鏖战195轮竞得，两年亏本16.4亿元！深圳一地块被司法拍卖

根据第三方评估机构给出的评估报告，目前地块工程进度约为5.8%。图片来源：京东拍卖平台

如今该地块起拍价约52.69亿元，与当年拿地相比，相当于打了7.6折，亏损16.4亿元。

中房报记者 李叶丨北京报道

龙光集团位于深圳南山区的一宗地块被摆上拍卖台。

11月21日，京东拍卖网站上更新了一条法拍信息，深圳市南山区西丽街道留仙洞总部基地二街坊国有建设用地使用权及地上物将于12月19日拍卖，起拍价52.69亿元，此次为第一次拍卖。

公告显示，该标的物所有人为深圳市龙光骏博房地产有限公司（以下简称为“龙光骏博”），实际控制人为龙光集团，查封单位是北京市第三中级人民法院，项目土地面积21370.32平方米。

11月22日，中国房地产报记者就此向龙光集团一位内部人士求证。该人士表示，公司将在11月23日~11月24日发布相关公告。

截至发稿，未回复予记者。

查阅过往资料可知，上述地块正是龙光集团在2021年5月以69亿元价格击败招商、万科特建发联合体，鏖战195轮竞价夺得的南山西丽T501-0101地块。地块案名为“龙光玖麟商务中心”。

如今该地块起拍价约52.69亿元，与当年拿地相比，相当于打了7.6折，亏损16.4亿元。

评估报告还透露，该地块被司法拍卖涉及中信信托有限责任公司（以下简称为“中信信托”）与龙光骏博之间的案件。

拿地往事

图片来源：京东拍卖平台

将时间拨回2年前，刚刚以44.95%的溢价率竞得南山西丽T501-0101地块的龙光集团曾对其大力称赞，“深圳此次集中供地中面积最大的一幅商住地块，颇为稀缺”“地货比合理，利润有保障”。

整体来看，T501-0101地块与大疆总部“天空之城”、创智云城、万科云城等为邻；交通便捷，距离地铁五号线留仙洞站仅数十米，在物业的租赁、人才房销售上，皆有很大的市场优势。

不过，该宗地块用地性质为“商业用地+二类居住用地”。根据地块出让要求，宗地住宅部分，将建设可售人才住房总套数不少于960套，其中65平方米不少于750套，80平方米不小于210套，人才房总建面为72100 平方米。最高售价不高于55400元/平方米。

除此之外，还有商业25000平方米、办150000平方米，酒店40000 平方米等。

因此，不少当时参拍的企业对于该宗地块并不看好。

“其实在我们公司前期研判中，投拓团队都觉得西丽宗地还是可以参拍一下，不过这宗地的挂牌条件中部分要自持，大量商办，很难算账，决策层最后选择放弃。”一家参拍房企的投资人士在此前接受媒体采访时坦言。

一家Top20房企深圳区域投资负责人也表示，如果后续商办打造成纯办公业态，从现状来看，现金流和盈利空间肯定是无法实现的。

至于这宗地块建成后发展前景究竟如何？如今已无法知晓。

在拍到该地块的次年3月，龙光集团发布关于公司债券相关事项的临时公告称，公司短期存在一定的偿债压力，自2022年1月起，公司积极与国企、金融机构进行对接，已开展资产盘活处置工作，力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。

8月7日，龙光公告中宣布的5笔美元债违约，都是还未到期的。

总公司资金告急，也直接影响着该项目的建设进度。

几乎是同一时间，“龙光玖麟商务中心”项目传出了建设迟缓、停工的消息。

根据评估报告所示，目前地块工程进度约为5.8%，仍处于桩基础工程阶段。同时，龙光方面存在未支付工程进度款，但未明确其具体金额。

事涉信托违约？

图片来源：第三方评估报告

回到地块被司法拍卖涉及的案件本身。

在第三方评估报告中详细写道，本次拍卖的标的物已设立抵押权，抵押权人正是中信信托。其中，被担保主债权数额为50亿元人民币，抵押登记日期为2021年7月23日。目前该宗地已被法院查封，查封期限从2023年2月3日到2026年2月2日。

中信信托与龙光集团的交集发生在拿下T501-0101地块后的一个月。

2021年6月25日，“中信信托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划”成立，融资规模即为50亿元，融资主体是龙光集团旗下的控股子公司珠海市顺兴置业有限公司（以下简称“珠海顺兴置业”）和潮州市诚悦房地产开发有限公司（以下简称“潮州诚悦”），资金用于龙光集团的珠海项目和潮州项的开发建设。

推介资料显示，这款信托计划期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融资方需要在信托计划运行满15个月的时间节点上偿还信托计划30%本金，满20个月再偿还30%，到期时再偿还40%。

今年上半年，中信信托向投资者披露称，珠海顺兴置业和潮州诚悦未于2022年9月支付回购本金。由于出现违约，债务人在本信托项下剩余回购本金于2022年11月3日提前到期。

在地产行业，龙光集团曾是一匹势不可挡的“黑马”。

9年前，其以85%溢价率夺下深圳白石龙“地王”，一举打响了在行业的知名度。此后，龙光集团也一直被外界冠以“地王专业户”的称号。因高周转能力足够强，2014年以来，龙光方面频频在深圳以几乎等同于“面包”的价格拿下“面粉”。

房地产企业在项目开发上往往通过信托、资管、合作方出资、私募股权等渠道筹集资金，龙光集团也不意外。

在市场下行、销售不畅的大背景下，房地产信托就成了违约大户。

2022年3月，市场传出龙光集团在平安信托违约的消息。3月7日，龙光集团在公告中针对网传的“平安信托事项”进行了说明，解释这是为公司的附属子公司向平安信托申请的一笔附抵押融资，目前融资余额为11.8 亿元，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进中。

2022年8月7日，龙光集团发布公告，正式宣布暂停支付5笔海外美元优先票据到期的利息，其中2笔为2025年的到期，其余3笔分别为2023年、2026年和2028年的到期，共计16亿美元。

根据龙光集团今年上半年财务报告披露，截至2023年6月30日，龙光集团的有息负债总额高达1011.3亿元，其中短期债610.4亿元，占比60.5%；其账面上现金及现金等价物为143.2亿元，现金短债比为0.23，净负债为206.5%、扣除预收账款后的资产负债率为80.4%。

正努力化债

值得注意的是，今年以来，房地产利好政策不断落地，多家出险房企也迎来了化债进展。

11月20日，融创中国发布公告称，境外债务重组各项条件已获满足，今日起正式生效。

这意味融创境外债重组正式宣告成功，也让其他出险房企看到了希望。

龙光集团在化债方面也有多种举措。

2022年8月，龙光集团开始与多个组别债权人沟通协商，进行境外债整体债务管理，对于境内债最终也采取了一揽子做法。

同年11月，龙光集团向机构投资者提交了一份债务重组方案，明确将境内债持有人的本金兑付时间延至今年11月10日起至2027年5月10日；至当月下旬将展期期限、利息支付比例条款进行优化。

在龙光提交境内债重组方案后不久，相关监管层便开始密集出台政策缓解房企流动性压力。央行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。其中第四条明确，支持开发贷款、信托存款等存量融资合理展期。

2022年12月6日，龙光境内债整体展期获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。

今年11月2日，龙光集团发布公告称，公司正在探索与重组有关的多种结构，包括但不限于通过将若干金额的现有债务转为公司股份，以实现去杠杆化。集团将继续进行积极和具有建设性的对话并保持积极的态势，以尽快敲定重组方案的条款。