李宇嘉点评《广州进一步优化房地产市场调控政策》：稳定商品房市场、发力住房保障，构建“保障+市场”的住房供应新体系

作者：广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉

2023年1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施。

1、《通知》的总基调和思路

此次《通知》着力于“先立后破”、“稳中求进”、“稳进集合”的总基调，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，着力于推进住房供给侧改革，构建“保障+市场”的住房供应新体系，从而实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。

2、落实房地产调控最新指示

稳定商品房市场是稳定内需和消费基本盘的重要一环，也是稳定市场预期的关键之举。此次《通知》首先从需求端着手，落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神。

3、精准施策、供需两端联合发力

在需求，端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比为1.75：1。松绑对户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。在供给端，重点强调要建立健全租购并举的住房保障体系，2024年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。最终目的就是通过供需两端调节，既满足合理的改善型需求，促进供给去化，也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求，以多层次供给匹配多层次需求，促进供应匹配需求，需求牵引供给，让供求在高位平衡。

4、落实融资协调机制部署会，兼顾发展和安全

《通知》还提出，通过建立融资协调机制，加大对具体项目的融资支持，稳定市场供给。此次广州落实最新部署，就是要搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。具体来说，就是以项目为对象，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求，让长期运营、经营稳健、财务健康的企业得到应有的金融服务，从而避免风险无须扩散和蔓延，从而稳定市场的信心和预期。

5、支持租赁和商服市场

《通知》体现出协调联动、标本兼治的政策导向。既提出健全市场和保障体系的有关措施，也涉及支持租赁市场发展、减少商服类项目交易限制等内容，多措并举有利于市场持续健康发展。

6、政策效果预判

随着稳增长重回工作中心，2023年底的中央经济工作会议提出，“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”，预计国家层面将继续通过降低LPR来引导按揭利率下行，继续降低房屋交易的税费成本，降低住房消费的门槛，地方层面一揽子需求纾困政策的效果开始渐次显现，促进刚需和改善型需求的效果将进一步体现。同时，中央金融工作会议提出的对所有企业贷款要“一视同仁”，近期住建与金融部门对房企融资的协调机制已经做出部署，供给端的行业风险对于预期的冲击（担心期房交付风险）将开始消弭，预计广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。

本文源自金融界