住房新制度，被撕开了一道口子…

关注大碗楼市这老些年了，你们见过的救市手段都有啥？

取消四限？提高公积金？离婚不追溯？还是支持贷贷相传？

格局再打开点，你那个不到37度的CPU瞬间能放烟花…

就比如说，浙江丽水这个老六——

富庙里的穷法师，土豪省的守门员，为了卖地已经彻底豁出去了！

4月26日，丽水发布消息称：该市莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案。

地块面向大众出让，既可以单独业主拿地建房，也可以多名业主联合竞价拿地，无需通过成立公司就可以建房。

建成后，本着“谁家的房子谁抱走”原则，各自认领房屋、办理产权证。

这意味着，每套房都是独立产权，要是不想住，还能通过二手房转让的方式卖给别人。

仔细看看这次丽水市莲都区拟出让的几宗地块，很适合开团打野——

距离市政府位约10公里，由A、B、C三个区块、共6宗小块宅地组成，容积率0.7-0.8；

平均每宗小地块600-800㎡，单块起拍价在200-300万之间，支持定制化方案。

回归到大组团来看，A区3652㎡，预计可建4幢房屋；B区2097㎡，预计可建2幢房屋；C区4312㎡，预计可建5幢房屋。

你瞅瞅！这容积率、这大小、这个价钱…不是明摆着让建城市低密大别野吗？

如果这项土地新规没被叫停，影响力说是划时代的都不为过——

自己拿地、自己盖房、自己入住、自己出售、还允许二手商品房自由买卖…

咱老百姓能咋办？南泥湾精神永放光芒吧！

过去，看着美加澳新的大别野，西欧富国的小独栋，眼巴巴地没咱们什么事；

就连日韩那俩“人比耕地多、西瓜比肉贵”的货都普及一户建好几十年了…

这回行了，犯不上羡慕别人，家门口支持DIY操作：

甭管是美式的、欧式的、地中海的、苏州园林式的，还是倭崽子的原木侘寂风…只要小爷乐意且不差钱，想怎么设计都成！

兹要是能拉得下脸儿来，你盖成下面这样都没人管——

丽水虽然经济实力浙江省垫底，但架不住青田这个侨乡异常给力。

最典型的譬如说在意大利、西班牙，青田人多到什么程度？

你要上那谋生，都不用会别的手艺，会做梅菜烤饼，就能致富奔小康！

在城市自己拿地、自己盖房这个事儿，人家有群众基础，沟通成本比别处低得多。

丽水不大，创造神话，这玩意儿听起来就那么来劲！

掐指一算，估计已经有小伙伴原地懵逼了——

都多少年没听说过谁能在城市里拿地自建房了，这怎么突然又开口子了？这玩意儿它合法吗？

这事儿咱们有必要掰扯清楚：

首先，从法律上讲，城市自建房一直都是合法的，这个没问题。

只是，98房改之后，在土地财政的游戏规则下，开发商成了拿地主力，个人拿地只存在理论上的可能性：

规划许可证、建设许可证、施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证…大伙儿可以对照一下自己能拿下来哪个。

个人办不下来再正常不过！

对卖地的来说，批发的买卖比零售的来钱快，也更加方便管理。

因此，丽水这么干，还是在现行法律法规下做出的创新。

在咱老百姓眼里，这属于城市商品住宅用地厂家直销，没有中间商赚差价，互利互惠。

讲真，丽水开这个口子，纯纯是一箭三雕啊！

把钱叼来了、把地叼走了、把财政创新叼上去了…

不出意外的话，这次试水推广到全国，似乎只是时间问题，而且越是三四五线城市，跟贴可能性就越大！

首先，三四五线城市可能真不需要那么多高层住宅。

由于工作原因，这些年我曾去过不少类似地方，小城市建高新产业园区、造某某新城的热情，坚决不输一二线城市。

常常能听到当地人手指着一片高层住宅林立的地方跟你吐槽：

“几年前，这里还是一片农田或者荒地，现在全开发成住宅小区了，就是到了晚上亮灯的不多…”

从行政属性看，地级以上城市人口流出地区个数占比从21世纪头十年的20%增至2010-2020年间的30%，县级市人口流出个数占比从63%增至76%，建制县从73%增至88%。

分城市能级来看，主要的一、二线城市无人口流出地区，三线城市人口流出比例从21世纪第一个十年的占比18%降至15%。

但再往下就一言难尽了：四线城市人口流出个数比例从45%增至57%、五线城市从71%增至83%、六线城市从69%增至86%…

关于详细的变动情况，可以参考下面这张图——

原因嘛，老生常谈了，大伙儿都懂，咱们这儿就不再赘述了。

较低能级城市高层住宅过剩，是个板上钉钉的事实。

产业被一二线打断层、人口流失越来越明显，房价地价由此开启下行螺旋。

说句不好听的，这种过剩演绎到极致，那就是顺风顺水的往生福地——“骨灰房”。

降低容积率，不仅有助于把潜在的商品房供应量打下来，还能改善大伙儿居住的舒适性。

满足广大人民群众对美好生活的向往，挺好！

其次，化整为零、变废为宝，不失为土地财政的另一种延续。

过去全国楼市普涨的时候，大大小小的开发商还有愿意去三四五线城市拿地的——

最典型的就是某大、某业、某桂园，三四五线城市旧城改造和商品房进阶的红利，曾经让它们吃得有多嗨皮，现在就有多噎得慌。

风水轮流转，好些房企在天量债务之下泥菩萨过江了，重仓三四五线的意愿基本上是个负数。

这样一来，这些城市的土地财政你琢磨琢磨，那得啥情况？

咱们这儿拿出几座典型城市2023年的情况来瞅瞅，就明白了——

浙江丽水一般公共财政预算收入为186.1亿元，一般公共财政支出为653.7亿元； 湖南邵阳一般公共财政预算收入为133.75亿元，一般公共财政支出为676.6亿元； 广东肇庆一般公共财政预算收入为176.56亿元，一般公共财政支出为417.52亿元； 河北邯郸一般公共财政预算收入为376亿元，一般公共财政支出为872.8亿元； 甘肃武威一般公共财政预算收入为32.39亿元，一般公共财政支出为255.99亿元； 四川绵阳一般公共财政预算收入为201.47亿元，一般公共财政支出为577.59亿元； 辽宁鞍山一般公共财政预算收入为160.4亿元，一般公共财政支出为309.6亿元。

以上这些城市挑选随机并不随意，分别代表了华东、华中、华南、华北、西北、西南、东北七大区域，在当地三四五线城市中颇具代表性。

在这种情况下，卖地收入再少，也正儿八经能当个钱花。

问题是，大房企不来，小房企既没实力、也没意愿，即使勉强上马老百姓也不一定敢买账。

那咋办呢？

不如把细碎的、狭小的、不易整块开发的地块拿出来化整为零、变废为宝；

把它们投入到人民群众的汪洋大海当中，接受人民群众再教育…

小地块出让，允许自行拿地、自行建房，绝对具有划时代的意义。

敢为天下先的浙江人，拿出了全省经济最不发达城市，打算给全国三四五线城市趟出一条血路。

我双手支持这么个创新举措能尽快在全国推广。

但这并不代表建议你把这类房子作为优先选项。

最起码就现状来说，观望好过下手。

首先，全新的土地出让模式横空出世，本质上是现阶段土地财政现状倒逼出来的结果。

这一新政的出发点在于，通过解决三四五线城市难以整片开发的小地块出让和利用难题，为地方财政端回血。

这就意味着，今后类似尝试即便范围扩大，积极响应者也大多是那些土地、房价双双进入下行螺旋的城市。

但这种自救行为不足以改变城市能级、产业附加值以及人口聚集度这些决定城运的核心指标。

更不可能说，因为某地有便宜的美式大别野，但营商和就业被一二线城市打断层，能吸引各路英才蜂拥而至。

喊你过去，是让你解决问题的，不是让你吃肉的！

换言之，你盖好房，自己住当然没问题，不想住了以后卖给谁可得提前寻思好…

其次，横向比较起来，性价比值得商榷。

浙江丽水本次出让的地块，每宗起拍价就是200-300万，容积率0.7-0.8。

就算它底价成交，我估摸着拿了地、盖了房，算上人工开支、建材开支、装修开支，拿地成本与建安成本算下来最低也得700-800万。

这个价钱到底有没有吸引力，那得分跟谁比——

目前，丽水市莲都区二手别墅挂牌价集中在30000-40000元/㎡，实际成交价可能要打个八折到八五折，这么看也挺香。

但要放在美加澳新，那完全是另外一回事儿了！

100万美元在旧金山湾区完全可以买套当地中位数附近的独栋大house；

刨除养房成本，净租金收益4个点轻轻松松，而且大概率流动性还要更好些。

毕竟是远近闻名的侨乡，即使我不这么比，当地老百姓也会这么比。

如果不是在浙江，而是在其它省份，我相信拿地成本和建安成本能低不少。

但问题是，当地老百姓的收入水平和承价能力也会打折扣，里外里一回事儿。

最后，自建商品房本身可能存在“价值共识缺失”。

如果浙江丽水的土地新政全面落地，且后续扩大推广，那意味着“自建商品房”将正式登上历史舞台。

但问题在于，这类自建商品房在安全上、品质上与开发商建设的商品房究竟会有多大差距，目前谁也说不好。

从日本、韩国的经验来看，绝大多数一户建的保值性较公寓比都不在同一档次。

抗震属性、建安水平、配套设施、物业服务…差距体现在方方面面。

更何况，低密住宅这种东西，房龄越老越拼修缮维护与物业品质…

这些细节，在自建商品房这儿都还是未知数。

不服的话，最近日元降息降得贼猛，可以趁便宜上岛国去瞅瞅——

30年房龄的公寓楼如今什么样，30年房龄的一户建如今什么样，看完，心里就有数了！

丽水不大，创造神话，这一把神操作确实相当炸裂！

但是，考虑到这老些事儿尚无确定性，劝大伙儿还是再观察观察吧…

大伙儿要还有关于资产配置问题，不知道怎么置换、往哪个方向买房等，来咨询一下大碗吧？

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