港人北上消费拉动，深圳零售物业市场回暖

深圳罗湖东门商圈。 梁宝欣/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“深圳的周末是香港人的。”自2023年1月8日内地与香港全面恢复正常通关以来，香港人员北上深圳消费成为热潮。深圳出入境边防检查总站统计数据显示，2023年出入境人员达1.64亿人次，日均达45.07万人次。2023年通关人数最多的是罗湖口岸和福田口岸，出入境人数都超过4000万人次，日均超过11万人次。

2024年1月8日，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇向记者指出，港人北上消费激活了福田某几个商场的现金流，同时像龙华这些区域的山姆会员店等仓储式超市也吸引了很多港人北上消费，从而刺激了某些商圈和区域的社区零售异军突起。

第一太平戴维斯数据显示，2023年第四季度，首店经济持续高质量发展，深圳零售商市场情绪进一步提振，空置率延续上季度以来的下降趋势，环比下降0.4个百分点。同时，第四季内，深圳零售物业租金指数环同比均微升0.1%，至人民币每平方米每月562.4元。

租金上涨，空置率回落

统计数据显示，2023年前10个月，深圳消费市场表现稳健，全市社会消费品零售总额累积至人民币8563.1亿元，同比增长7.3%。其中，餐饮业恢复态势良好，餐饮收入同比增长14.8%。

对此，谢靖宇指出，“深圳2023年前10个月社会零售有同比7.3%的增长，与华南区其他城市相比较，深圳社会零售的表现是非常好的，其他城市都没有那么高，低于5%甚至只有2%的增长。”而在谢靖宇看来，深圳社会零售的表现支撑着零售物业的回暖。目前深圳零售物业租金已经企稳，而有着回升的态势。

第一太平戴维斯数据显示，2023年，深圳零售市场共四个购物中心开业，合计带来31万平米的新增供应。其中，前海壹方汇于第四季度开业，新增供应面积8万平米。截至年末，深圳全市零售物业总存量同比扩张4.7%，至686万平米。

2023年第4季度，首店经济持续高质量发展，深圳零售商市场情绪进一步提振，空置率延续上季度以来的下降趋势，环比下降0.4个百分点。尽管如此，但因2023年年初疫情的滞后性影响，加之部分新项目空置率高于市场平均水平，全市平均空置率仍同比微升0.8个百分点，至9.1%。其中，餐饮业态仍为最重要的租赁需求来源，时尚、配饰及化妆品业态需求亦保持活跃。2023年内所开新店中，有38.6%源自餐饮品牌，第四季度更有逾半数租赁成交源自餐饮业态。

不过，与2022年（空置率8%）、2021年（空置率7.5%左右）相比，2023年年末深圳零售物业市场的空置率仍是上升的，主要原因是有新供应入市。值得注意的是，谢靖宇提到，“对于中国商业市场来讲，只要空置率低于10%，其实是业主方市场。但是即便如此，从目前经济环境来说，业主还没有太多的条件去提高租金，目前市场还是处于前期恢复的状态。”

从租金表现来看，2023年第4季度内，深圳零售物业存量项目租金多维持稳定，少数标杆项目业主因资产表现持续向好而上调租金，令全市租金指数环同比均微升0.1%。截至2023年第四季度末，深圳零售物业租金至人民币每平米每月562.4元。其中，罗湖区平均租金为790元/平米/月，系深圳各区最高；其后为宝安区624元/平米/月，超过福田区613.8元/平米/月。

港人“反向消费”

值得一提的是，谢靖宇指出，本来福田有几个零售物业的租金、空置率都呈现出不太好的情况。目前从现金收益的角度看，港人北上消费反而是激活了这几个商场的现金流，同时像龙华这些区域的山姆会员店等仓储式超市也吸引了很多港人北上消费，从而刺激了某些商圈和区域的社区零售异军突起。

在港人北上消费现象方面，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿则向记者提到，“港人北上消费是2023年的一个热点。深圳港人最多的几个商场都有一个特点，就是星期六的人比星期天的还多，主要原因是香港人星期六到深圳玩，星期天要休息一下。”

此外，吴睿还表示，现在也有一些流行的说法叫做，港人北上反向代购三件套，如鲍师傅等，而这些全部都是2023年开始的。其实，现在还有一个趋势，从2023年下半年开始，一些内地“网红”品牌直接到香港去开店，可能2024年还会有很多品牌过去香港开店。

第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华还表示，深港之间的客流流动，尤其是消费流动的变化，其实本身是都市圈内部的一个微观变化。

“好像疫情之前没有港人北上消费的事情，2023年之后反而就有了。触动的因素可能是汇率，或者是香港零售业恢复不如预期。现在在深圳，尤其是福田，有很多消费券或者相关设施的落地促进这方面（迎来）爆发性增长。”邓耀华说。

此外，第一太平戴维斯预计，2024年深圳零售物业市场将迎来六个购物中心开业，合计供应规模达75.5万平米。届时，市场总存量将同比扩张11.0%，至761.5万平米。而本地经济的发展及庞大的人口消费潜力的释放将继续增强深圳对品牌的吸引力，优质标杆项目运营表现料持续向好，但鉴于拟入市项目多位于非核心商圈，且部分项目前期招商仍面临一定挑战，深圳零售物业市场平均空置率或小幅上升。

第一太平戴维斯还指出，考虑到拟零售物业入市项目租金或低于当前深圳市平均水平，平均租金预计结构性下降。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁