次都安排人员进行维修，但始终无法彻底解决问题。由于每次修复都需要开凿墙体，导致王先生迟迟无法搬入新居，只得在外租房度日。

为维护自身合法权益，王先生将房地产公司诉至法院，请求该房地产公司彻底修复房屋内存在的墙体开裂、漏水等问题，并赔偿近半年在外租房的租金及物业费等损失。

庭审中，被告房地产公司辩称，墙面有裂缝可以认可，墙体渗水也是因为裂缝的存在，但不影响王先生的正常使用房屋。《商品房预售合同》约定的交房时间是2021年6月30日，房地产公司提早了近一年交付房屋，王先生才有机会提前入住，不同意承担合同约定交房期限之前的租金损失，交房期限后的租金损失愿意承担，物业费同意缴纳一部分。

案件审理过程中，经王先生、房地产公司共同申请，法院委托第三方鉴定机构对房屋墙体进行鉴定。鉴定结果显示，墙体的开裂与漏水非业主原因造成，对生活质量会产生一定影响。

宝山法院审理后认为，被告房地产公司作为房屋的出售人，应当将符合质量标准的房屋交付给原告王先生。无论是否比合同约定的时间早交付了房屋，房地产公司均需对房屋的质量瑕疵承担责任。房屋经过鉴定，确实存在非业主原因而产生的装修质量问题，房地产公司理应就该装修问题提供符合要求的修复方案。由于对房屋墙体开裂、漏水的问题，王先生已经多次向房地产公司进行报修，但房地产公司始终未维修完毕。房屋的现状对王先生使用该房屋确实存在一定影响。

结合双方认可的租金标准，以及房屋墙体开裂、漏水对原告王先生的影响程度及后期修复所需时间，法院依法判决被告房地产公司需从2020年8月1日（交付房屋之日）起支付原告王先生因未能入住而额外产生的租金及物业费损失。

判决作出后，原、被告双方均未提起上诉。该判决现已生效。

法官说法

一、提前交付不构成开发商房屋质量保证责任的豁免

《民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。房屋开发商对于房屋的交付负有法定的质量保证责任。若房屋开发商交付的房屋存在瑕疵，且该瑕疵造成了买受人的损害，房屋开发商需向买受人承担由瑕疵给付所产生的相应责任。

本案中，房地产公司主张房屋是在《房屋预售合同》所约定的交付期限届满前完成交付，故无需承担相应的瑕疵给付责任。然而，提前交付房屋是开发商与买受人的意思自治，不违反法律规定，也不是瑕疵给付得以豁免的理由。在提前交付的情况下，房屋开发商仍需要向买受人承担相应责任。

二、瑕疵交付造成损失的需承担赔偿责任

《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

该案中，房地产公司将存在墙面质量问题的房屋交付给王先生，已违反了合同的交付义务。且由于房地产公司的瑕疵给付，造成王先生长期在外租房居住，产生了额外的损失。因此，自发生墙体开裂、漏水问题起至修复之日止产生的租金及物业管理费，房地产公司需要承担。

三、宜居环境需业主与开发商协力共建

基于市场竞争的环境与预售全装修房的业态，部分开发商为吸引客源，会选择缩短工期、加快交付时间等方式履行房屋预售合同的义务，由此产生的装修质量问题将直接影响业主入住，进而导致纠纷的产生。

良好的宜居环境需要业主与开发商相向而行，共同努力。一方面，房屋开发商应切实履行房屋预售合同约定的交付义务，保证交付房屋的房型、装修、配套设施等符合合同约定及宜居要求。另一方面，业主在发现接收房屋存在潜在的质量问题时，应及时与房屋开发商进行沟通协商，帮助房屋开发商妥善解决房屋的质量问题。

通讯员 胡明冬 新民晚报记者 郭剑烽