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第三轮救市启幕,信号竟然是.........

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  风吹大地,万物摇曳!

  首先,问大家一个问题:低利率,到底是好事还是坏事?

  其次,再问大家第二问题:从1%降至0.75%与4%降至3%,谁的概率更大?

  01

  看到文章标题,或许有人会问:什么是第三轮救市?之前还有第一轮和第二轮吗?

  我告诉大家,如果以时间为轴,以标志性事件为节点,从2022至今的救市可以分为三个阶段。

  [第一个阶段]:

  第一轮救市始于2022年2月19日,在这一天山东菏泽打响救市第一枪:买房首付比例由30%降至20%。

  同时,下调房贷利率。

  山东菏泽救市的第一枪,开启了三四线城市此起彼伏的救市浪潮。

  [第二个阶段]:

  第二轮救市始于2023年8月25日,三部委联合落实首套房“认房不认贷”政策。

  在认房不认贷政策落地2个月内,中国大部分二线城市都放开了限购,同时降低了首付比例和房贷利率。

  [第三个阶段]:

  第三轮救市始于2024年1月26日,住建部明确“赋予地方城市房地产调控自主权”

  此后,广州开出了第一张房票。

  先后不到一周的时间,央行在农历春节之前重启了为地产而生、2015年棚改货币化的放水工具「PSL」

  文章至此,回看三轮救市大家发现什么规律了吗?

  我告诉大家,无论是第一轮还是第三轮,救楼市的举措或有千千万 ,但说到底规律就一个:「,以行政手段,不断加大货币力度

  其实,无论是降低首付,还是降低利率,亦或者房票(本质也是金融行为,改天细说),或者重启棚改时期的货币工具PSL,这些举措都在围绕货币做功。

  换句话说,本质上都是围绕货币,演变方法解决问题。

  那么,为什么都是货币举措?

  还记得我昨天说的吗?

  现代社会的本质就是现代货币的本质,一切商品的价格涨跌都是货币现象。

  所以,这开年第一个信号也和货币相关:「LPR超预期下降了」

  为什么超预期啊?

  因为这是有史以来,中国有记录最大幅度的LPR下调。

  

  2024年2月20日,LPR下调25个基点,市场报价5年期以上LPR为3.95%,而上月是4.2%。

  

  这意味着什么?

  意味着中国买房的成本降低,意味着部分城市的房贷利率将降低至3.4%以下。

  如果你是混知房产的老读者,你一定看过这几篇文章:

  

  我之前就一直告诉大家,我们必将进入低利率时代,甚至还专门写了文章《》告诉大家,低利率时代的必然。

  那么,什么是LPR?降低LPR有什么影响?

  首先,什么是LPR。

  LPR是指贷款基础利率,全称 Loan Prime Rate。

  Loan:贷款;

  Prime:主要的;基本的;

  Rate:利率,费用。

  LPR可以简单粗暴地解读为,中国企业、普通老百姓用钱的成本标准。

  换句话说,因信贷产生的市场化用钱成本就是LPR,也就是贷款市场报价利率。

  换句话说,这玩意和贷款利息强相关。

  那么,为什么每次LPR下调,大家都说房贷利率下降了呢?

  因为房贷利率=LPR(市场报价利率)+BP(基点)

  LPR(市场报价利率),在每个月的20日对外公布一次,遇到节假日会顺延。

  其中,目前包括1年期、5年期以上两个品种。

  购房者买房是长期贷款,属于5年期LPR品种,也就是咱们常说的长期贷款范畴。

  那么,什么BP(基点)

  这就是咱们贷款买房的时候,银行贷款人员常说的“加点”。

  这部分加点是各地方城市根据全国信贷和当时的房地产行情,与你“协商”确定的。

  嗯,你们懂得,你贷款买房的时候,她们有没有协商,所以,这个协商一定要加引号哈。

  现在发生的一切,和我之前的预判一样,利率不仅下降,而且幅度正在加大,具体可以看文章《》

  不知道大家是否还记得,在2023年10月以后,部分城市的房贷利率已经低于LPR50个基点。

  甚至有城市取消了房贷利率下限,现在LPR下降,也就意味着这些城市的首套房利率将低至3.4%以下。

  这预示着什么?

  我告诉大家,预示着降息的步伐会越来越快了。

  02

  上班第二天,央行就祭出了历史上LPR最大降幅,这意味着什么?

  从三个方面回答。

  首先,这次信号明确,就是为了楼市。

  这次只调整了5年期LPR,1年期LPR纹丝未动,从这个举动看,MLF利率与LPR之间的线性传导关系或许会被打破。

  在之前,LPR=MLF+点数

  真实的操作是:

  有资格的银行,我记得是18家有资格的报价银行,在MLF的基础上决定多少点数,最终形成LPR.

  这次政策利率MLF没有调整,直接降低市场基准利率LPR,指向性明确:哎呦喂,不装了,坦白了,就是为了救房地产而来的。

  换句话说,LPR在中国主要和房贷强相关,所以可以把这次的超预期的降低LPR理解为“针对楼市的货币政策”。

  嗯,也可以这么说,这次LPR降幅如此大,就是因为现在楼市太颓了。

  怎么形容呢?

  楼市病重,药量加大呗。

  毕竟,看数据,2024年的楼市小阳春要完犊子了。

  ——CRIC监测数据。

  30个重点城市新房成交888万平方米,环比下降43%。

  大家都知道,2023年1月份是春节,春节放假7天售楼处也关门,在这样的前提下2024年1月份同比还下降了43%。

  ——再来看一组数据。

  1月份,百强房企业销售操盘金额2350.6亿元,同比降低34.2%,环比降低47.9%。

  这是什么情况?

  这是成交量脚踝斩!

  这个时候降低利息对购房者而言,肯定是利好。

  因为,月供会减少。

  那么,能减少多少呢?

  以200万元、30年等额本息还款为例,一个月可以省下约289.6元,累计30年月供将减少10.4万元。

  大家不要小看这笔账,买房这种负债行为,利息和贷款方式对家庭的影响巨大,大家可以看这篇文章《》

  文章写到这里,我必须和大家说说这次降息,也就是降低LPR“鸡贼”的地方。

  我问大家,为什么不在春节之前的1月份降低LPR,反而等春节之后的2月份降低呢?

  难不成真是为了开工第二天“喜庆”吗?

  错!

  这么做的好处就是存量房月供不会减少。

  因为购房者的贷款利率,是每年的1月1日或者是贷款的发放日才会重新确定,虽然不同银行会略有不同,但2月份可以完美的避开之前的存量贷。

  说得直白一些,就是已经发放买房贷款的伙伴,要到明年利率重定日才可以调整。

  所以我说,这次降息的目标很明确,就是为了刺激楼市成交来的。

  其次,提醒大家。

  我之前不止一次地说过,利率不断降低,意味着理财产品的收益会降低,所以,不要被所谓的高回报欺骗。

  与此同时,LPR下降,房贷利息减少,银行的息差会减少,未来存钱的利息势必会跟随降低。

  因为,从银行角度看,息差在降低、利润变少,所以不出1个月,这存款利息就会下降;

  在这种情况下,资产配置的逻辑已经发生了变化,具体可以看文章《》

  最后,LPR降低是好事还是坏事?

  有些朋友或许会回答:「当然是好事!」毕竟贷款利率下调,买房的月供也减少了啊~

  那么,这答案对吗?

  我告诉大家,这个答案对,也不对。

  对,因为从买房月供的角度看,降低房贷利率确实是好事,因为给银行的利息变少了。

  毕竟买房这种负债行为,利息高低影响极大,利息的影响是什么,可以看文章

  不对,因为降低利率绝对不是月供减少这么简单。

  除了刚刚说的存款利息,理财产品的回报率也会进一步下滑。

  我记得2023年银监会窗口指导保险公司,要求保险公司回报率不能高于3%,也是这个逻辑。

  具体可以看文章》有详细阐述。

  买房,本质是一种负债行为,该怎么办,可以看文章

  03

  最后,说几点。

  (1)机会减少

  降息,意味着赚钱的机会在减少,也正因为如此,才会降低负债的成本,在这种背景下,社会特征必然是“卷”。

  这是一个延展性的话题。

  我想,不用我说,大家也感同身受。

  简单来说,低利率意味着搞钱机会变少,企业会通过各种手段,让员工增加工作时间和强度,从而希望企业获得与高利率时代一样的收益目标。

  (2)直接作用不大

  降息,对买房不产生直接作用力。

  换句话说,利息降低月供减少,对购房而言确实是利好,但这种利好,不会让购房者马上产生购房冲动。

  但是,不断降息的叠加效益巨大。

  因为降低LPR不是一次到位,而是多层次叠加之后,月供利息大幅减少。

  利息对购房者的影响,可以看文章

  (3)2024年,注定是大放水之年。

  2024年的M2增速不会低于2023年!

  2024年,注定是大放水之年,这次超预期的降低LPR仅仅是大水之年的前奏。

  

  

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