北京买房：理清思路，购房建议1077

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

现在回头看看两年前章哥的回复，感慨万千啊，幸亏当时没有动手接盘，房价变化真快啊。再重新匿名咨询一下，多谢多谢：西二旗新硅谷东西向中间楼层两居无电梯，80平，2006年新房，原值低，现价600~700左右。小西天今典花园塔楼三居95平米，建筑年代1999,2016年购入。网签原值468，现价900~1000左右。

换房原因：今典花园无学区、塔楼、楼龄大。西二旗那个东西无电梯。

换房目标：四环内一个，五环外一个，楼龄新，有电梯，保值，出租。中关村周围十公里吧。

换房步骤：西二旗原值太低，卖俩买俩。

备选方案：

四环内：碧水云天小三居1400，新新家园10,11号楼小三居 1200 ,这俩楼是水产局的，单独管理，以后是不是升值慢？

五环外: 燕尚园小三居940，西山华府2居 1200，新硅谷B区三居1300，橡树湾两居950，领秀慧谷三居650。

麻烦章哥点评点评这几个小区的优劣？或者推荐一下其他更好的选择？

A：

1、优劣。万柳这是典型的顶级学区房啊，优势就是三小学区，劣势就是学区溢价高，居住的性价比略低。这用租售比和旁边非中三学区的比较一下就知道了，用总价除以预估租金就是租售比。

常规建议是如果在这种学区注重投资，最好买总价更高的，受学区的影响相对小。即便过两年学区的重要性下降，居住体验就更受重视了，支撑相对大。另外同一小区内的保值都差不多，只要管理水平别相差太多就没什么区别。

2、五环外的优势就是居住的性价比相对高，学区溢价多数都低于海淀平均值。劣势就是学区不太受追捧呗，在高峰期的的传导排序不如顶级学区的。昌平的就没溢价了，和海淀相比就是居住的性价比更高了，但升值和传导排序也在海淀后面。

不过这几个总价的差距太大了，新硅谷和领秀慧谷都差一倍了，完全不同的级别。简单说吧，在不看总价的情况下，单从投资角度，常规建议是首选橡树湾，之后是新硅谷和燕尚园（相差的只是小区规模，规模大的年头儿多了占优的可能性大），然后是西山华府，这里的溢价就偏高些了。领秀慧谷单独考虑吧，跟海淀的放一块儿不合适。

3、再具体的问当地中介吧，他们更专业。常规建议是投资角度首选五环外，清河西二旗一带，也就是铁道东边，没合适的再看其他板块。

仅供参考。

二

Q:

我们是降了首付之后才勉强买得起北分厂的64年50平的房子，想着总价300万，月供压力也还行。上班北清路很方便，房子2层没电梯，好在楼层低，另外孩子还能落个户口。就是不知道北分厂买了以后房子能不能再卖出去了，毕竟房子年龄实在太大了。出租的话一个月大概5000块钱。想买，但是又怕买了卖不去了，也不知道这附近还有没有继续的发展，要不行就不换房子住着他了。太纠结了

A：

1、北分厂的利弊都是挺典型的。从地段儿来说中等，现在不算多强，但从海淀的规划来看将来发展至少不会弱。虽然老小区在各个板块内都不占优（顶级学区除外），但一边也不至于落后，就是流动性弱，出手的时候不好卖。但卖不出去不至于，北京到目前为止是没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。毕竟是海淀，怎么都到不了那程度。

2、再一个优势是学区溢价很低，也就是海淀学籍的价值。以300万能租5000来说，那溢价率估计也就5%，肯定不超10%，可以忽略不计，居住的性价比挺高的。

其他的就等着呗，如果学区提升就算利好，不提升也不吃亏。就算过两年到了入学低谷期也对这里没什么影响，反正本来也没多少学区溢价。

3、电梯早晚都能加上，但如果加装电梯，对二层不算利好，虽然出不了什么费用，但从价值上至少不占便宜。所以如果有三四层的更好，肯定不吃亏。没合适的那就这样儿呗，怎么都比一层强。当然电梯也有可能不加，因为这小区太老了，未必禁的住折腾，这等着看质量测评吧。

4、另外如果测评为安全风险大，达到D级，那对小区就算是意外利好，有可能原址重建，花不了多少钱住新房。虽然性质改为二类经适，但价值价格会大幅提升。这别太盼着，毕竟就算是房子不安全了，原产权单位的出资问题也且得协调呢。

5、总之北分厂的这种房谈不上多差，只是期望值别太高就行。居住看自己的喜好，保值来讲大概率不吃亏，但就是流动性弱不好卖，银行额度紧张的时候就更不好卖了。所以更适合长期持有的，或者是在横盘的时候出手，不着急的慢慢儿卖也就不吃亏了。

仅供参考。

三

Q:

我是理解不了你们这些折腾学区房和鸡娃的，有用吗？一套破房子就几百万！一节课好几百！孩子参加工作之后挣的来这一小时好几百吗？不把这破房子卖了换饭吃就不错了！甭说什么学区房能保值，人口已经下降了，将来的房子不值钱！我觉得你们这些人都算不过经济账，也不知道花这么多钱折磨孩子图什么，蠢！！！

A：

1、图什么？只图孩子学习知识呗，然后学会分析经济社会的现象，总结经验教训，并用逻辑来进行更深的独立思考与判断。就怕他们长大后看什么都不理解，只会上网吐槽，自作聪明的活在自己的幻想里。

毕竟人和人之间最大的差距就是认知，很多时候比人与哈士奇都大。认知越多或越高的才疑问越多，只有蠢货才信心满满的觉得自己最会算账呢，其实只不过是坐井观天的自我限制+自我陶醉而已。

我是坚决不让孩子活成这种人的，所以才从小就让他多学习多锻炼，毕竟看着某些小动物，其实只能分清楚粪球和米粒，却觉得自己掌握了宇宙真相。可怜，可叹，但可以忽视。道不同不相为谋，夏虫不可语冰，井蛙不可语海，愚夫不可语道也。

2、我家有学区房，也为孩子教育花了不少钱。但我没想着让他们挣回来啊，毕竟我已经过了只求温饱的认知阶段，觉得该让孩子追求发展和更高的文化与文明了。是否能得到不一定，但求乎其上得乎其中，尽力而已，但求无悔。

毕竟我们生孩子没指着他们赚钱，只希望他们成年后能在社会中得到较好的生活，只要他们长大后不让更高认知的骂成蠢货就够了，至于鸡鸣犬吠之类的则没必要搭理。

3、当然，虽然当今中国大部分国人已经超越温饱了，但是很多人的思维还停留在小农意识阶段。在他们心中，生孩子是要赚钱牟利的，多子多福就是让孩子孝敬自己，赚钱给自己花。

在古代，很多贫困家庭或“心理贫困家庭”，在生了孩子后先看性别，男孩儿就必须留着，长大了怎么都能赚钱。女孩儿则看行情，如果是男多女少的时代就留着，长大了卖闺女换彩礼。如果是女多男少的行情就人道毁灭吧，要不然留着也是赔钱货。

孩子在这些父母眼中就像猪崽狗崽儿，或者是将来能下蛋的小鸡儿。凑合养到四五岁就可以照顾弟妹和拣柴拔草了，八九岁还就能帮着下地或烧火做饭了。一旦养到成年，那男孩儿就如同一头大牲口，跟牛马一样都是劳动工具，是供父母驱使干活和压榨剩余价值的奴隶。女孩儿就更好办了，直接拉出去卖了换彩礼，买酒买肉的不香吗？

持有那个时代思维的父母们，当然要计算投入产出的经济账了，甭说让孩子上学了，哪怕是孩子多吃一口都觉得亏了。

4、总之就这样儿吧，我不是说你，而是说你代表的很多人，都很精明，很会算计孩子的利润率，佩服。我做不到，所有为了孩子教育而不惜投入的都做不到，也犯不上算计孩子们。

还是这话吧：你眼中的不理解，早就是人家的最佳常规方案。你的顿悟，或许早就是其他人的常识了。而他们的认知，或许某些人几代人都想不通。

另外多说一句，或许你在某些父母眼中也是不会算计的。比如那些瘾君子，生了孩子或是直接卖钱，或是给同伙当掩饰去骗钱，甚至串通乞丐把孩子的四肢五官改造一下当道具，那才是真的会算计呢，他们或许看别人家善待孩子更觉得蠢。

仅供参考。

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