武汉楼市：买房对板块认知不能局限当下！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，现在宝宝两岁，想在武汉买房，但是不知道未来政策会怎么样？又怕以后房价涨，请问是现在买还是再等等呢？

汉叔：你好， 任何商品价格的涨跌都是由供求关系决定的，供应量大的区域，经过这个周期已经一降再降，比如东西湖，盘龙城，蔡甸。供需比较平衡的区域，这么久都没有降下来，继续观望下去也不会有很大的改变，而且可选的房源只会越来越少。目前武汉常住人口已经达到了1200多万，十年来常住人口增加了250万，有大量买房需求存在，未来武汉房价一定会稳中有升。当下的反复，让很多人对未来房价和收入预期的降低，都是目前房价下降的关键因素，对于刚需自住有需求可以入手。

提问：汉叔，你好，请问三环外无限量供应新房，毫无底线的降价，武汉楼市，接下来会发生什么？

汉叔：首先，买房，一定要设法买在高收入人群聚集的板块，逐渐的形成认知同频，而低端产业的板块的房价上涨乏力的见解会慢慢走上舞台，流动性，金融属性都是它的短板。第二，放眼，未来五年近两年必定是最佳的置换时机，从远郊买到主城区，把主城区的多套老破小老破大置换成优质地段的大平层，把桥口青山的房子置换到江岸、武昌光谷，它们一定是这个楼市的最大赢家。第三，这次武汉楼市的去库存压力比2014年还要危险，政策不断加码引导买房，老百姓拼命存钱，提前还贷，需求 持续枯竭，激励政策的边际效应被弱化。

提问：汉叔，你好，请问为什么同是三环内，为什么三环内的房价比汉口和武昌要低？

汉叔：你好，最简单的一个原因就是常住人口比较少，再加上相应的配套以及办公，写字楼也比较少，很多汉口和武昌工作的人群不愿意过江，毕竟不论是二环线还是三环线，每天早晚高峰都非常堵车。

提问：汉叔，你好，预算800万，想在武汉买套豪宅，请问应该怎么选呢？

汉叔：你好，首先豪宅必须具备四个重要要素，地段好，资源好，圈层好，楼盘好。买豪宅一定不要只考虑它的单一属性，要更多的考虑这个豪宅的成长性，如果一个项目卖不动，那么一定是他有硬伤了，硬伤不一定是自身的问题，有可能是某些概念发生了变化，城市区域还有竞争格局让它发生了变化，让这个项目失去了成长的可能性，那么你买来也许就真的只是一个大房子了。武汉的豪宅区域，也就五个板块，其实真正算得上真好的项目，一只手也数得过来，汉口核心的二期滨江，汉口内环，武昌滨江，他们都有共同点，那就是它的未来的成长性，城市的核心，唯一的资源，最好的学区和最高端的商业配套。一个真正的豪宅是需要具备显性与隐性的所有优势的。豪宅是跟着富人的圈子在流动，是跟着造富能力很强的人走的。是跟着那些身家家底很殷实，愿意为他买单的人走的。豪宅并不是给风口上爆发的那些人准备的。豪宅对于有钱人而言，不是解决柴米油盐、小孩读书工作便利的房子，他们眼里的豪宅就两个字，格局。

提问：汉叔，你好，花山考虑自住怎么样呢？

汉叔：你好，花山现阶段还在发展初期，花山最大的价值属于光谷东板块，近光谷中心城的地理区位优势，随着光谷东发展预期升为光谷中心城，价格水涨船高，能够借势光谷东的东风，享受产业人口导入的发展红利。其次，花山的对外交通相对便捷，生态环境优势明显，山水资源环绕，板块内的植被覆盖率是非常高的。不过光谷东产业发展对其周期和人口导入的问题都是需要时间兑现，由于花山自身的产业基础并不强， 本来地块规模就狭小的区域，空间的发展想象力就不会太强，另外需要注意花山的东北方向正是以武汉乙烯为首的众多化工厂，化工区的存在，必然存在不友好气体的排放。不过随着近几年环保的重视和监管，花山已经不像以前经常闻到异味了。