房价泡沫真挤完了？万科出什么牌活下去？民营房企出路在哪里？

今天看到有专家讲，全国50个主要城市房价泡沫终于挤完了，这个说法依据在哪里？

最近看到万科也很紧张了，对于整个房地产行业来讲，更重要的问题是，民营房企怎么活下去？

我们认真拜读了专家的大作，努力寻找全国50个城市的房价泡沫终于挤完了，这个说法到底是从哪里来的？

专家拿出了一个数据，讲解说从2014年到2016年，房价泡沫指数是负值，负值的含义就是超跌了，市场很低迷，房价跌到很低的水平了。

从2015年5月份开始，房价开始由跌转涨，直到2016年的8月份，累计涨幅超出了合理预期，进入泡沫周期。之后房价泡沫不断攀升，到2021年8月份达到项峰，房价水平严重脱离了正常合理的水平。

2021年9月份开始，随着房价持续下跌，泡沫指数开始走下坡路了，经过两年多的挤泡沫，到今年10月份，房价泡沫指数正式告别正值区间，进入负值区间，这就意味着，全国50城房价再次回到合理水平线以下。

但是，专家也说，关于房地产泡沫，一直以来都没有一个合理的量化标准。所以我们猜想，专家自己根据经验设计了一个模型，来测算房价泡沫。

这事实上跟拍脑袋也没什么区别，只不过了在数据基础上拍脑袋。究竟房价在多少才算没有泡沫了呢？

这个问题专家都讲不明白，我们当然也没有准确的答案，但是我们可以来看专家讲的2021年8月房价最高水平和现在的房价相比，到底降了多少，你再来看看满意吗？

我们找到了全国平均房价趋势图（下图），专家讲的2021年8月全国平均房价约为每平米10000元左右；然而到了2023年8月，平均房价已经每平米10500元左右，10月份这个数据基本也差不多。

所以，如果从统计数据来看，目前的房价明显高于2021年8月，我们想不明白专家是怎么得出泡沫已经挤完了这个结论的？

目前房地产统计数据很乱，我们没找到2021年50城平均房价这个数据，所以只好用全国平均房价来做类比，专家的数据可能是专家所在公司自己统计的，无从考证。

如果看我们实际感受到的房价水平，大约每年下跌5%左右，全国平均房价也就在每平米9500-10000元之间。

那么专家讲的房价泡沫挤完了的结论，又是从哪里来的呢？所以，专家还是不要来糊弄老百姓了，要么讲清楚，要么就不要讲。

目前的房地产，房价是一方面，民营房企怎么活下去，出路在哪里？这才是更重要的问题。

从我们国家各行业发展来看，国有企业是主体，民营企业也不可或缺。目前国有房地产企业已经成为主体了，民营房企怎么办呢？

万科已经变身为国有企业了，最近也紧张起来了，深圳相关部门表态坚决支持万科，看起来是问题不大了。但是企业的问题，还是要企业自己解决，不能总是靠政府。

民营房企到底遇到了什么问题？我们最近探讨过几次，今天总结几点。

第一，根源是房子不好卖了。不是房子完全卖不出去了，而是民营房企的房子比以前更难卖了，这是因为老百姓会害怕，万一你暴雷了烂尾了怎么办？

我们这么说当然是有依据的，今年1-9月份，全国商品房销售额约8.9万亿元，同比下降4.6%，这只能算是微降，并没有出现雪崩式下降。

第二，民营房企前些年搞大跃进，杠杆率债务太高了，也囤积了太多的地，这都成了沉重的负担，一旦行业发展速度慢下来，周转速度慢下来，销售回款慢下来，可能就入不敷出，出大问题了。

第三，美元过快加息，美元升值，美元债务负担突然加重，至少比原来猛涨了30%以上。这也就是说，原来用1个亿人民币还的美元债，现在要拿1.3亿去还。

这样看来，问题就清楚了。很显然，只给民营企业解决资金问题，还是不够的，除非把他们庞大的债务全部担下来，但那是不可能的。

所以，归根结底，还是经济整体好转，房地产要进入健康周转，民营房企的信心问题也必须要解决，民营房企自己也要收缩生存，寻找突破方向。

中国的房地产行业进入正常发展周期，所谓正常周期，就是经济好的时候每年增长5%-10%，经济不好的时候每年下跌5%-10%。不要想着像以前一样，每年增长50%以上了。