海淀四季青商圈--八里庄学区1000万＋改善次新小区踩盘分析（上）

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

八里庄片区是我很熟悉的板块，很早之前写过八里庄片区的公房社区和学校介绍，这次踩盘重点介绍一下改善商品房社区，后面会还会发一篇详细介绍八里庄片区老公房社区以及八里庄这块学校情况的文章，另外其他板块踩盘的介绍也在路上了，敬请关注。

1、诚品建筑

诚品建筑是03-04年建成，均价10.7w元/平，9栋楼，794户，总层数8-14层，大部分为两梯两户、三户或者四户。绿化率35％，整个小区非常干净，建筑也很大气，有水系、有花园、有幼儿游乐场。小区内配套丰富，有游泳馆、健身房、咖啡图书馆、早教机构、理发店、干洗店、便利店等。

金地物业，物业费2.9-3.6元/月/㎡，封闭管理，人车分流，小区每个门口均有24小时保安值班，进门需要刷卡，进入小区的外来车辆登记。物业服务好，居委会也会组织欢度国庆、歌舞比赛等活动。

小区业主在中关村、金融街上班的群体为主。车位均为地下车位，但车位不太够用，车户比0.8:1，租金是500-1200元/月，没有车位的可以停到云会寺路两侧，不会被贴条。

距离地铁10号线车道沟站步行1.5km，距离即将开通的地铁12号线四季青桥站步行400m。诚品建筑对应万泉小学曙光校区和首师大附小，小学双选。

缺点有：小区北面紫竹院路，西面临四环，选小区西侧的楼栋需要注意潜在的噪音影响。

一居到四居的户型都有，主力户型为148平的南北通透的三居，客厅带露台，厨房也带阳台。125平双卫两居室是比较热销的户型，1500w左右。110平左右的东西向双卫两居在1250w左右。

中楼层/12层，125㎡，报价1500w

2、美丽园

美丽园，00-02年建成，均价12.6w元/平，34栋楼，6层电梯一梯两户板楼，1378户，容积率0.95。绿化率50％，这种绿化率非常高了。小区规模大，环境干净，楼间距比较大，有水系、小区内有幼儿园，还有一个大的健身公园，小区西门有一个超市。

恒辉物业，物业费1-1.82元/月/㎡，封闭管理，人车不分流，小区每个门口均有24小时保安值班，进门需要刷卡，进入小区的外来车辆登记。物业服务好。

车位充足，车位配比1:1.2，租金是地上108，地下480元/月。

距离地铁6号线海淀五路居步行800m。美丽园对应海淀实验苏州桥校区，属于紫竹院学区，但是这个小区也是四季青商圈的，学区上稍微显得有点特殊。

缺点有：相对而言，建成年份早一些。

两居到六居的户型都有，主力户型为109-122平的南北通透的双卫两居，卧室、客厅、厨房都有阳台，1340w-1460w。125-128平三室两厅两卫的价格在1700w＋，155平4室两厅两卫1850w。

低楼层，111㎡，报价1340w

3、曙光花园望山园

曙光花园望山园，2000-2003年建成，均价10.1w元/平，11栋楼，1362户，塔楼为主，楼间距80-100m，大部分为两梯两户、三户或者四户。绿化率35％，整个小区比较干净，有水系、南北大花园。小区内配套丰富，有游泳池、健身房、棋牌室、托育所等，小区外面各种配套在区域内是最成熟的，距离世纪金源商场近。

深圳之平物业，物业费1.98元/月/㎡，封闭管理，人车分流，每个出入口均有24小时保安值班，进门需要刷卡，也有巡逻保安，物业服务好，小区下沉广场会组织一些捐赠衣物活动，也有组织儿童做一些运动培训。

小区业主是事业做的比较好的中年人为主。车位均为地下车位，但车位不够用，车位比1:0.5，租金是480-700元/月。

距离地铁10号线车道沟站步行600m，曙光花园对应万泉小学曙光校区。

缺点有：小区基本上是高层塔楼，密度比较高。

以下6A、6B、6C三栋楼又名水云天，是2003年建成的，4梯10户，其他楼2000年建成。

两居室占比约50％，主要在3-11号楼，三居室占比约40％分布在1-11号楼，1居室、4居室也都有。三居室、四居室无遮挡，有的两居室采光会受一些影响。两居103平左右，报价在1000w上下。三居130-140平报价在1300-1500w。

中楼层/17层，103㎡，报价1030w

曙光花园除了望山园，还有观澜国际望河园均价11w（2003-2004建成），望塔园均价9.7w（2000建成），望旺园10.7w（2000-2001年建成），也可以顺便关注下。

观澜国际

4、美丽经典园

美丽经典园，2008年建成，均价14.3w元/平，8栋楼，492户，容积1.6，密度很低，比较舒服。6层洋房，一梯两户。绿化率30％，整个小区干净，有水系、楼间绿化。小区周边配套成熟。水云居是美丽经典园的2期，单价在11w元/平，有板楼和塔楼可以选择，124平的双卫两居在1350w左右，大家也可以关注。

中瑞物业，物业费2.58元/月/㎡，封闭管理，半人车分流，每个出入口均有24小时保安值班，进门需要刷卡，也有巡逻保安，物业服务好。

车位均为升降车库，车位充足，车位比1:1，租金是150元/月。

距离地铁6号线海淀五路居站步行1.5km，距离12号线四季青桥站步行1.5km。美丽经典园对应六一小学。

缺点有：距离地铁站远了一点。

两居108-118平，报价在1400-1500w。三居135-156平报价在1900-2300w。同时也有1居室选择，还有各种复式。

中楼层/6层，108㎡，报价1400w

5、颐慧佳园A区

颐慧佳园，05年。A区10栋楼，B区11栋楼，c区1栋楼。A区和B区差不多。

颐慧佳园A区，2004-2006年建成，均价11.8w元/平，8栋楼，795户，容积1.85，密度低，比较舒服。层高6-8层洋房，一梯两户。绿化率35％，整个小区干净，有楼间绿化、有花园。小区周边配套成熟。

小区封闭管理，半人车分流，每个出入口均有24小时保安值班，进门需要刷卡，物业服务好。

车位比较充足，车位比1:1，租金是150元/月。

距离地铁10/6号线慈寿寺站步行800m。颐慧佳园对应八里庄小学。

缺点有：感觉小区内的路窄一些、地上停车、人车不分流。

双卫两居111-121平左右，报价在1200-1450w。三居128-145平报价在1700w左右。同时也有1居室选择59平在660w左右，4居在169平。

低楼层/6层，121㎡，报价1460w

6、琨御府

这个小区太高端了，我只是简单说一下吧，琨御府，15-18年建成，均价18w元/平，20栋楼，6层电梯板楼，1695户，容积率1.58，绿化率40％。

地铁上盖项目，和新房森与天成、北熙区是一个开发商，私密性好。空中花园，有篮球场，儿童乐园，室内活动室，小区很安静。房子是附近最新的了。

北京戴德良梁行物业，物业费4.8-5.5元/月/㎡，封闭管理，人车分流，小区每个门口均有24小时保安值班，人进门需要坐电梯升降，外来人员很难进入。物业服务非常好。

车位充足，车位配比1:2，租金是1200元/月。

距离地铁10/6号线慈寿寺站步行400m。琨御府对应小学是六一小学。在售的房子比较少，且这个价格确实有点高了。

一层带花园的122平的房子，报价2200w。

好了，本次踩盘的6个小区已经分析完了，这些小区对应的学校并不是非常好，有学区溢价但不多。下次会介绍八里庄片区南侧的稍微便宜一些的4个商品房小区，分别为北京印象，定慧福里南区，亮丽园，瑞新里，敬请期待。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。