珠海最被低估的商业，竟能年销20亿……

最近，看过《繁花》的人2024共同愿望是：

“喜遇自己的爷叔。”

作为商业人，也有些特别的感触。有的商业项目，就像是早期的阿宝，是被低估的潜力股，只要遇见一位“爷叔”般的贵人，便可扶摇直上。

珠海环宇城便是这样的存在。

于中海商业而言，是珠海的两朵“并蒂姐妹花”之一。

2015年珠海富华里正式开业，成为珠海商业“排头兵”，中海商业在华南打响了第一炮。

时隔6年，距富华里不到1.5KM，中海商业全新作品——珠海环宇城开业，开业当天，珠海环宇城便收获了超15万人次的流量，前三天更是交出了“52万客流、3000万销售额”的成绩单。

近两年“不响”，风头却都被富华里抢了去。

于珠海商业而言，地理位置与华发商都仅一河之隔，明明都是珠海商业顶流，声量也不及隔壁“老大哥”华发商都。

据官方消息，10万方的珠海环宇城2023年销售额达20亿，客流量1500万，在珠海本地商业已然是排名前三。

12月28日傍晚，笔者前往珠海环宇城实探，它为什么“闷声发大财”却被低估？

位于拱北商圈，与澳门隔海相望

「生态围合」是王道，双首层商业

形成客流「双循环」

规划与定位（20分）：17分

得益于央企的独特优势，中海地产在拿下优质地块时，就能发挥写字楼与商业的优势，让办公与商业相辅相成，为商业带来目的性消费。

根据中海商业管理层的公开阐述，中海商业的优势是：写字楼+购物中心双核驱动，再加上酒店、长租公寓和产业园物流园等业务形成生态围合。

在珠海环宇城的规划上可见一斑，珠海环宇城整体开发达48万㎡，包括10万㎡购物中心，1栋7万㎡高达190米的甲级写字楼、1栋4万㎡的五星级万丽酒店，以及6栋住宅。

现场更能感受到综合体串联的紧密，购物中心单动线设计，一楼与写字楼大堂与无缝衔接，3楼即可直通中海万丽酒店宴会厅，逛街动线非常“直球”，实现项 目内客流内循环。

中海商业在打造珠海环宇城时，瞄准 城市中产客群和“Z世代”年轻潮人，项目定位为“潮起河畔，漫享新奢”，依靠前山河旁的地理优势，以新奢属性为主。

其中，购物中心商铺数200个，分布在地下3层（含停车场），地上3层；据规划，B2-B3为地下停车场，B1部分区域为停车场，共设有停车位2200个。

地段与交通（30分）：25分

珠海环宇城购物中心位于珠海中心区腹地拱北商圈，拱北商圈是珠海最早的商业中心，也是曾经珠海人心目中的潮流圣地。同时，地理位置与澳门隔海相望，与华发商都仅隔一条前山河。

周边住宅龙光玖云汇、融德广场、颐景山庄等，价格在24000元/m²-37000元/m²，在珠海全市平均房价之上。

同时，周边写字楼林立，项目周边5公里范围内，辐射近80万居住、商务等人群，占珠海350万总人口的23%，高净值人群基数庞大。

项目是珠海市场上第一个双首层大型商业，作为TOD枢纽，1楼可以联通到前山站西、前山公交车枢纽总站两个公交站点，10多条公交线路方便抵达到市区各个区域，2楼与广珠城际轻轨前山轻轨站无缝衔接，通过立体交通不仅吸引本地化居民，也吸纳广州、澳门等跨市多元消费人群，实现客流外循环。

引进Cartier、OMEGA等高端腕表

多家新能源汽车，承租能力强

2023年引进10家餐饮，缺少美妆

品牌与人流（30分）：23分

2021年，珠海环宇城开业入驻近200家差异化品牌，引进超60家珠海首店，包括CGV影城、blt精品超市、ZARA、meland儿童乐园、EVISU等，首进珠海品牌占比高达34%。

笔者通过实地探访发现，项目在高端腕表、服装零售等方面品牌矩阵有明显优势，据了解，多家新能源汽车贡献了10亿的销售额，2023年主要在餐饮方面做了调改。

1、奢华名表品牌一楼镇场，服装零售实力强劲。

一楼虽然没有高化、箱包，但有高端名表镇场Cartier、OMEGA、IWC、LONGINES、TUDOR等，时尚服饰囊括Marc O’polo、tommy、HAZZYS、DAZZLE、Moussy +sly、Lee、ochirly等实力强劲，运动服饰以三叶草、adidas 、NIKE KICKS、Champion等为主。

大众化服饰ZARA、UNIQLO门店占据面积大，为一楼的主力店。

2、6家新能源汽车，一年贡献10亿销售额。

据不完全统计，项目引进理想、零跑、HYPER、TESLA、岚图、飞凡汽车等6家新能源汽车品牌，珠海环宇城成为珠海新能源汽车最集中的购物中心之一。

据了解，2023年新能源汽车贡献了10亿销售额，是商场客单价的重要支柱。

3、2023年调整近10家餐饮品牌，儿童体验业态丰富。

餐饮火热的2023年，也是各大商业项目争抢引进业态的重头戏。

据了解，项目在2023年引进牛角、manner等首店，后街以M stand、store by.jpg等咖啡取代原有酒吧氛围，B1引进克茗冰室、和府捞面、甘食记、漫潮汕等。

3楼一侧为儿童业态，另一侧为餐饮业态，区隔明显，MELAND儿童乐园、小马快跑儿童早教等儿童体验大店，吸引不少家庭客群，6点多喜庭海鲜自助餐厅已经有不少人在排队。

一般在商场高楼层的体验店滑雪空间、LING泰拳馆、幻影空间等放在了项目负一楼，靠近停车场入口。

4、局部业态有点凌乱，缺少美妆品牌。

或许是项目体量大，部分业态有点凌乱，餐饮紧挨着零售，姚姚酸菜鱼旁边是埃沃定制服饰，美妆仅有POLA一家。

河景露台是最大特色

展览有温度，体现人文关怀

设计与运营（20分）：19分

中海商业一向是因地制宜，做空间的生意，珠海环宇城以“城市之帆”作为整体设计概念，入口融入海洋设计的元素，设置了波纹造型的顶棚。

项目最大的特色是依托前山河的水岸露台，借助天然优势，打造独有沿河酒吧街，引进COMMUNE RESERVE等酒吧，同时有一些休闲咖啡，三楼波光露台可远眺澳门塔，景观优势明显，但目前品牌与空间联动还有很大可能性。

12月底，圣诞气氛明显，一棵许愿圣诞树矗立，周围悬挂着一圈绿色圣诞树，带来森林秘境的氛围。

同时，不同于追逐网红潮流展览，项目联合珠海市自闭症互助协会，举办一位当地孤独症画家展览，体现了商业的人文关怀与对社会公益的关注。

潜力还待深挖，打造强记忆点

争抢高化，会是新出路吗？

总分（100分）：84分

中海商业，在大湾区的步伐一向是稳扎稳打，珠海富华里、佛山千灯湖环宇城站稳珠海、佛山城市脚跟，单点突破到继续深耕，城市影响力扩大，珠海环宇城、佛山映月湖环宇城的亮眼开业，实现了双城双项目并行的局面。

逛完一圈，笔者深刻感受到珠海环宇城沿袭了中海商业“低调”、“稳健”的性格。

稳扎稳打固然是好事，但相比富华里的潮奢、首店收割机，华发商都的“老大哥”，项目总缺少了那么一点能让人眼前一亮的标签。

当一个商业项目缺少强烈的记忆点，10个“爷叔”来了也无法点石成金。

据了解，项目周边客群以商务白领、年轻的小太阳家庭客群为主，未来将会聚焦在哪个锚点？当痛点为成长点，缺少的高化品牌或将成为下一步策略，拔高格调，会成为商场新出路吗？

黑天鹅

作者

Z世代，手执温柔枪

每一个商业值得被看见

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