全国猛涨，杭州却跌了！

　　这一轮土拍，杭州有点拉跨。

　　苏州新拍地王楼面价65022元/㎡，拿下全江苏省“最贵”的头衔；厦门新地王经152轮报价，溢价率高达40%；宁波湾头地块起拍总价20个亿，楼面价最终被推到32613万/㎡的新高度。

　　全国各大城市地王频出，地价攀升，而杭州却流拍了……

　　最会卖地的杭州，翻车了。

　　5宗地块，2宗流拍，1宗城投托底。杭州最新的土拍成绩单，惨淡得让人难以置信。

　　这个结果是反常态的——

　　去年，杭州全年的土地出让金超千亿，排名全国第二，仅低于上海。

　　近两年，杭州土拍市场相当稳定。以滨绿等为首的开发商，都乐意在杭州拿地，再不济也有实力强劲的国央企城投来托底拿地。

　　杭州上一次流拍还是在两年前，一宗位于临平新城的地块无人问津。

　　这个热度是急转直下的——

　　就在前两个月，杭州的土拍市场还是一副欣欣向荣的样子。

　　6宗地块，5宗溢价成交，最高溢价率高达30%。就连位于临安滨湖新城的地块，也以底价成交。

　　前一秒热火朝天，后一秒就大降温，没想到杭州土拍市场和天气是一个尿性，主打就是一个反差。

　　这种情况是反认知的——

　　全国都在卯足了劲推地王，创新高，为的就是想把地价抬起来，把市场拉起来，把气氛炒起来。

　　杭州土拍流拍，那么接下来恐怕就是地价下跌了！大家都想着怎么走上坡了，杭州这个“优等生”怎么反而走起下坡路了？

　　事出反常必有妖，咱们先来看看这次土拍的5块地。

　　这波土拍的阵容，确实不咋滴。

　　除了滨江区星民路站地块是妥妥的红盘之外，其他几个地块卖相实在平平。

　　好家伙，这原因好像一下子就找到了。

　　这些郊区地块，位置都稀稀拉拉，现在行情那么差，哪个开发商头这么铁，敢无脑往前冲？即使是拱墅区桃源地块，也就是运气好，被建发相中了，否则还挺悬。

　　但如果你光是这么想，那真就太天真了。

　　这波土拍的热度下行，绝非是市场降温、地块区位不行那么简单。

　　去年下半年，杭州出让的地块中，不乏下沙、临平新城、乔司等板块的宅地，它们的品相与本次流拍地块的品相雷同，但却顺利出让。

　　本次土拍中开市客地块隔壁的宅地，在出让时，可是有48家房企抢着拍呢，竞争可谓相当激烈。

　　这几个月来，陆续的利好政策也把市场稳得很好，所以急剧降温的情况不应该出现在杭州这样城市。

　　况且，这两宗地还是在新政加持下，没有了新房限价，留给房企的操作空间更高。

　　综上，这几宗地对房企来说应该是有吸引力的。

　　这就纳了闷了，杭州咋就能流拍了呢？反常，太反常了。

　　现在，关于杭州流拍的主流说法要么就是市场还在下行，要么就是地块太差了，或者就是房企压力大，没意愿拿地。

　　要我说，这些都没说到根上，一切还得从供应说起！

　　余杭区闲林板块平均每年都有4块左右宅地出让，这个数量在杭州不算多，但放眼全国绝对称得上是量产。

　　23年算是苏州土地出让较多的一年，即便如此，姑苏区才出让了9宗地，吴江区出了10宗地。

　　闲林板块在售楼盘便有8个，总可售房源超4000套。

　　若是这宗流拍的地块成功出让，那么立马就会腹背受敌，环顾四周皆是对手。与其离得最近的就是绿城造的咏溪云庐，仅仅隔了一条马路。

　　考虑到流拍地块的容积率仅0.8，按规划要求，需要被造成联排类的产品，对手一下就更多了。

　　板块内，华景川的两个项目以及和悦清晖府、咏溪云庐几个叠墅项目都是它的竞品。

　　同时，这类预算的买房人在限价36100元/㎡的未来科技城、云城也买得起房。

　　讲起未来科技城，今年要搞个低碳国际智慧社区，说白了就是一大片商住地，大约200亩，预计能提供2535套左右的住宅。

　　云城就更不用说了，妥妥的卖地大王。

　　两年来，云城已经卖了超1000亩地。今年预计还要出让8宗地，总建面超70万㎡，预计能提供超5000套商品房。

　　这体量绝对全国顶流。

　　同理，萧山开市客地块也一样。

　　虽然项目附近没竞品少，但隔壁宁围未来总部近期推地节奏很紧。24年首场土拍，宁围未来总部一下子就卖了两块地。

　　宁围未来总部与开市客地块价格上差不多，但前者被划入了世纪城扩容区，未来预计还有学区加成，你说开市客的竞争压力大不大？

　　现在，还有一个亚运村丰北上盖项目的概念，地块面积约161亩，又是一个巨无霸，往少了说那也是至少1000套的住宅体量。

　　面对这么大的供应，房企们不得不认怂。

　　毕竟，每卖一套房，都要跟隔壁上万套房子竞争，你得把产品卷得飞起，得投入天价的营销成本，这样才缩短去化周期，保证去化率，站到最后。

　　面对这么大的供应，买房人也不敢随便冲。

　　一个板块就那么多楼盘，一天七八个售楼处逛下来，人是累的，心是乱的，根本不知道该怎么选。天量房源面前，买房人最怕一脚下去就踩到坑了。

　　天量的供应造成了需求端的疲软，甚至是恐惧。

　　尤其是现在信息那么透明，每年都会出读地手册，做供地计划。

　　买房人把这些信息一整合，心里大约就有数了。

　　有的一下子就不着急了，想着等等将来迭代后的产品；有的就直接退缩了，生怕自己刚买了房，就被今后的天量供应压垮了。

　　天量供应的杭州，新房已大范围沦陷。

　　事实上，参与过杭州近几年摇号的朋友，应该都能感觉到天量供应在各个板块轮动。

　　先是21年85新政后的红盘潮，全杭州供应解禁，来了一波摇号热潮。

　　后来再到市北、未科云城、勾庄，以及钱江新城二期等等板块都陆续出现了供应爆发。

　　比如勾庄，过去几年卖了上万套房子，今后到26年这两年期间预计交付11个楼盘，超12600套新房。

　　从杭州整体市场来看，这两年都有10万多套新房成交，21年更是有20万套。

　　23年，苏州新房成交4.5万套、上海8万套、广州7.2万套、深圳3万余套，北京和南京均在5.2万套左右，仅有成都和武汉成交套数高于杭州。

　　可以说在新房市场领域，杭州取得的成绩遥遥领先于大多数一二线城市。

　　持续的天量供应，杭州的购买力已经快不够用了。

　　先是远郊板块中签率上涨，然后改善地段也不用拼社保了。紧接着，远郊板块开始流摇，然后许多粉盘选房也选不完。

　　最后，郊区板块，限价索性放开，把定价权交还给了市场，说穿了，就是躺平了。

　　直到去年年中，能把中签率维持在20%以内的板块也仅剩下8个。

　　而到现在，除了奥体之类的热点板块，其他板块的房子都不没那么抢手，至于一些地段较差的房子，已经卖成了现房。

　　就拿最近刚选完房的滨望为例，滨江区浦沿的洋房，算是市场中比较好的改善产品，最终还没售罄，余了两套。

　　这就是现在的杭州市场，

　　你随便在街上逛逛，就能看到裹着安全网的房子一天比一天建得高。

　　多，实在是太多了！

　　当然，

　　这是最坏的时代，也是最好的时代。

　　天量供应下的土地流拍，今后的土拍会有两大趋势：

　　一是出让更核心更稀缺的地块，维持住土拍热度；二是普通地块价格下调。

　　今后，城市核心地段又对改善敞开了怀抱，而刚需购房者可以买到更便宜的房子。

　　天量供应下，开发商在产品赛道上越卷越远，大家可以买到更好的产品。

　　以钱二为例，短短几年在住宅产品上已经大致经历了三次迭代。

　　先是以观翠揽月轩、栖江揽月轩为首的初代产品，再是天澜海岸、江月望云、江华玺云等二代产品，最后则是芝澜月华轩这一类第三代，一代更比一代强。

　　最后，在天量供应面前，买房更要看重稀缺性。

　　地段上的稀缺自然毫无疑问，这个大家都知道，而在天量供应板块，也能选到稀缺的房子。

　　比如楼层好的，视野景观好的房源。虽然一个小区房子很多，但好楼层好视野的占比都不高，这个时候稀缺性就体现出来。

　　再比如现在满大街都是三房中间套，那你是边套的三房，稀缺性自然也凸显出来了。

　　从细分市场这个角度来看，天量供应从来不是最可怕的，最可怕的是你买到了最同质化的房子。

　　天量供应之下，有危机也有机会，买房就是要在这种时候大浪淘金嘛。

　　面对场上复杂的市场形势，前方还得有个引路人，替你拨开迷雾，而大碗刚好在这条路上走了挺久。