长租公寓的“短”趋势

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文旅热带动短租房市场走热

这个冬天，东北人去了三亚，南方人去了东北。

切片冻梨、人造月球、天使马、雪狐抱抱、自发私家车接送游客等，哈尔滨把能整的花活全都整了一遍，吸引着八方来客，尔滨“燃起来了”。

随着哈尔滨游客的增加，置业、租赁需求也出现上升。从哈尔滨市住建局了解到，2023年，哈市新房成交332万方，成交了29991套，二手房成交613万方，成交了73321套。2024年1月，非哈尔滨市人员在冰城购房共2017套，同比增长53.6%，销售金额12.6亿元，同比增长59.6%。

同时，哈尔滨旅游热度的不断攀升，也带动了热门区域房屋租赁等行业的行情。贝壳哈尔滨站统计数据显示，2023年12月至2024年1月，该平台租房成交量达2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增长272.8%。反映在市场上的表现是，中央大街等热门景点附近一个月的短租房供不应求，民宿的单子几乎是去年的两倍；长租房一下子被租了两三年，要被用来做民宿。

冰雪风光、传统历史、人文风俗等已成为此轮哈尔滨冰雪热的重要标签，南方游客偏爱东北生活气息，民宿的“接地气”以及民宿老板的“人情味儿”成为他们选择的一大原因；另外一个重要原因则是相对酒店价格，民宿更加实惠。随着游客增多，很多人发现短租房性价比更高，大量游客已带动冰城短租房市场走热。

无独有偶，作为老牌旅游城市，三亚在这个春节假期依旧“热辣滚烫”。

据三亚市旅文局消息，2月9日-2月16日，三亚全市接待旅游总人数248.14万人次，同比增长34.62%；旅游总收入74.94亿元，同比增长34.67%。全市经营性住宿设施接待过夜游客人数约为47.22万人次。其中：旅游饭店接待过夜人数约为20.30万人次；民宿接待过夜人数约为2.60万人次；旅租/日短租接待过夜人数约为23.82万人次；全市经营性住宿设施平均入住率为88.15%。

整体而言，自年初以来，与住宿业发展直接关联的服务业商务活动指数和国内旅游市场规模走势较为乐观，直接反映住宿业发展的住宿业GDP、接待游客住宿人数、平均房价和RevPar以及固定资产投资额增速等复苏势头良好。

具体到旅游及住宿习惯来看，比起长途跋涉的户外景点观光旅行，越来越多的城市人群，尤其是新中产，开始寻求高舒适度的休闲度假方式，通过短租的方式，选择一个地方生活一段时间，放慢节奏，在旅行中探索不同的文化和生活方式。

正在变“短”的长租公寓业务

长租公寓，以面向稳定的租户，以较长的租期命名。而对于短租来说，涉足更多的是酒店和民宿行业。但面对租赁市场租期需求变化，双方的边界已经不再那么清晰，长租公寓的经营模式也在发生变化。

在租赁住房市场上，最直观的反映就是租期缩短。此前，据万科泊寓表示，泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月，3个月内租期占比更高达40%。对此，泊寓对产品结构做出调整，推出长短租结合的业务模式，包括对B端客户推出随心短租，最短租期从一年调整成一个月。

不止万科泊寓，越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化，不稳定的需求造成租期更为灵活，租户可选择增加，以及对性价比的追求，迫使租赁市场进一步“内卷”。比如，自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越来越多的长租公寓运营商推出了短租、“安心住”、“随心住”等主打灵活性的“短”产品。

就在春节前，龙湖冠寓推出了全国“随心住”产品，最低只需要799元即可在全国24个城市随心住7天。冠寓本次推出的全国“随心住”，最大的特点是“灵活”，在入住时间和入住城市上可任意搭配，既可以连住，亦可拆分使用，且不受节假日和周末限制，均可通用。而使用的有效期更近达一年，这无疑对短途旅客增加更多的吸引力。

途趣的“随心住”，是指在入住时间上采用一天24小时均可办理入住和退房的方式，且在结算方式上以小时为单位，根据实际入住时长进行统计结算，未住满时长进行结余累计；“安心住”主要围绕换房、短租、临时长时间空置、转租等情境，途趣分别针对性地推出了免费换租、安心续租、急停攒租和余额转赠的服务。而城家版“随心住”，租户可以在短租和长租之间根据租住需求进行灵活切换。

但无论是哪种产品，都是长租公寓运营商针对消费者需求转变以及适应短租市场所做出的积极调整和尝试。这种转变背后，折射出的是现代都市生活中不确定性和流动性增强的特点。一方面，年轻白领、创业者和临时工作派遣人员等群体由于职业发展、家庭状况或个人规划的不确定性，更倾向于选择租期灵活、能快速响应变动的住所；另一方面，随着共享经济的发展，短期住宿需求因商务出行、旅游休闲等活动增多而变得更为普遍。

长租公寓做短租的利与弊

传统概念里，短租属于酒店或者民宿的业务范畴，但随着市场变化，长租公寓租期缩短，也进入了短租领域。

从盈利角度来看，短租毛利高，回报率明显高于长租公寓，市场潜力也更大；但对于长租公寓运营商来说，涉足短租业务，也意味着极高的经营风险，主要由于短租与长租的运营模式的差异较大。

从获客渠道来说，长租公寓的获客渠道通常依靠自有渠道或中介机构，而短租经营以“间夜数”为单位，因此十分依赖OTA（Online Travel Agency）平台。对于长租来说，获得租客后，由于租期较长，只有能够保持稳定的续租率，就能够保持盈利。但对于短租来说，不仅要明确OTA平台的规则，还需要固定的运营成本来投放广告获取流量，顾客群体也是流动的，这对于获客相对固定的长租公寓运营商来说是一种全新的运营方式。

从运营成本来说，长租的运营成本相对短租较低，尤其对于小体量长租项目来说，只需要一名管家、保洁、保安就可以运转一个小项目。但对于短租来说，需要一套完整的由布草、保洁、保安、前台等组成的经营团队，为租客提供从入住到离店的全周期服务。这对于长租公寓运营商来说，大大增加了运营成本。

从风险应对来说，长租公寓的抗风险能力无论从租赁市场及资本市场都得到了良好的反馈，而短租的风险则需要对市场走势的精准判断。无论淡季还是旺季，运营商都需要对房间存量进行调整，以此来面对市场变化。

因此，对于长租公寓运营商来说，短租无法变成主流，但可以作为一种辅助手段来辅助长租企业运营，以“长租为主，短租为辅”的模式尝试长短租结合。换而言之，可以预留出一小部分房源，以“应急工具”的方式对长租公寓的空置率起到调节作用。短租作为长租公寓的产品的补充，无论是租期较短的日租或者月租，目的都是争夺客源降低项目空置率。

长租公寓如何做好“短租”生意？

城家作为业内最早提出“长短租”结合的公寓之一，已经沉淀了多年的长短租结合相关的经验，同时充分发挥华住集团优势，依托于华住会2亿会员，通过独有的长短租结合系统（简称CAS系统），通过精细化服务，对接华住会强大客源为项目赋能。

比如，位于东莞松山湖科学城区域的万科里城家高级公寓，是典型的长短租结合的项目。该项目共278间房源，据测算，如果房源全部做纯年租，总收入为734万元（其中，GOP为624万元，成本为110万元）；而通过长短租结合后，总收入达1068万元（其中，GOP为774万元，成本为294万元）。“长+短”运营模式，为项目估值同比提升24%。

数据来源：公开信息，钛媒体APP制图

城家公寓运营负责人曾表示，年租产品相对稳定，是保证收益的“兜底”产品，而真正的盈利来自于长短租，通过灵活的溢价产品配置，不受中介左右租期，获取多样性市场周期的收益最大化。

从已有的城家公寓在营数据显示，按照年租的租金水平，月租（即短租）能溢价约40%，相当于1个月多赚12天；中租能溢价约20%，相当于1个月多赚6天，长租能溢价约10%，相当于1个月多赚3天。该项目年租产品占比约40%，中短租产品占比约60%，其中月租占比超过10%，2~5月租期占比约20~30%。相比全年租产品，长短租结合的模式一年相当于赚14.2个月的租金。

前文提到，通常情况下，短租十分依赖OTA平台，在公域流量成本持续上涨的今天，传统OTA平台的角色逐渐从“助推器”变成了“压力器”，据悉，不少运营商的外部渠道费用会占到企业营收的10%甚至更多。

如何解决该难题，城家的“秘诀”是私域+技术。即数字化赋能收益管理，城家长短租结合系统实现了私域流量管理，将原本70%的直销占比提升为90%，将平均1000元+的获客成本降至300元以内。

城家长短租结合系统在运营中横向覆盖全周期、纵向打通全模块，以数据提升运营效率，以技术撬动投资回报。在城家长短租结合系统上，通过租户管理的全智能解决方案，覆盖了租户的全生命周期，任何居住前、中、后期的的问题都能够被快速、很好地解决。通过数字化，实施“互联网+租房”的管理方式，做到租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住、到退房全流程线上实现，提升管理效率同时，也让租客的服务体验更方便、快捷、透明。

此外，城家将多年的服务经验与标准化作业程序沉淀在系统中。以往需要多个人员负责财务、维修、保洁等各模块的工作，通过城家长短租结合系统，一个人一个系统就能管得过来，可以大大降低人工成本。

对于大多数运营商来说，短租模式意味着更高的周转率和频繁的服务交互，运营商必须加强内部管理流程，保证房源清洁维护、预订管理、客户服务等方面的高效运转，同时还要面对因租期缩短可能导致的租金收入波动性增大等财务挑战。

但如今短租浪潮的势头迅猛，面对新型的租赁趋势和供给侧竞争的加剧，长租公寓转向长短租结合是一种市场导向下的必然选择，也是行业持续进化和自我调整的过程。在新趋势下，哪些运营商能够率先开启行业新赛道，仍然值得关注。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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