北京买房|朝阳区朝青板块买房攻略(二)改善住房800w以上怎么买？

今天来把朝青板块的改善型住房来说一说。朝青板块刚需买房攻略和区域介绍可以看这篇：
北京买房|朝阳区朝青板块买房攻略（一）刚需600w以内买房攻略

朝青板块由于位置优越，临近国贸CBD，配套完善且生活方便，所以很多人刚需在这边买了以后，改善仍然在此换房，所以，这个板块的介绍按照刚需和改善来分刚刚好，没有学区溢价，也比较容易分析。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房板块分析。

1、华纺易城

华纺易城是2005年建成，2006-2008年交房的小区，分为东区和西区，各8栋楼，离青年路地铁站800米左右，距离朝阳大悦城也很近，500米左右吧，位置很不错。华纺易城是低密度高板楼社区，楼间距达50-80米，小区环境好，绿化率很高，有水系景观，还有特色园林，景色不错，人车半分流，有固定的地下车位420元/月，地上车位不固定，车位紧张，物业管理也可以，小区内部品质也可以。小区内部还有一个公立幼儿园，接送孩子很方便，另外娱乐设施有网球场、篮球场，也有一些底商，生活很便利。

户型从54平米一居到236平米大四居都有，主力户型是54平一居、80多平的两居、和120多平的三居，得房率还可以，80-85%。一居户型的朝向不太好，基本几乎没有南北向的，面积54-66不等，价格450-600w不等。

两居朝向比较多样，几乎各个朝向的都有了，74-108平不等，报价620-880w不等，跟楼层、面积、朝向有关。

三居一般是南北通透的，也有别的朝向的，这是小区最主打的户型，有3室1厅的和3室2厅的，所以报价也不一样，但都在1000w以上了

2、润枫水尚

润枫水尚也分为东区和西区，西区是2007年建成，东区是2008年建成，东区离青年路地铁站300米左右，离朝阳大悦城也很近，西区离地铁稍微远一点点，700米左右吧。整体环境比华纺易城好一些，价格也要高一些。都是9-15层的板楼，密度低，楼间距很大，人车分流，小区的品质和物业管理都不错，东区与西区之间还有一个公园，可以健身娱乐，还是挺不错的。小区环境也不错，有很多石材建筑，楼的外立面都是大理石的

西区从47平米的一居到133平米的3居都有，东区从118平米的2居到249平米的4居都有。均价8.7w左右。1000w以上的可以考虑一下润枫水尚的2居-4居，500-660w左右的预算，喜欢小区环境的也可以考虑这个小区的一居室，一居室在66平左右

另外，这个小区对应九年一贯制的学校，润丰学校，在朝阳排名还可以，也有幼儿园，上学挺方便的。但这个小区也有需要注意的点，就是西区的西侧有铁路，有时候会有火车鸣笛声。

3、珠江罗马嘉园

没错，这个小区也分为东区和西区，离地铁站很近，西区2004-2006年建成，东区2007-2008年建成，小区板塔结合，户型多样化，满足不同层次客户的需求，东区是60平米的一居（或开间）到308平米的6居，西区是50平米的一居到229平米的4居，两居和三居是主力户型，户型比较大，且2居室临街，会有一些噪音影响，买房的时候注意一下噪音情况。小区的品质和环境还是不错的，绿化率也比较高，物业管理也不错，毕竟是改善盘。

小区的名字听着就感觉很洋气，也确实是，建筑风格，园林水系都比较欧式，而且一个单元一栋楼，所以楼栋也比较多，60栋左右，小区有网球场和喷泉，半人车分流，但是车位比较紧张。要注意的是有些开间是公寓属性，而且没有燃气，想买开间的小伙伴们要注意一下，我不是很建议买公寓，且没有燃气也不太方便。

预算在720w以上的可以考虑这个小区82平左右的两居室，下面这个双朝南的两居室，82平中间楼层报价770w。

三居室户型都很大，160平以上了，1200w以上可以考虑这个小区的三居室。

4、天鹅湾

这个小区的名字好优雅呀，和前几个不一样，天鹅湾分为南北两个区了。南区2006年建成，北区2007年建成，同样离地铁站和朝阳大悦城也很近，户型从39平米的loft、79平米一居室到364平米的六居室都有，还有复式和三叠。此外，环境绿化、生活配套、物业管理、小区品质都很不错，景观也很好，也比较安静。对应的星河实验学校是九年一贯制，在朝阳也是排名比较靠前的学校了。人车分流，但车位紧张一些，开车从小区出去北面是朝阳北路，南面是朝阳路，早晚高峰的时候会堵车，此外楼间距不是特别大。

先从小户型说起。下面这个是复式一居，38.7平，报价550w，我个人不是特别喜欢这种类型的房子，因为如果有小孩或者老人，住起来会不太方便，而且在屋子里活动就要爬楼梯，可能一开始觉得新鲜，后面慢慢就觉得麻烦了，而且复式这种在市场流通性上来说不是特别好，比较小众一些。

再说它主打的改善型住房3居吧，再大的我们就不说了，反正六居都有。

共23栋楼，2200多户，容积率还可以。

5、首开熙悦尚郡

小区2017年建成，也是分为东西两个区，共有7栋楼。户型从125平米的三居到203平米的5居都有，3居是主力户型，1100w以上的预算可以考虑这个小区。楼龄新，品质好，小区环境也不错，有园林水系，对面是朝阳平房公园，物业管理也不错，但是离地铁有点远，得有个1.5km左右，临朝阳北路比较近，有些噪音，不过换上好的窗户，问题也不大。

6、银谷美泉家园

银谷美泉家园是2008-2010年建成的，全部是板楼且只有8栋楼，共568户，户型不错，2居和3居是主力户型，1居也有，但面积也有90多平，人车分流，车位都是个人的，温泉入户，属于低密度花园洋房社区，容积率2.1，环境、景观和绿化都很好，园林绿化体系很有设计感，小区品质也不错，居住人群大部分是高管或者企业主，毕竟价格在那卡着了，但是公共交通不太方便，离地铁站2.4km左右。

1000w以上预算，又对公共交通不太在意的，可以考虑这个小区。

7、星河湾

星河湾分三期2005-2008年建成，这是个高档住宅区，户型大，都在230平米以上了，这么大的户型面积，单价都10w左右了，可以想象，这个小区有多么豪横，2300万起步。容积率只有1.7，绿化率达到60%。社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所等等，品质非常高。咱就不多说了，努力搞钱吧

朝青这块的整体交通状况会拥堵一些，毕竟人多，6号线也很拥挤，所以这些小区周围的交通也都存在这个情况，人多有好有不好，看自己喜欢哪种了，总之朝青这个板块位置还是很不错的，改善和刚需都能在这里找到符合自己预算和要求的房子。

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