武汉楼市:自住和投资买房逻辑不一样！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：你好，我是外地人，在武汉工作多年，在关山大道有一套房子，想要卖出以后在光谷东置换一套新房投资，目前看了几个楼盘，不知道该怎么选择，请问有什么建议吗？

汉叔：你好，首先要明确自住跟投资的区别，自住的话没有必要直接置换，投资的话，可以房产裂变，增加手上仓位。方案一，卖掉关山大道的房子在光谷东买两套。方案二，加杠杆，挪腾出多余的资金买房。如果是纯自住的话，买完自住房以后再在光谷东买一套小户型投资，左岭和葛店都可以长线投资。光谷东板块可分为三个梯队，第一梯队是光谷中心城核心区，第二梯队是光谷中心城南区和左岭，第三梯队是花山。目前左岭有产业支撑，还有地铁，规划有大量的产业用地，发展潜力巨大。花山自然环境优美，居住密度低，比较适合自住。光谷中心城发展前景好，未来房价可达3.5-4万，成为光谷房价最高的区域，所以购房优选光谷核心区，次选左岭，最后考虑花山。

提问：汉叔，你好，请问白沙洲还是四新好呢？

汉叔：你好，白沙洲的人气更旺，白沙洲的开发也比四星更快一些，相应的配套也更完善，假如在大武昌工作或者光谷工作，可以优先考虑白沙洲，毕竟通勤时间更短。对于四新甚至整个汉阳来说，由于四新的产业少，工作岗位相对也就少，直接影响到四新的人气远不如白沙洲。块内的配套，商业配套方面，目前白沙洲的商业配套更好，而四新目前大型商业综合体只有万达广场，学校配套方面，四新的晴川英才校区以及二桥芳草校区则比白沙洲目前的学校要好一些，当然也不排除白沙洲后期会加强板块内学校的质量。地铁配套方面，四新后期的地铁配套则要比白沙洲的地铁更方便一些，四新的楼盘大多数离规划的地铁口很近，而白沙洲目前新楼盘多数离地铁口较远。最后一点，居住环境方面也是四新更为舒适，市政公园也更多一些。综上，白沙洲和四新的对比，很多方面都是四新更有优势一些。而白沙洲更多在于板块内的人气比较旺，靠近武昌，靠近南湖以及光谷，短时间的人气会远大于四新。

提问：你好，之前在广州白云区一套房子，已婚一个孩子，现在打算在武汉买一套刚改房兼顾孩子的学区，有现金150万左右，广州的房子要不要卖掉呢？在机场工作，有没有推荐的房子？

汉叔：武汉发展潜力比较好，但是涨幅还是不如一线城市，所以建议广州的房子继续持有。在机场工作，比较推荐选择汉口的房子，首先是二七滨江的房子，改善属性和学区都非常强，是武汉豪宅区。预算有限可以看看后湖的学区房，江汉区CBD的学区房，预算有限还可以买江汉区的品质次新房，学区也比较好。另外在挑选房子时，建议尽量选择品牌开发商的新房或次新房。

提问：汉叔，你好，硚口长丰和江岸区的谌家矶怎么样呢？对比哪个更好点呢？

汉叔：你好，如果预算不多，性价比是没有问题的，因为同样的预算，你想在汉口上车没有更好的选择。常青花园和主城区的其他区域你够不上，金银湖只是适合养老，流通性差，而其他的比如临空港、盘龙城、汉口北等等区域，你花个一百四五十万纯粹就是浪费。首先一个老大是硚口区，一个的老大是江岸区，硚口区的产业逐渐没落，人口外流，那是越混越差，江岸区的二七滨江和后湖是搞得风风火火，明显江岸区更强，其次，一个是老工业区改造，一个是新城区打造，明显后者更容易。

提问：汉叔，你好，4年前买的长江新城那边的房子一直没怎么涨，现在考虑要不要卖掉？

汉叔：你好，从提出长江新城规划的时候，很多人对片区的发展非常看好，武湖片区房价甚至被炒到1.4w每平，不过现在长江新城的区域规划停滞不前，规划落地时间不确定，商业配套和学校几乎都没有，长江新城虽然说是高规划+ZF投入+产业引进+配套先行，但是目前一切存在不确定性，产业存疑自然升值存疑。