多地推行住房“以旧换新”新政，你的城市实施了吗？专家解读焦点问题

以旧换新的风潮正在从家电拓展到住房领域，日前，多地推出的住房以旧换新政策备受关注。

据央视新闻报道，为促进新房、二手房良性循环，释放购房消费需求。4月2日起，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及15套房置换业主。

此消息一经发布很快引起网友探讨，“旧房子能买也能换了”，不少持有二手房的房主欣喜点赞：“希望早日推广”。

事实上，该政策并非今年首次推出。潇湘晨报记者查询发现，此前已有江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水，山东淄博、济南等30多个城市，表态支持住房以旧换新。有专家预测，未来会有更多城市跟进。

实际效果如何？“住房以旧换新”会在更多城市大面积推广吗？又会给当地楼市带去怎样的变化？潇湘晨报记者咨询了相关方面的研究专家。

多地推行住房以旧换新，具体执行细则不尽相同

据了解，自去年9月起，陆续有山东淄博、江苏南京、浙江宁波等地启动住房以旧换新活动，旨在优化一二手房市场联动效应，加快房产置换效率，促进房地产市场循环修复。

但是在各地具体的执行细则上，却不尽相同。潇湘晨报记者整理看到，住房以旧换新，根据各地规定所述，主要存在着两种运营模式。

其一是由购房者、开放商和中介三方签订协议。具体推行流程是：购房者提前确定意向，向开发商锁定新房房源并缴纳定金，中介机构负责优先推售购房者的旧房。

江苏南通、南京，山东淄博等城市正在实施这种模式。

在淄博，2023年9月，首批包括万科、旭辉、绿城等房产企业在内的12家机构代表签署合作协议。相关负责人在接受潇湘晨报记者采访时则表示，不算政府层面的政策，而是一个行业倡议，鼓励上述房产机构根据客户需求，研究制定合理的房屋置换方案。

南京方面于去年9月发布了以旧换新互动举措。由南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构组建“换新购”超市，购房者可以将手中的旧房子交给超市，用出售二手房得到的房款作为首付来购买新房。

去年10月，宁波34个楼盘加入住房“换新购”活动。当地特别明确：若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续。若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新房认购金，购房者无需承担违约责任。

除此之外，江苏海宁、河南郑州等地正在以另一种模式推行住房以旧换新政策。具体而言，是由房企或第三方购买购房者的旧房。前者可以把旧房抵押给银行获得贷款，而这笔贷款将作为“抵扣”划给购房者，用到其购买新房的消费中。

在河南，政府指定郑州城市发展集团有限公司为收购主体，可以收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

越来越多城市表态支持，实际效果如何？

江苏海安换购新闻登上热搜后，不少网友聚集在评论区讨论。潇湘晨报记者注意到，针对进一步被推行开来的住房“以旧换新”政策，有房者和购房者对此的评价和观点，各有侧重。

身在江苏的杨女士（化名）家在南京有两栋房产，一栋距离工作地址较近，是她和家人的常用房；另一套则处于比较偏远的位置。她表示，现在很多持有旧房但经济薄弱的家庭其实需要财政保障，与其干着急，担心挂了很久的二手房卖不出去，砸到自己手里，不如通过以旧换新政策把房子置换了。

也有一些观望购房的年轻人担心，二手房房价会因为这一政策，急速上涨。

正在郑州工作的95后周女士向潇湘晨报记者表达了她的忧虑。近两年，周女士一直徘徊在“买不买房”的思想边缘，与购买其它商品的“欲购从速”观念不同，房产首付对她来说不算一笔小数目，需要综合考量。看到住房以旧换新的新闻后，她联想到：“二手房房价会不会因此飞快涨上去？”

据了解，4月1日，郑州市房管局联合其他相关部门发布了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行版）》，旨在今年（2024年）内，在全市范围内推动10000户居民成功进行二手住房的“卖旧买新、以旧换新”操作。

当地表示，这项工作的主要目的是激活二手住房市场，满足市民改善住房条件的需求，同时促进房地产市场供需两端更好地对接。

事实上，自2023年以来，已有南京、宁波、济南、淄博等10多个地方推行探索商品房“以旧换新”，超30多个城市表态支持。有资料介绍，江苏太仓不但试行了商品房“以旧换新”，并推出政策包括旧房学区学位保留两年的优惠，进一步增加政策吸引力。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受媒体采访时表示，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持。

有观点认为，从购房者、中介、开发商角度出发，住房“以旧换新”活动可以给三者同时带去好处，购房者享受优惠政策，开发商加速回款，中介方有利于盘活存量房流动性。只是要注意把控各个环节的衔接。

实际效果如何？据顶端新闻报道，宁波和扬州的市场反应显示，“以旧换新”政策有效地提高了楼市的活跃度。宁波在活动启动后的第一周内，二手房成交量环比上升15%，新房备案量环比上升20%。扬州万科的项目到访量和成交量增长率高达20%。

会在更多地区推广吗？

住房“以旧换新”会给楼市带去什么样的影响？又会在更多城市推行开来吗？

南京市房地产协会副会长张辉向潇湘晨报（报料微信：xxcbbaoliao）记者阐释，住房“以旧换新”实际上是释放改善型住房需求。不同于刚需房，改善型住房指的是原来有一套房子，出于各种原因，想再买一套。近些年，这种需求在国内家庭表现得比较强烈，“政府在市场的基础上，又推出了这种以旧换新的政策，实际上是在做增量，帮助促进二手房销售。”

他表示，就目前国内城市和楼市发展现状来看，由于二手房换购需求有限，所以该政策倒不会给试行城市房地产市场造成太大波动。

至于未来会不会有更多的城市加入住房“以旧换新”队列，张辉认为，还是要看各地的一个实际发展情况，有没有这方面的需求，以及有没有能力支持政策平稳开展。例如第二种模式以政府和国企支持为基础，“要看城市具不具备这些条件。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境。然而市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型及消费升级需求，政府及时介入至关重要。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，预期未来会有更多城市跟进推行“以旧换新”政策，以释放改善性住房需求潜力。

潇湘晨报记者 孙庆云