第三轮救市启幕，信号竟然是.........

　　风吹大地，万物摇曳！

　　首先，问大家一个问题：低利率，到底是好事还是坏事？

　　其次，再问大家第二问题：从1%降至0.75%与4%降至3%，谁的概率更大？

　　01

　　看到文章标题，或许有人会问：什么是第三轮救市？之前还有第一轮和第二轮吗？

　　我告诉大家，如果以时间为轴，以标志性事件为节点，从2022至今的救市可以分为三个阶段。

　　[第一个阶段]：

　　第一轮救市始于2022年2月19日，在这一天山东菏泽打响救市第一枪：买房首付比例由30%降至20%。

　　同时，下调房贷利率。

　　山东菏泽救市的第一枪，开启了三四线城市此起彼伏的救市浪潮。

　　[第二个阶段]：

　　第二轮救市始于2023年8月25日，三部委联合落实首套房“认房不认贷”政策。

　　在认房不认贷政策落地2个月内，中国大部分二线城市都放开了限购，同时降低了首付比例和房贷利率。

　　[第三个阶段]：

　　第三轮救市始于2024年1月26日，住建部明确“赋予地方城市房地产调控自主权”

　　此后，广州开出了第一张房票。

　　先后不到一周的时间，央行在农历春节之前重启了为地产而生、2015年棚改货币化的放水工具「PSL」

　　文章至此，回看三轮救市大家发现什么规律了吗？

　　我告诉大家，无论是第一轮还是第三轮，救楼市的举措或有千千万 ，但说到底规律就一个：「，以行政手段，不断加大货币力度」

　　其实，无论是降低首付，还是降低利率，亦或者房票（本质也是金融行为，改天细说），或者重启棚改时期的货币工具PSL，这些举措都在围绕货币做功。

　　换句话说，本质上都是围绕货币，演变方法解决问题。

　　那么，为什么都是货币举措？

　　还记得我昨天说的吗？

　　现代社会的本质就是现代货币的本质，一切商品的价格涨跌都是货币现象。

　　所以，这开年第一个信号也和货币相关：「LPR超预期下降了」。

　　为什么超预期啊？

　　因为这是有史以来，中国有记录最大幅度的LPR下调。

　　2024年2月20日，LPR下调25个基点，市场报价5年期以上LPR为3.95%，而上月是4.2%。

　　这意味着什么？

　　意味着中国买房的成本降低，意味着部分城市的房贷利率将降低至3.4%以下。

　　如果你是混知房产的老读者，你一定看过这几篇文章：

　　我之前就一直告诉大家，我们必将进入低利率时代，甚至还专门写了文章《》告诉大家，低利率时代的必然。

　　那么，什么是LPR？降低LPR有什么影响？

　　首先，什么是LPR。

　　LPR是指贷款基础利率，全称 Loan Prime Rate。

　　Loan：贷款；

　　Prime：主要的；基本的；

　　Rate：利率，费用。

　　LPR可以简单粗暴地解读为，中国企业、普通老百姓用钱的成本标准。

　　换句话说，因信贷产生的市场化用钱成本就是LPR，也就是贷款市场报价利率。

　　换句话说，这玩意和贷款利息强相关。

　　那么，为什么每次LPR下调，大家都说房贷利率下降了呢？

　　「因为房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）」

　　LPR（市场报价利率），在每个月的20日对外公布一次，遇到节假日会顺延。

　　其中，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

　　购房者买房是长期贷款，属于5年期LPR品种，也就是咱们常说的长期贷款范畴。

　　那么，什么BP（基点）

　　这就是咱们贷款买房的时候，银行贷款人员常说的“加点”。

　　这部分加点是各地方城市根据全国信贷和当时的房地产行情，与你“协商”确定的。

　　嗯，你们懂得，你贷款买房的时候，她们有没有协商，所以，这个协商一定要加引号哈。

　　现在发生的一切，和我之前的预判一样，利率不仅下降，而且幅度正在加大，具体可以看文章《》

　　不知道大家是否还记得，在2023年10月以后，部分城市的房贷利率已经低于LPR50个基点。

　　甚至有城市取消了房贷利率下限，现在LPR下降，也就意味着这些城市的首套房利率将低至3.4%以下。

　　这预示着什么？

　　我告诉大家，预示着降息的步伐会越来越快了。

　　02

　　上班第二天，央行就祭出了历史上LPR最大降幅，这意味着什么？

　　从三个方面回答。

　　首先，这次信号明确，就是为了楼市。

　　这次只调整了5年期LPR，1年期LPR纹丝未动，从这个举动看，MLF利率与LPR之间的线性传导关系或许会被打破。

　　在之前，LPR=MLF+点数

　　真实的操作是：

　　有资格的银行，我记得是18家有资格的报价银行，在MLF的基础上决定多少点数，最终形成LPR.

　　这次政策利率MLF没有调整，直接降低市场基准利率LPR，指向性明确：哎呦喂，不装了，坦白了，就是为了救房地产而来的。

　　换句话说，LPR在中国主要和房贷强相关，所以可以把这次的超预期的降低LPR理解为“针对楼市的货币政策”。

　　嗯，也可以这么说，这次LPR降幅如此大，就是因为现在楼市太颓了。

　　怎么形容呢？

　　楼市病重，药量加大呗。

　　毕竟，看数据，2024年的楼市小阳春要完犊子了。

　　——CRIC监测数据。

　　30个重点城市新房成交888万平方米，环比下降43%。

　　大家都知道，2023年1月份是春节，春节放假7天售楼处也关门，在这样的前提下2024年1月份同比还下降了43%。

　　——再来看一组数据。

　　1月份，百强房企业销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%。

　　这是什么情况？

　　这是成交量脚踝斩！

　　这个时候降低利息对购房者而言，肯定是利好。

　　因为，月供会减少。

　　那么，能减少多少呢？

　　以200万元、30年等额本息还款为例，一个月可以省下约289.6元，累计30年月供将减少10.4万元。

　　大家不要小看这笔账，买房这种负债行为，利息和贷款方式对家庭的影响巨大，大家可以看这篇文章《》

　　文章写到这里，我必须和大家说说这次降息，也就是降低LPR“鸡贼”的地方。

　　我问大家，为什么不在春节之前的1月份降低LPR，反而等春节之后的2月份降低呢？

　　难不成真是为了开工第二天“喜庆”吗？

　　错！

　　这么做的好处就是存量房月供不会减少。

　　因为购房者的贷款利率，是每年的1月1日或者是贷款的发放日才会重新确定，虽然不同银行会略有不同，但2月份可以完美的避开之前的存量贷。

　　说得直白一些，就是已经发放买房贷款的伙伴，要到明年利率重定日才可以调整。

　　所以我说，这次降息的目标很明确，就是为了刺激楼市成交来的。

　　其次，提醒大家。

　　我之前不止一次地说过，利率不断降低，意味着理财产品的收益会降低，所以，不要被所谓的高回报欺骗。

　　与此同时，LPR下降，房贷利息减少，银行的息差会减少，未来存钱的利息势必会跟随降低。

　　因为，从银行角度看，息差在降低、利润变少，所以不出1个月，这存款利息就会下降；

　　在这种情况下，资产配置的逻辑已经发生了变化，具体可以看文章《》

　　最后，LPR降低是好事还是坏事？

　　有些朋友或许会回答：「当然是好事！」毕竟贷款利率下调，买房的月供也减少了啊~

　　那么，这答案对吗？

　　我告诉大家，这个答案对，也不对。

　　对，因为从买房月供的角度看，降低房贷利率确实是好事，因为给银行的利息变少了。

　　毕竟买房这种负债行为，利息高低影响极大，利息的影响是什么，可以看文章《》

　　不对，因为降低利率绝对不是月供减少这么简单。

　　除了刚刚说的存款利息，理财产品的回报率也会进一步下滑。

　　我记得2023年银监会窗口指导保险公司，要求保险公司回报率不能高于3%，也是这个逻辑。

　　具体可以看文章《》有详细阐述。

　　买房，本质是一种负债行为，该怎么办，可以看文章《》

　　03

　　最后，说几点。

　　（1）机会减少

　　降息，意味着赚钱的机会在减少，也正因为如此，才会降低负债的成本，在这种背景下，社会特征必然是“卷”。

　　这是一个延展性的话题。

　　我想，不用我说，大家也感同身受。

　　简单来说，低利率意味着搞钱机会变少，企业会通过各种手段，让员工增加工作时间和强度，从而希望企业获得与高利率时代一样的收益目标。

　　（2）直接作用不大

　　降息，对买房不产生直接作用力。

　　换句话说，利息降低月供减少，对购房而言确实是利好，但这种利好，不会让购房者马上产生购房冲动。

　　但是，不断降息的叠加效益巨大。

　　因为降低LPR不是一次到位，而是多层次叠加之后，月供利息大幅减少。

　　利息对购房者的影响，可以看文章《》

　　（3）2024年，注定是大放水之年。

　　2024年的M2增速不会低于2023年！

　　2024年，注定是大放水之年，这次超预期的降低LPR仅仅是大水之年的前奏。