近五年北京涨幅最高的板块在哪里？|7000字干货吐血整理

　　随着限竞房时代的逐渐落幕，

　　北京新房已经进入了新一轮涨价阶段。

　　三年前，我们汇总过北京限竞房时代的板块梯队排序——

　　现在盘点近五年北京16个板块新房价格涨幅，

　　希望能给大家带来更多启示。

　　我们根据每个板块增幅情况划分为三个梯队：

　　第一梯队：涨幅超过30%，海淀翠湖遥遥领先。

　　第二梯队：涨幅在20-30%之间，朱辛庄、台湖、东坝等榜上有名。

　　第三梯队：涨幅在20%以下，令人意外的是大兴西红门在这个梯队，排名垫底，三年新房价格涨幅仅3%。

　　新房涨价不稀奇，涨了多少，为什么涨，

　　现在是否可以入手，才是我们更要关注的问题。

　　为了让大家快速了解这些板块发展阶段，

　　我们把每一个板块的发展都分为四个阶段：起步期、成长期、成熟期、衰退期。

　　你买的板块还有多大前景，是否还能有充分的上涨空间？

　　或许，你可以在本篇文章中，寻找到答案。

　　PS：行业洗稿抄袭现象遍地的时候，一点点的做数据整理，坚持原创是很难的。

　　01

　　涨幅高，一定值得买吗？

　　第一梯队板块有：

　　海淀翠湖、亦庄河西、丰台亚林西、丰台小瓦窑、丰台郭公庄

　　1、海淀翠湖——成长期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️

　　2019年，海淀限竞房翠湖三杰，葛洲坝紫郡兰园、中铁+碧桂园山屿西山著、万科翡翠云图陆续开盘，限价5.3万/平，限售5年。

　　2024年初，海淀翠湖新地块8.5万/平，海淀群众也不淡定了。

　　严格来说，翠湖5年房价涨了60%，这个数字也很惊人。

　　关于翠湖地块上涨背后的逻辑，我们之前写过。

　　翠湖和永丰北中海富华里·富园都卖8万5，富园卖得相当好，而翠湖价格却争议很大。

　　从地理位置和交通比较，翠湖跟永丰相邻不远， 都不临铁。

　　翠湖新地步行距离16号线稻香湖站约2.8公里。

　　永丰北富华里、栖海云颂步行到16号线永丰站3公里以上。

　　从地块素质比较，翠湖新地块容积率1.8，控制高度36米，洋房+小高层的低密社区。

　　客观看，翠湖新房未来小区环境不比富园差，甚至比中海富华里·汇园、栖海云颂还要好，但为什么翠湖不那么被看好？

　　主要原因有距离海淀核心产业区略远，没有永丰北发展成熟。

　　更深层次的原因，是潜在买房人的心理上落差。

　　新地块紧邻翠湖三杰，你的邻居花5万3买的，5年后，让你现在花8万5买期房，心理上很难平衡，有大冤种的嫌疑。

　　等你的新房交付，翠湖三杰5年限售期结束，可以上市交易，人家不卖8万5，只卖7.5-8万/平，都能每平躺赚2.2-2.7万，又是暴击。

　　新地起拍5万5，楼面价上限6万3，比3年前限价高1万，利润很低。拿地开发商开盘有心降价，操作空间有限。

　　因此，这块块做什么样产品，卖多少钱，对拿地开发商都是考验。

　　更多翠湖新地块讨论，加微信maoduidui03进群，备注：翠湖

　　海淀连续两年GDP超过万亿，产业加持，新房不太愁卖，会有人愿意买，8万5却不一定要买这。

　　8万5不如选择富华里富园现房，或等永丰北大牛坊地块。

　　了解永丰新房消息，扫描下方二维码，进群了，备注：永丰。

　　2、亦庄河西——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

　　20年，亦庄河西最后两个限竞房雅居乐·京华雅郡和港中旅的中旅·亦府入市，限价5万4，赶上了市场上行期，这两盘最后卖爆了。

　　这个阶段，亦庄河西正在从成长期走向成熟期。

　　21年中海京叁来了，将亦庄河西的热度推向新的高度。

　　此时，亦庄河西已经进入成熟期，自住很舒服，还有些许升值潜力。

　　亦庄河西涨幅在40%以上不足为奇。

　　去年万人期待的X47招商玺来了，本以为亦庄河西楼市的又一个高光时刻，没想到这个盘卖得令人失望。

　　开发商操盘节奏和营销没跟上，把一块上等白玉雕刻残了，去化速度和口碑并没有达到预期的水准，换做中海，可能局面或许不一样。

　　加之下半年亦庄河西二手房下跌，导致很多人不看好亦庄河西，不乏唱衰的声音。

　　从地段和产品看，这个盘有买入价值的。

　　很多粉丝跟我们买了，有的不到7万7入手，价格合适。

　　亦庄河西还有大量刚需限竞房，未来上市交易后，与亦庄豪宅盘大概有1.5-2万左右价差，具体涨幅看楼盘品质。

　　3、丰台亚林西——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

　　亚林西占据丰台南二环的优质地段。

　　这里拥有丰台比较稀缺的，完整且干净的城市界面，是丰台典型豪宅区。

　　亚林西涨幅跟亦庄河西不分伯仲，但亚林西板块价值更大，房价更高。

　　限竞房佑安府当年定价7万9，现在看太便宜了，有钱人享受到了。

　　均价11万+的北京悦府，接近售罄，只有1、2套一层，很多人看不上。

　　目前亚林西没新房，也没有空余土地。

　　打算在南二环买豪宅，等等万泉寺新地块，加微信maodiudui03进群丽泽群聊，备注：万泉寺。

　　4、丰台小瓦窑——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️➕0.5

　　小瓦窑板块新房热，全靠周边竞品衬托，次新二手房又少。

　　这里优势环线位置好，西四环，西边上班，开车出行方便，周围居住环境称不上多好。

　　3、4年房价涨幅39%，涨得多，是因为之前新房定价低了。

　　18、19年开盘的橡树澜湾、国风长安限价5万4，开盘抢光。

　　22年华曦府限价7.5万/平，价格也不贵，期房开盘拼手速。

　　华曦府现房也是7.5万/平，对比周边新房，价格非常香，不过购买难度比期房大一倍，不排除现房SM仓储、车位。

　　想买的宝子，祝好运。

　　5、丰台郭公庄——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

　　2019年，限竞房花乡三杰6万8，新地块9万2，每平上涨2.4万。

　　三年时间，同一板块房价上涨了35%。

　　当年骂骂咧咧买限竞房，现在看真相。

　　郭公庄9万2的限价一出，市场上反应还是挺强烈的。

　　听到的多数声音认为这地方不值，但我认为这个价格是有合理性的。

　　首先，郭公庄在南四环，靠近丰台科技园和总部基地，是有产业的。

　　你可以说它没有西城金融街、海淀后厂村、朝阳望京，丰台丽泽（这个也没起来）那么牛，但不能说它没有。

　　丰科和总部基地附近聚集产业多是央企、国企，薪资平均水平不如互联网金融那么高，但贵在稳定。

　　其次，郭公庄板块完整度高，发展成熟，生活方便，宜居。

　　打开丰台地图，我们能清楚看到丰台很多地区被铁路、环线、公路切割很碎，很少有区域能连片发展。

　　像郭公庄这样，城市环境整洁，轨道和公路交通便捷，商业繁荣，次新房多，居住氛围好等条件都满足的板块不多。

　　学校是唯一的短板。

　　从需求上看，郭公庄自带产业+较好的生活氛围，可以吸引部分中高管理层在这置业。

　　附近二手房次新，比如中海九号公馆、万科蓝、西华府老业主会有就近置换需求。

　　新地块确实不便宜，产品与限竞房有明显的差异化，针对购房群体不同。

　　花乡三杰是限竞房，产品以刚需为主。

　　中海、中建八局新房，定位纯改善。

　　中建八局项目面积门槛低一些，也是100平以上起，中海是170平起步，门槛更高。

　　郭公庄不收割穷人，有条件地改善买家愿意为居住品质买单。

　　当然，郭公庄9万2能不能站住，要看两家开发商的产品水平。

　　产品力在线，可以买。

　　产品力跟不上，开盘打折也能接受。

　　产品不行，开盘又不愿给优惠，再看看。

　　6、石景山古城+北辛安——成长期进入成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️

　　石景山区面积不大，古城和北辛安新房集中，价格相似，我们把两个板块放在一起说。

　　这两年石景山新房去化慢，很多人说石景山不行了，这么说片面了。

　　出名要趁早，太早了却容易被遗忘，石景山就是红得太早了。

　　19年古城南新盘长安云锦开盘，限价5.8万/平；北辛安寰宇天下开盘价6万2。

　　当年这些新房，每逢开盘必热销。

　　之后北辛安寰宇天下二期、三期，古城南中海天钻、天玺销量势头强劲。

　　再后来，一些新房卖不动了，这里面有购买力疲软，价格高，产品力一般，其他区竞品多等很多原因。

　　现在首钢园元玺、北辛安寰宇天下五期指导价7.8万/平，对比五年前，房价上涨30%多，这个涨幅相当高了。

　　不过这两个盘都是120-195平大改善，想去化好也不容易。

　　任何一个板块短期内大量供应新房，都会陷入内耗。

　　石景山短短四五年间，十多个新盘接连不断登场，进入瓶颈期也很正常。

　　何况现在石景山新房单价较高，户型面积普遍偏大，门槛高，一般家庭买房有难度。

　　长期看，石景山新房仍有买入价值。

　　除了本地人自主需求，海淀不需要学区的家庭，卖掉老旧小，置换石景山大平层自住很舒服。

　　总结一下，第一梯队涨幅高的板块有三个特点：

　　1、强势区，弱势板块也跟着涨了。

　　2、环线优势仍有效。

　　3、有产业，配套成熟，新房产品竞争力强，能够支撑起高房价。

　　02

　　南台湖北朱辛庄，东坝买房当饼王

　　第二梯队：亦庄台湖、昌平朱辛庄、朝阳东坝

　　1、亦庄台湖——成长期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️

　　台湖板块包括嘉会湖和北神树地区。

　　嘉会湖最早新房从限竞房东望开始的，限价5.2万/平。

　　北神树华润新地块6.5万/平，大范围看，台湖板块涨幅是24%。

　　小范围看，嘉会湖在售的璀璨时代，指导价5.8万/平，涨幅11%以上。

　　实际成交价，嘉会湖是一步步涨起来了。

　　东望一期、二期、三期实际成交4.5-4.8万/平左右，四期成交价5.4万/平，璀璨时代实际网签价格在5.8万/平，已经顶着指导价卖，总体价格越卖越贵。

　　目前台湖板块处于成长期，主要依赖地铁17号线，承接产业外溢，购买力偏刚需，少量改善。

　　嘉会湖预算700万以内能买。

　　北神树预算900万以下可以考虑。

　　2、昌平朱辛庄——即将进入成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

　　19年末，万象悦府限价5万2，首期开盘，万人嫌。

　　24年，中海新地块指导价6万6，未开先火，众人捧。

　　回头看，限竞房时期的价格真香，不过户型放在现在，很多挑剔的昌平买家也看不上。

　　朱辛庄的买房逻辑不用多说，每一个朱辛庄的购房者都能一口气讲出一二三四五。

　　朱辛庄涨幅22%，离不开每一位昌平买家的支持。

　　朱辛庄板块发展基本成型，未来房价大趋势看海淀，海淀兴，昌平行，朱辛庄旺。

　　微观层面，每个小区物业和业主的比拼，品质好，房价相对更坚挺。

　　3、朝阳东坝——成长期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

　　每一代选择东坝的买家，都是坚定的面食爱好者。

　　20年，限竞房华越国际一期限价6.9万/平；21年，二期限价7.1万/平，同时期五环外一堆5万+新房中的显眼包。

　　23年，纯商品房保利·天汇、北熙区二期指导价8.6万/平，也是五环外在售新房第一高价板块。

　　三年东坝房价上涨了20%，但同为东坝板块，两个区域位置，d规划配套兑现时间有差别，涨幅没有那么重要。

　　华越国际在东坝中区，天汇和北熙区在东坝西区，后者位置更靠近市区，地铁通车早。

　　地铁3号线和12号线计划今年下半年通车，东坝地铁饼终于快能吃到了。

　　东坝的买入逻辑，我们在东坝买入分析报告里写过，感兴趣加微信maoduidui03获取，首次免费。

　　03

　　涨得少，未必是坏事

　　第三梯队：石景山五里坨、昌平未来科学城东、通州永顺、大兴黄村、顺义后沙峪、大兴西红门东。

　　1、大兴西红门东——成长期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️⭐️

　　我们先来说下关注度较高的西红门东，为什么涨幅这么低？

　　20年西红门限竞房熙红印、熙悦宸著限价6.4万/平。

　　21年至今，西红门东板块新房期房指导价均为6.6万/平。

　　三年涨幅仅仅3%，你没看错。

　　跟许多限竞房一样，很少项目顶着限价卖，卖不动就打折。

　　西红门也是，熙红印、熙悦宸著都是降价卖的，实际成交价5-6万/平。

　　西红门新房涨幅低，实际成交价涨了，基本在6.4-6.6万/平左右。

　　这里还有多宗地块待供应，未来新地块涨价是可预见的。

　　现房指导价是6万8，之后有可能变为期房限价6万8。

　　涨幅高低不代表价值，作为大兴新房天花板，西红门价值具有不可替代性。

　　五环内+地铁+学校的组合，对600-900万刚改盘的买家有足够的吸引力。

　　2、石景山五里坨——成长期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️

　　本来五里坨想给两颗星的，多一个星是给城六区的位置。

　　18、19年的石景山五里坨三兄弟，限价5.2万/平 。

　　23年中交远洋·那么小镇限价6.2万/平，新房定价没怂，5年涨幅12%，不算差。

　　实际成交价原地打转，特价房单价4万7，比六环外门头沟新房都便宜。

　　优点是低密度社区，90-176平三居四居，户型好，周边自然环境好。

　　缺点没地铁，没有车出门不方便，生活配套不成熟。

　　这个盘价格再诱人，刚需请绕道。

　　首套不建议，二套改善、养老能考虑，但买房前要三思。

　　2、昌平未来科学城东区

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️

　　首先说一个经常被搞混的问题。

　　北七家不是所有区域都属于未来科学城东区范围内，只有立汤路以东、回南北路以北是未来科学城东区。

　　为了方便大家阅读，以下内容都写北七家。

　　北七家新房和二手房都存在较大差异。

　　19年限竞房金宸府首次开盘，限价5.3万/平，现在还有尾盘。

　　19年，限竞房未来金茂府限价5.4万/平，这盘到地铁17号线未来科学城站不远，现已售罄。

　　23年，北京国贤府开盘，指导价6万/平，该项目距离金宸府较近，距离地铁站2.5公里以上。

　　5年间，未来科学城东区的涨幅约11-13%，不算差，只是同为大昌南区，始终被未来科学城西区压一头。

　　大多数人对北七家的印象也是房价不涨、房子不好卖，保值性差。

　　我们再说房子，北七家的住宅类型很复杂，包括：

　　几个小目标的大别墅，其中不乏有身份有大佬。

　　普通商品房、回迁房、共有产权房、小产权房，你所知道的房屋属性，在这里都能找到。

　　北七家的房价曾经硬起来过，典型代表楼盘万科翡翠公园，2017年开盘价6万+，现在二手房挂牌价6万+。

　　我查了一下，国贤府实际网签价不到5万6，有人会说，这么比较国贤府是有倒挂的。

　　想多了，当年翡翠公园买贵了，现在业主出手，挂牌自然不能太低。

　　不过国贤府作为改善盘，品质不错，加上产品溢价，与周边4万左右的刚需盘相比，有1万多的价差在合理范围，中产家庭自住改善可以考虑。

　　3、通州永顺——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️

　　20年限竞房禹洲·朗廷湾，限价5.2万/平。

　　23年，北投晟景汀澜指导价5.5万/平，涨幅5%

　　晟景汀澜实际开盘优惠价在5万以内，让人心情复杂。

　　通州购房政策放松了，有似于无。

　　即使通州彻底放开，永顺板块的热度也要排在武夷花园、物资学院、东小马等后面。

　　永顺板块已经是一个比较成熟的区域，学校、医疗、商业资源都能覆盖到这里。

　　附近没地铁，通勤上班不方便，有规划M101号线，距离不近。

　　小区对面殡仪馆是部分购房人的心病。

　　这里最大的优势是便宜，现在入手价格低。

　　52多平一居，总价260多万；64平南向两居，320多万起，东五环找不到比它更便宜的房子。

　　4、大兴黄村——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️

　　19年，大兴黄村-义和庄限竞房，比如江山风华、招商雍合府、颐璟万和、金悦府，限价5.5-5.58万/平.

　　23年，大兴黄村-义和庄附近新房，期房指导价5.9万/平，房价涨幅5%。

　　4、5年过去了，黄村房价没怎么涨，但户型产品越做越好。

　　新房扎堆，价格相似，买房决策集中看产品。

　　目前绿城·晓月和风是黄村新房户型产品比较好的，部分户型单价在5万以下，性价很高，房价涨得少，对预算有限的买家也是好事。

　　黄村板块配套成熟，重点有地铁4号线，贯穿南北，承接西城金融街、海淀中关村等商圈刚需外溢，义和庄地铁旁的颐和公馆是一个不错选择。

　　该板块发展下限高，上限低，比较适合自住。

　　5、顺义后沙峪——成熟期

　　潜力指数：⭐️⭐️⭐️

　　后沙峪跟未来科学城东区有相似之处，房价不涨，但改善盘品质都很好，自住很爽。

　　如果在望京上班，对比后沙峪和未来科学城东区，首推后沙峪。

　　早期限竞房公园十七区、祥云赋限价都是5.5万/平。

　　现在商品房建发·观云，指导价5.8万/平，涨幅约5%，不高，意料之中。

　　限竞房受7090政策限制，户型产品普遍刚需盘，即使别墅也比较鸡肋。

　　现在新房不受政策影响，产品力拉满，大阳台，高得房率，大几百万的房子精致装修媲美千万豪宅，这钱花的值啊！

　　都买后沙峪了，谁还那么在乎房子升值，享受就完了。

　　04

　　特殊板块涨幅

　　有的粉丝注意到，有些热门板块没有列入我们的板块涨幅统计名单，这里面有四种特殊情况。

　　1、5年前，有的板块有新房，现在周边无供地无新房。

　　比如善各庄华樾北京限价7.8万/平；马泉营中海望京府限价6.8万/平，目前这两个区域无新地供应。

　　而同样是承接望京—来广营外溢，奶西板块限价8.5-8.9万/平；南崔各庄限价8.8万/平。

　　严格来说，奶西、崔各庄没办法与善各庄、马泉营对比。

　　但以时间轴纵向来看，当时买华樾北京、中海望京府是非常值的。

　　2、有的板块待供地没有出具体价格，暂时无法比较。

　　比如海淀山后，西北旺西山锦绣府限价5.8万/平，相邻的永丰南有新地，但价格未定。

　　不过，我们假设永丰南定价9万，这片区区域涨幅达55%以上，

　　假设永丰南定价，那么该片区将打破翠湖的记录，涨幅高达63%以上，更夸张，但这个地段的价值要远远高于翠湖。

　　确定一点，即使当年西山锦绣府实际买入价格6、7万+，这些业主理论上稳赚。

　　西北旺、永丰等强产业板块，至少在8-10年左右仍吸引大量购房者涌入。

　　3、3年前，有的板块无供地无新房，没有参照价格。

　　比如丰台大红门、朝阳十八里店、昌平二拨子等。

　　4、3年前，有的板块无供地有新房。

　　比如昌平新城的招商都会湾，北京风景，泰禾拾景园。

　　但这些盘拿地时间早，后期再售新房价格不固定，经常随市场行情变化调整，不好与在售新房建发观堂府的价格比较，需要根据具体问题具体分析。