官方发布-苏州【星悦里公寓售楼处】房价-户型-容积率-小区环境

这些年政府转让的商业用地比较少，即使转让商业用地，一般也都有比较明确的用途规定，以至于可以出售的40年产权公寓越来越少。

星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。（来电尊享内部优惠活动）

注：（免责声明：本篇分享文案非广告，所涉及的图文资料仅供参考，项目可能对项目细节等作进一步优化调整，具体以最终签订的买卖合同为准，在法律规定的范围内保有最终解释权。部分图片素材来自网络，如有侵权请联系小编删除，感谢支持。)

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对，鲁迅说过

没有高级公寓的城生是不完整的——鲁迅。

园区因丰隆而多姿多彩，平江因平江悦而熠熠生辉，每一座高级公寓都是城市中心！

当城市越来越拥堵，工作越来越繁忙，人们的内心越来越难以宁静。当疲惫的脚步邂逅公寓温暖的灯火，也许就遇到了照亮你内心的那束光。
注定从村走向城的科技城虽然前有立德后有绿地，但始终缺一个高端公寓，直到有了星悦雅阁。
作为科技城唯一高品质的公寓，星悦里的公寓终于开始对外出售了，从此科技城的历史翻开了新的一页！

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星悦雅阁的寓生规划
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504套体量的星悦里公寓，如果全做酒店，科技城吃不消；全做公寓出售吧，感觉又没有那么多客户。所以朴哥很好奇开发商会怎么操盘。
直到我看到运营公司（近邻街）做的下面这张图，不禁拍案叫绝，这确实是一个比较好的利用这幢楼的方案。
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【星悦雅阁基础指标】

建筑面积：约25360 ㎡

总户数：504户（层峰会所112套、商务酒店112套、轻奢私寓196套、休闲商服84套）星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

楼层状况：19F

装修状况：精装

楼层层高：2-15F：3.15m，16-19F：3.9m

户型面积：46-63㎡

社区物业：近邻街物业

物业费：7.9元/㎡.月

开发商：苏州华恒商用置业有限公司

1F：全时段生活配套

规划酒店多功能大堂、24小时便利店、酒吧、咖啡厅等公寓生活服务配套，享受一层式的早咖晚酒、一站式的便捷生活。

1F除了大堂、物业和配套用房，只有两间不可售的商铺（有朋友找我想买这个商铺，但这两个商铺和商场是一起的，不可出售），所以这两间商铺只能做做配套。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

2-4F：商务型奢享平台

规划高端足浴会所、美容会所、高端棋牌会所等公寓商业服务配套，卸下繁重工作，拥抱治愈身心的休闲体验。

2-4F这种低楼层具有大面积商家的商业经营价值，目前正有几家谈，想整层买下来。规划棋牌室这类商业形态确实很合适。

5-11F：轻奢级艺术私寓星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

规划“酒店轻奢风格精装+管家式服务”精品公寓，打造契合高阶审美人群的居住空间，以及独具个性的创客天地。

这7个楼层是拿出来散卖的，一层28套，共计196套。这7个楼层层高3.15米。主力面积47.78平方米，朝南公寓团购优惠价（底价）大概在65万上下，朝北公寓主力总价（底价）在62.5万上下。有一套小面积的，46.63平方，折后底价不到61万。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

一个温馨的小家，不是吗？

12-15F：高奢型都市酒店星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

规划中高端轻奢酒店，为企业主、商务旅居人士提供高品质、有温度、强社交的商务交流的商旅客住空间。

住酒店的人主要是商务或者旅游。前面朴哥说过，如果504间全做酒店，市场容纳不了，但星悦里附近那么多的住户，星悦里又是科村最大的一个商业，确实需要一个离得近的酒店，所以操盘方非常聪明的把这部分公寓留下来自持，做个规模适中的酒店，以后可以源源不断的获取收益。

周边部分的商务人群

112套酒店，完美的丰富了星悦里的商业业态。星悦里即将开业的时候，受到了很多恶评，比如说等着关门吧，好不过三天，好不过一周，好不过一个月，好不过。。。

到现在，开了5个多月了，星悦里生意依然很好。不是星悦里做得有多好，而是科技城有着旺盛的商业需求。有着星悦里和周边小区的加持，这个酒店的生意一定会非常不错。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

16-19F：高定级私人会所

规划私人藏酒室、私人茶室、私人家宴厅、私人棋牌室、闺蜜聚会阁等定制级精英会所，不仅是以私人爱好为主导的独立空间，也是众多企业主与知交好友、生意伙伴聚会的私密应酬空间。

16-19层，共4层，112套房源。与下面不同的是，16-19层很有意思，是3.9米的层高。3.9米的层高意味着局部楼层可以做半层，所以16-19层的价格要高一些。朝南47.78平方的房子团购折后底价大约74.5万，朝北的不到72万。

作为私人会所接待客户很有面子星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

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【户型鉴赏】

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这个户型是主力户型，数量最多。从示意图来看，麻雀虽小，五脏俱全。厨房、卫生间，小客厅以及卧室，应有尽有。

这个户型在四个角，面积要大一些，因为两面有窗户，所以采光视野通风更佳。更大的面积意味着更高的总价，同时也意味着更为舒适的居住体验，这一点从示意图可见一斑。

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哪些人适合买这个公寓

下面是对该楼盘的置业目的分析。从图中可见，自住和投资是公寓的两个最主要置业目的。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

针对周边住宅较多的情况，当时朴哥团队提出了“1+1”的置业计划。“1+1”前面的1指的是住宅，后面的1指的是公寓。

我们列举了多种1+1的组合，当然了，实际上并没有这么玄乎，这只是给开发商看的报告而已。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

结合科技城的实际情况，朴哥认为，以下几类人可以购买星悦雅阁的公寓。

1、周边稳健型投资者（其实外围客户也可以）

当前五年期存款利率是2.75%，而公寓的投资回报肯定是高于这个收益的。对于稳健的投资者而言，星悦雅阁的投资收益虽然不高，但显然是足够安全的。毕竟现在除了存款，其他的理财都有损失本金的风险。

星悦雅阁在科技城是没有参照对象的。我们来对比下类似的产品——龙湖冠寓（东吴天街店）。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

冠寓户型超小星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

这个户型套内面积大概在24-32平，租金为2323-3111元。要知道，星悦雅阁的主力套内面积要34.04平，比龙湖冠寓这个户型还要多个厨房。装修标准上，星悦雅阁也要高很多——装修标准为立邦乳胶漆，圣象强化地板，厨电科勒方太、卫生间面盆花洒科勒等。

冠寓实景图

冠寓实景图（卫生间好简单）星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

跟龙湖冠寓租金比，朴哥保守计算，星悦雅阁48平按照2800元/间来算租金。每年出租保守按11个月来算：2800*11=30800元。物业费47.78*7.9*12=4530.54元。公共能耗费按1000元/户算（多退少补），因为公寓可以注册公司，所以可把地址借给别人注册公司可得1000元/年。那么每年的纯收益为30800-4350.54=26270.46元。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

我们按照65万总价计算，交房契税3个点，物业维修基金120元/平，那么交房费用差不多在25198元，再考虑到配置家具柜子需要3万块，那么总投入约70万。

纯收益/总投入=年收益，26270.46/700000=3.75%。

按保守计算，3.75%的净收益率，适合保守型的投资者。随着货币超发，租金将在未来曲折上升，所以未来收益率有望更高。

品质优秀的公寓与周边的住宅租金差不多

园区比星悦雅阁面积小很多（得房率低）的公寓，租金达到4500元/月。星悦里的南向小公寓大概率会是3000+元/月的租金（物以稀为贵）。如果按照3000元/月的租金，一年只出租11个月，那收益率则为4%+。

3300是主流租金，最低是3100元/月

我们算收益率是按照出租给别人居住用算的，如果租给别人做生意，可能租金会更高。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

2、父母分巢居住

星悦里周边一公里内集中了科技城最多的人口，起码1万户以上。很多人希望和父母离得近又不想住在一起。在一个小区里买两套，也比较贵，经济压力大，所以自己和孩子一套住宅，父母一套公寓，一碗汤的距离，是一个非常不错的居住组合。

3、单身年轻人的第一套（特别是女生）

有些单身年轻人喜欢公寓这种现代酒店式的居住生活模式，他们并不需要多大的面积，比较倾向于买套小公寓住住。朴哥以前做项目的时候遇到过很多这种客户，特别以女生为主（以后买房结婚以男方掏钱为主）。

4、自用非居住需求是很大的一类需求

这一部分主要是针对企业主和个体工商户，企业主或者富太可以把这里作为私人藏酒室、私人茶室、私人家宴厅、私人棋牌室、闺蜜聚会阁等定制级精英会所。星悦里公寓售楼处电话：400-8123-664欢迎来电咨询！☎️

对于小企业或者个体工商户而言，不用再租别人的写字楼，空调是独立控制的挂机，作为办公和经营场所，再也不担心房东动不动涨房租或者赶人了。

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结论

作为科技城历史上截至目前唯一可售的高端公寓，我们可以看到，星悦雅阁还是有其客户基础的。不过你千万不要把它当作一个投资收益非常高的产品来对待，如果这样，朴哥建议你不要买。

这是一个生活便利，酒店式服务，提供高品质时尚生活的产品，这也是一个收益稳健、低风险的长期投资品，这或许也会成为父母留给子女的传家资产（比如有的父母会买几套给孩子收租）。

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