年报观察 | 大悦城地产商业顺流

观点网相较于大悦城控股，商业平台大悦城地产率先在3月28日晚间发布2023年财报。

过去一年，中国房地产市场仍旧处于低位调整期，虽然各大房企加大了营销和折扣的力度，但全国楼市复苏动能不足，销售端仍存压力。

受物业开发业务结算面积下降影响，2023年，大悦城地产整体业绩仍有待提振。数据显示，报告期内实现营业收入总额为132.72亿元，同比下降36.3%。

不过，得益于投资物业收入总额的增长，年内大悦城地产整体毛利率提升12个百分点至43%，公司拥有人应占溢利人民币3.4亿元，同比下降35.9%。剔除投资物业的税后公允价值收益及汇率变动影响，公司拥有人本期应占核心净利润9.91亿元，同比增长20.5%。

观点新媒体了解到，早在2020年重组完成之初，大悦城控股便强调，整合后子公司大悦城地产将以商业地产为核心发展城市综合体平台。

虽定位为商业平台，但从过往收入结构来看，物业开发仍是公司主要收入来源。不过，近两年由于地产行业下行以及商业红利不断释放，大悦城地产业务结构主动或被动都发生了变化。

财报数据显示，2023年全年，该公司132.72亿元营业收入当中来自物业开发业务的收入为77.05亿元，同比下降53.3%，占总收入比例58.05%。

物业开发收入仍旧占据总收入半壁江山，但对比发现，这一数值较2022年79.13%降低了21.08个百分点。

过去一年，随着国内经济恢复以及消费市场进一步释放，商业地产市场迎来了稳步复苏。

数据显示，年内大悦城地产实现投资物业租金及相关服务收入总额43.59亿元，同比增长24.8%，这一业务收入在总收入当中的占比跃升至32.84%。此外，财报提到，投资物业业务毛利率77.1%，较上年74.5%增长2.6个百分点。

由此可以看出，在政策调整与市场变动之下，大悦城地产业务结构悄然发生改变，物业投资整体比重逐步得到提升。

据了解，大悦城地产物业投资业务主要包含购物中心及写字楼。

年内，该公司购物中心业务实现销售额约330亿元，同比增长33%，租金收入录得29.98亿元，较上年21.58亿元增长38.9%。

整体而言，大悦城地产旗下主力产品表现均较为强势，北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城、杭州大悦城、沈阳大悦城、烟台大悦城、成都大悦城、苏州大悦城、武汉大悦城的平均出租率均在97%以上。

除此之外，其他商业项目出租率保持在95%左右，相较之下，重庆大悦城出租率偏低，仅为90%，年内实现租金收入为1580万元。

写字楼方面，过去一年租金收入约人民币5.13亿元，同比增长1.4%。

值得注意的是，财报数据透露，目前大悦城地产旗下自持办公物业只剩下西单大悦城写字楼、北京中粮广场、香港中粮大厦，出租率分别为85%、91%、84%；原本持有的北京中粮·置地广场以及上海辉盛阁，均于去年下半年成功出售。

过往报道显示，2023年10月10日，中邮人寿以42.56亿元价格接手北京中粮·置地广场；同年12月2日，由内蒙古“煤老板”控制的上海邕鹏实业以41.42亿元的代价拿下上海辉盛阁项目。

此外，期内实现酒店经营业务收入约人民币9.70元，同比增长75.1%。酒店平均入住率75%，同比增长25个百分点。

酒店业务大幅回暖，主要得益于疫情防控放开以及旅游需求旺盛。数据显示，大悦城地产旗下酒店项目平均入住率、平均客房收益等，均较2022年出现较大程度的上升。

其中，北京大悦酒店平均入住率达到91%，较2022年上升12个百分点，而三亚美高梅度假酒店平均入住率为83%，同比提升25个百分点，平均客房收益为1330元，平均房费为1595元。

轻资产管理输出方面，报告期内，大悦城地产主要运营天津和平大悦城、昆明大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城等购物中心管理输出项目，实现管理输出及其他服务收入总额为人民币1.70亿元。

显然，业务结构调整之后，大悦城地产的商业优势更加突出。当前，商业政策支持力度不断加大、不动产金融链条逐步完善、退去渠道日渐多元化……可以预见的是，有先发优势的大悦城地产，或能迎来新的发展机遇。

企业融资方面，大悦城地产仍需进一步加强。数据显示，2023年该公司的平均融资成本为4.49%，较全年同期的3.97%上升0.52个百分点。

截至报告期末，该公司计息借贷总额为442.96亿元，同比减少3.21%，净负债占总权益的比率约为44%，较2022年同期的49.5%下降5.5个百分点，公司的流动比率为1.63。