滨江的定心丸

4月27日，滨江集团发布了2023年年报。这份成绩单无疑给市场吃了颗定心丸，一片数据矩阵释放出一个信号：滨江依然稳健。

当下的地产周期里，滨江成了一个代表性“样本”。

凭借着多年深耕累积的区域经验、稳健经营构筑的安全边际以及发力产品品质筑起的口碑护城河，它在这轮行业调整中抗击风浪，稳定前行。

“我在山上时间越长，反映企业越健康”

行业大环境的困顿，也让它的逆势发展受到更多关注。

当保刚兑和保交楼成为同行重点工作时，滨江依然是杭州乃至浙江土地市场的坚定拥趸，其2023年新增土地储备项目33个，其中27个位于杭州；当困境之下房企频繁进行组织架构瘦身，滨江却依然保持着千人的团队架构，人均销售额达1.43亿元，领先行业；当一众地产大佬奔波辗转，努力化解债务时，滨江创始人戚金兴却把一半的时间献给了胡家坪。

那儿是杭州市淳安县王阜乡下的一个村庄。

3年前一次途经，胡家坪的贫困落后深深触动了他，戚金兴决定把这儿作为滨江集团30周年的公益项目。如果为了沽名钓誉，胡家坪村显然不是一个理想选项，这儿平均海拔889米，最高地方约有1200米，山势险峻、交通不便且基础设施落后，改造难度可想而知。

没有远程指挥，戚金兴直接带着家人住到了山上。过去一年来，他每月有一半时间在山上，以至于他成了山上的“名人”，男女老少见到他都会笑着问候声“董事长好”。

去年滨江团建时，戚金兴说“我在山上时间越长，反映了企业越健康。”他认为自己能在胡家坪村放手去干，说明公司管理的标准化执行到位，产品力得到行业认可。

而今这份年报的背后也藏着部分戚金兴放手的勇气。

经营性现金流上升526%

去年滨江实现营业收入704.43亿元，同比增长69.73%；实现归母净利润25.29亿元。截至去年末，公司拥有总资产2900.32亿元，归属于上市公司股东的净资产253.02亿元，分别较上年末增长5.01%和7.5%。

销售方面，去年滨江实现销售额1534.7亿元，与上年基本持平，这一成绩在第三方排行榜中位列行业第11位，同比上升2位，全年权益销售现金回笼达732亿元，创下集团权益销售金额历史新高。结合报告期内员工数1076人来看，滨江的人均销售额达1.43亿元，领先行业。

在大本营杭州，滨江业绩表现依然强劲。克而瑞数据显示，去年滨江以647.03亿元的权益金额位列杭州市场第一，领先第二名近150亿元，这已是其连续6年蝉联杭州市场销冠。

高质量的销售也让滨江在行业流动性仍然逼仄的当下，实现了现金流的稳定增长。期内，由于销售商品、提供劳务收到的现金大幅上升，滨江集团经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长了526.24%，达到326.5亿元，推动其现金及现金等价物净增加额较上年同期增加163.17%。

对于杭州这片熟悉的土地，滨江还在持续深耕。

去年，滨江集团新增土地储备项目33个，其中27个都位于杭州，剩余6个则分布于宁波、南京、湖州和金华。新增项目的计容建筑面积合计333万平方米，权益土地款256亿元。截至去年底，滨江集团土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

其他业务方面，截至去年底，滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.78万平方米，报告期内实现租金收入3.58亿元。

2023年，滨江重启代建业务板块，继续对外输出品牌，对开发业务起到补充作用。与此同时，滨江旗下的高品质康养服务品牌——“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构——和家·御虹府长者之家也正式开业。

融资成本争取降至4%以内

债务方面，对照“三道红线”来看，滨江继续保持“绿档”。

去年，滨江自我强行降杠杆，顶住银行压力，将贷款缩减110亿元。截至年底，其权益有息负债360亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。

值得注意的是，滨江于报告期内的扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%。债务期限构成上，短期债务135.07亿元，占比仅为32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），同期现金短债比为2.42倍，短期偿债压力不大。

拉长时间轴来看，过往几年，滨江的综合融资成本一直在持续下降，2020年为5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，去年底其平均融资成本已降至4.2%，较上年末下降0.4个百分点，创下新低。

融资方面，截至报告期末，滨江共获银行授信总额度1217.23亿元，较上年末增加2.86%，授信额度已使用401.45亿元，剩余可用815.78亿元，占总额度的67%。在直接融资可用额度上，目前滨江已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元，这部分资金可根据资金需求和市场情况择机发行。

对于2024年的目标，滨江在年报中也有所透露，其表示今年销售额要占行业总规模的1%。同时权益销售回款的40%用于投资，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

去年底的恳谈会上，戚金兴透露过公司未来业绩构成：杭州市场占公司总市场的60%，杭州之外浙江省内保持30%，省外不超过10%。

融资端，滨江将继续保持稳健，权益有息负债规模保持平稳，同时将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，综合融资成本争取下降至4%以内。同时继续拓展代建业务，全年争取新增5至10个代建项目。

记者 孙婉秋

编辑 吴典