调查！贝莱德七折出售上海写字楼，逆市场而动释放什么信号？

本报（chinatimes.net.cn）记者胡金华 上海摄影报道

1月22日，一则打折出售整栋写字楼的消息搅动上海写字楼市场，而售卖的对象又是全球资管巨头贝莱德。

当日，市场上有消息传出贝莱德正在以低于成本30%的折扣出售上海写字楼，甚至标注了出售标的的地理位置为上海普陀区北岸长风内两栋连体商务建筑中的一座。2018年贝莱德买入两栋楼的价格为12亿元，若出售其中一座则售价约为4.2亿元左右。

“不对单个投资项目发表评论，日前媒体报道的事项与贝莱德基金和贝莱德建信理财无关，对其运营没有任何影响。我们将继续致力于在中国的长期发展战略，以满足国内投资者的投资需求，帮助他们实现财务目标。”在此消息传出后，贝莱德新闻发言人在1月23日对此迅速做出澄清，不过也证实了售楼消息的真实性。

《华夏时报》记者从相关渠道获悉，将被出售的上海写字楼项目，是贝莱德海外地产投资团队所管理的一只私募投资基金的项目，与贝莱德在国内业务并无关系。

实地探访被售标的

地处上海地铁2号线娄山关路和15号线长风公园中间，以长风大悦城商场为中心的外围大约矗立着近20栋商务写字楼。1月24日上午，《华夏时报》记者根据一些视频中流出的贝莱德待售标位于“北岸长风”区域，以及大楼样貌寻找相关写字楼。

“这里都属于北岸长风的写字楼，你要找的写字楼在前面。”区域内的一位安保告诉记者。

随后记者发现区域内两栋连在一起的商务大楼有两处：一处是标记了海亮大厦AB栋的连体高层商务建筑；另一处则是外面标牌上海长风跨采投资有限公司的两幢圆柱形商务楼。

“我们是物业公司聘请的保安，不清楚这栋建筑的持有人，也不了解哪栋要出售。”在后一处大楼大堂内，一位工作人员告诉记者，同时也表示不方便透露大楼物业信息以及目前大楼出租率的情况。

1月24日，上海一家头部房租中介集团公司高层就此消息接受本报记者采访时透露，贝莱德要卖出的写字楼是位于普陀区的长风生态商务区E栋和G栋办公楼，总建筑面积达2.78万平方米。

“此处地理位置优越，北侧有大型综合商业中心昌长风大悦城市，东侧五星级新发展亚太JW万豪酒店、长风公园，南望苏州河。2018年贝莱德以12亿元从保德信地产公司买入，要卖出写字楼的，其实是贝莱德亚太地产投资团队管理的离岸私募基金，他们正在通过一些渠道寻找潜在买家，而流出这则消息的可能也是上海租售市场中的机构，通过释放讯息探路买家的反应。其实这片区域内商务写字楼很多，在当前的行情之下竞争也比较激烈，尤其是租金回报率在下降，各区商务楼之间的价格战硝烟并没有停过。”该中介高层受访时坦言。

事实上，在业内人士看来，上海写字楼市场整栋大楼买卖是司空见惯，只是出售方又是贝莱德旗下的另类资产机构，引发了市场的关注，而此次售卖只是单例，且标的金额也并不大。

记者梳理发现，贝莱德集团在境内全资拥有贝莱德基金，并为中外合资理财公司-贝莱德建信理财的控股股东。此外，它还全资拥有贝莱德海外投资基金管理（上海）有限公司，后者开展从境内募资投向海外的合格境内有限合伙（QDLP）业务。截至目前，贝莱德基金、贝莱德建信理财以及贝莱德海外投资基金管理（上海）有限公司均不涉及境内写字楼项目投资。不过，另类投资确实为贝莱德集团海外业务的一部分。相关财报显示，截至2023年底，贝莱德集团管理的另类资产规模为2759.84亿美元。

全球巨头仍持续加码

“商业地产作为全球各类资管巨头们另类投资的领域，有进有出很正常，而且贝莱德旗下私募基金出售标的金额仅有数亿元，与其他机构仍在持续加码中国各类地产投资相比，不会激起多大的浪花。”上海地产业内资深人士洪涛（小标）表示。

值得关注的是，就在2023年10月，同为知名资管巨头的贝恩资本，宣布和中国领先的新经济基础设施平台东久新宜共同成立了一家合资企业，致力于寻找中国制造业园区资产的投资机会，相关信息显示该合资企业总资本规模约为2.5亿美元，且计划投资的首批资产就在长三角区域。

再往前追溯，去年8月，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理（Brookfield）也宣布完成对上海静安区一处租赁住宅项目的收购，这是博枫资产管理继上海五角场博邻酒店及行政公寓后，继续扩张在中国租赁住宅领域的版图。

据了解，该项目地上建筑面积约1.8万平方米。彼时博枫资产管理表示，它将提供约280套高品质租赁住宅，这些租赁住宅有望于2024年入市，定位中高端市场。而这并非博枫资产管理在中国的第一个长租公寓项目，早在2022年9月，博枫资产管理旗下的上海五角场博邻酒店及行政公寓中210间客房就已经开业。

“作为重要的国际化大都市，上海持续吸引着外来人口和年轻一代的就业者。随着外来人口不断增长、租赁需求不断增加，租赁住房仍将处于供不应求的状态。相信在有利的政策环境和资本市场的推动下，上海乃至中国的长租公寓市场都将迎来新的高速发展时期，将持续寻找新的投资机会，扩张在中国租赁住宅领域的版图。”博枫资产管理层表示。

同样作为保险业巨头，友邦人寿2022年就持续增持中国市场，总投资金额已经超过200亿元。在2023年2月，友邦人寿投资了DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金创项目基金，为上海金创大厦的4栋物业组合，总投资金额逾32亿元，金创大厦物业组合总建筑面积约11.98万平方米，其中地上面积约8.86万平方米，土地用途为研发，土地剩余年限33年，使用期限至2056年12月30日，项目上基本为生物医药企业。2022年12月，友邦人寿曾宣布，以50.3亿元投得上海实森置业有限公司控股权，以获得上海北外滩89街坊的商业、办公及文化综合地产项目，出资合计约为51.81亿元，友邦人寿还为完成此项目的建设和后续运营继续提供资金，项目总投资金额约87亿元人民币，资金主要来源于保险责任准备金。该项目于2023年上半年竣工并举行了开业仪式。

在同一期间，新加坡凯德集团就设立中国特殊机会伙伴计划（CCOP），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目，既包括办公楼、购物中心等传统物业，也包括物流地产、工业地产等新兴物业。

“我们现在不对这一标的潜在买家做预测，但是从外资的角度来说，我们也接触很多外资机构，帮助撮合促成交易。总体来看外资企业在内地并购不动产往往坚持看重长期稳健收益的投资策略选择并购标的，进行并购交易。商业地产、写字楼等传统经营性物业的收益具有长期、稳定等特点，核心城市特别是一线城市的不动产能够保障外资企业投资收益的稳定性。”前述中介集团高层分析。

该高层对本报记者表示，随着中国进一步扩大对外开放，外资企业看好中国经济强劲的基本面，将持续扩大在中国的投资。此前如凯德、太古、新世界、恒隆、高盛等外资及港资企业等均明确表示，将中国作为投资的重要市场。这些外资企业往往在内地扎根多年，对内地市场有一定了解，具备在商业、办公等传统经营性物业领域的丰富开发与运营能力。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳