百联西郊焕新开业！一代标杆社区商业，王者归来？

百联西郊在上海，曾是一代人的记忆。她是一张名片，她是一个标杆。她是上海在高速发展的虹桥开发区时代的经典，那是一段镀金岁月，那可能是最好的时代。

我最早听闻百联西郊这个项目，是来自10多年前一位尊敬的行业前辈的描述。至今记得他栩栩如生地描述这个项目时，那种赞美、那种认可之情溢于言表，我不明觉厉。

它曾是美国著名的JERDE捷得事务所在中国最具代表性的设计作品，而之前JERDE的名作有大阪难波公园 、福冈博多水城、东京六本木之丘等等。这一个个响当当的项目名字，无一不是世界级的成功商业典范。而他们家所倡导的“场所创造placemaking”的设计理念，也因此而广为人知。

百联西郊在2004年开业的那个时代，是中国商业爆发性发展时代的开端。这个项目出来之后，全中国的地产商纷至沓来进行考察，那是一段盛世的开启。

它在那个时代的成名，第一次告诉了中国：

一个国际化的、休闲型社区商业应该长成什么样子？

一个有露天广场的购物中心是怎样的？

一家有着北美风格的开放式花园购物中心又应该如何？

改造前的百联西郊，来源：长宁区政府网站

这些在如今开起来很稀松平常的理念和想法，在那个时代确实是首创。

人们总是会记住第一个，但在成名后，还要想继续延续辉煌，往往却更难。特别是在飞速发展的中国，特别是在商业界，这些年的创新迭代确实太快了。

开业18年后，在2022年6月15日，百联西郊暂停营业，开始了焕新改造。

但这次焕新不像很多其他商业体，一停下来就是3-5年，甚至动辄10年，才慢慢的找到了新的思路和想法。百联西郊仅仅暂停了16个月后，它就又重新面世，试营业了。而这样的时间段，对于实体商业的调整来说，就如同是一位佳人 “梳洗打扮，重新换装迎宾“的时间，绝对算是一个短暂而又迅速的过程。

焕新后的百联西郊主入口， 来源：房地产观察家

短暂休整之后重新开启的百联西郊，发生了怎样的变化？她还能延续往日的辉煌吗？我们来仔细看看。

社区型商业的升级迭代

百联西郊所在区位决定了这里是唯一的核心，而且未来几乎不会受到新商业项目的冲击。

它坐落于上海长宁区中外环间，位于仙霞路的沿街商业带中。一直以来，它都处于上海西郊生活圈的核心位置。西侧靠近外环高速和虹桥机场，旁边除了上海动物园和西郊宾馆两个主要的公共设施外，基本都是密集的住宅区。但长宁区作为上海面向东南亚最早开放的区域，这里的居住开发比较成熟，也相对比较密集。

除了仙霞路沿线的商业之外，这个区域并没有更多的大中型商业体。有7万平米体量的百联西郊，一直是这个区域唯一的集中性商业配套。而它所辐射周边3公里辐射范围的逾63万居民，教育配套近300所，其中20多所是国际学校；写字楼近400座，逾70万工作白领。

作为老牌的国际化经济开发区，这里有便利的交通和区位优势，这里的高消费水平及有孩家庭比例高于上海市和长宁区平均水平，另有相当数量外交官邸和外籍人士。西郊区域消费者所倾向的悠闲、高雅、国际化的消费标签与生活方式，也一直引领着中国城市消费升级的趋势。

上海百联西郊区位分析图， 来源：房地产观察家

作为中国社区型购物中心的典范，一直以来她都是国内同类项目的教科书。它的“15分钟便民生活圈”，正好辐射西郊、大虹桥和古北这一超级融合的社区。

那么一个社区型购物中心的定位一般是怎样的呢？

第一，聚焦于周边社区居民的消费需求。

第二，具备高粘性、高复购特征。

第三，更注重生活方式类业态和社区服务的配套。

所以这类项目，本质上就是要营造对周边社区居民产生强烈归属感的生活的“第三空间”，而紧密关注周边社区生活方式的变化，是他们的立身之本。

改造后的内庭下沉广场，来源：房地产观察家

那么，从2004年到2023年，近20年过去了，上海的社区生活方式又有怎样的变化了呢？

我想大体可以总结为以下几点：

第一，网购零售越来越发达，对实体零售业态形成了巨大的挤压。而上海本身就是全国网上零售最发达的城市。

第二，服务型消费、社交型消费、娱乐体验消费等各类情绪消费的需求不断增加。

第三，上海对创新消费品牌需求旺盛，仍然是全球首店经济聚集地，还有国内各种新消费品牌也在这里粉墨登场。

因此，在这样的消费变迁背景下，焕新的百联西郊按照“超级社区能量场”的定位，大幅降低纯购物业态的比例，增加满足社区居民及商务白领文化、娱乐、休闲、社交需求业态的比例，让传统购物中心变身为一个“社交茂”“欢乐茂”。

除此之外，焕新后的商场针对周边居民的消费特点，还特别强化了“宠物友好型购物中心”的定位。他们设计出SIMON （西萌），作为商场专属IP。SIMON是一只热爱运动、热衷交友、渴望成龙的小蜥蜴，它对包罗万象的世界抱有好奇与善意。

百联西郊的新IP SIMON，来源：房地产观察家

空间重塑

早期的百联西郊，是一种洋溢着北美阳光海岸浪漫主义气息的商业，颇具前卫性。商业体整体建筑呈圆弧形，为内街式商业中心。南北两栋建筑单体高低错落，中间以一道内街分割。

它的核心设计理念是源于“上海母亲河——黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街，串联购物中心两端的主入口与中庭广场。

而此次升级，是在它原有的开放式结构特征的基础上，从平面、空间、立面等维度进行优化重构。下面我们来详细分析一下。

1、外立面的风格，从时尚和奔放，变成了一种有品质的沉稳

早期的百联西郊，是典型的北美阳光海岸度假风格的商业建筑群落。她保持着淡白色和米黄色的色调，营造出一种度假感的活力和惬意。

早年百联西郊主入口

改造后的百联西郊主入口， 来源：房地产观察家

而这次更新改造后，新的立面用了略带深沉的咖啡色，并将SIMON这只小蜥蜴腾跃于主入口大门，代表了一种新的宠物友好、包罗万象的场所精神。

这次改造在建筑材料方面，选用了更先进的新型玻璃和有灵动感的咖色铝板飘带，如同藤蔓生长一样，环绕在整个立面。这种独特的肌理和质感给人带来一种舒适的感觉，她看似坚硬却包容、看似冷酷却糅合，形成一种精致而简约的形象特色。

同时这几条环绕商场立面的绿意飘带，经由东入口处，转入到由露台与滨水沿岸合力呈现的潮流年轻人午夜欢聚之地，在不同的城市视角都体现了丰富多样的表情。

焕新后的百联西郊外立面，来源：房地产观察家

而在项目内庭建筑，大量采用清水混凝土色调，体现自然肌理的现代材质，并结合每层的突出于外廊的波浪形露台，形成了海浪一般的灵动。这些露台和外廊部位都种植了垂直绿化，让整个商业体融入一种崇尚健康生态的氛围。

焕新后百联西郊内部，来源：房地产观察家

2、内庭广场的深度解构

早期百联西郊最大的特色就是它开敞的园林景观中心广场，这个将近2,000㎡的广场空间，具备非常好的舒适感。它是百联西郊的名片和灵魂之所在。

焕新之后，原先的内庭广场也被深度解构，从地下二层向上形成“骑楼式”大台阶，最后延展成拥有自然流线层叠的下沉式广场，这就为举办各式文化艺术展览、演出、音乐会等大型活动提供了动感开阔的场所。

改造后的内庭广场，来源：房地产观察家

并且这种垂直而下的广场重构，也实现了内部多首层的效果，人们顺着生态盎然的楼梯拾阶而下，在游逛漫步中，来到了地下二层。来自内部广场的瀑布般人流缓缓的注入到地下的商业体，也大大提高了地下两层的商业坪效。

改造后的百联西郊中心广场，来源：房地产观察家

而围绕广场中心轴线的垂直电梯，也被赋能了3D影像功能，它为未来的品牌展示提供了新的灵动界面。

改造后的百联西郊中心广场， 来源：房地产观察家

3、整体动线的优化提升

动线是一个商业体的血脉。而如果血脉不通，将会导致部分组织和肌肉的死亡，它对于死角店铺是致命的伤害。

改造后的百联西郊，进一步解决了内外两条双环动线的断流和聚客问题。如今这条长约400米的环形动线联通了东西两大中庭的整个平面空间，并且通过一步一景的景观设置，将商业与自然巧妙融合，室内与室外动线融通。

围绕动线的贯通，商场内店铺的展陈空间与视觉效果也获得了优化提升，再结合自然光的变幻，为场景氛围赋予上更多的社交属性标签。

改造后的东西两大内中庭，来源：房地产观察家

4、屋顶第五立面的改造提升

早期的百联西郊，顶层除了停车场，较早就引入了足球场、溜冰场，后续更有了马术场。

而此次改造后完全贯通的“第五立面”，扩展出百联西郊最大的室外综合活动空间——全年龄段的空中乐园，并且通过500米的慢跑环道将攀岩、滑板、腰旗橄榄球、飞盘、无动力乐园一系列运动业态链接起来。

当然这样的屋顶运动场模式已经成为当下购物中心的一种操作惯例。

百联西郊的屋顶跑道，来源：房地产观察家

品牌升级

由于新的定位是“超级社区能量场”，所以项目的品牌焕新就以“健康能量场、活力能量场、可持续能量场”为核心，大幅减少了原有的零售品牌，而是进一步围绕健康运动、社交、娱乐主题店铺为抓手，最终成为汇聚一个美好生活能量的平台。

截至目前，已签约了近200个品牌，其中长宁、上海乃至全国首店达50家。

在健康主题方面，项目引入全新场景的零售即体验娱乐形象店和概念店，形成多种健康生活影像：从晨练骑行，到午后高尔夫，再到傍晚的滑板和壁球；室内外攀岩场混搭运动跨界展厅、专业健身俱乐部串联绿色健康餐，这些业态与居住在西郊片区的时髦运动达人们共同构建起一处追逐健康能量的运动场。

为打造西郊新的社交舞台，项目聚焦年轻客群在社交娱乐过程中追逐多变有趣和自我展现的心理，从屋顶、中庭、到下沉广场，以星空露营、互动影院、滨水酒吧、小剧场、小酒馆、沉浸式美食的形式来激发打卡、体验、欢聚的社交活力场。

为回归生活，项目集聚儿童书店、主题乐园、玩具旗舰、素质培训、创新探索、户外乐园等规划全维度亲子成长主题，同时串联智能穿戴、新能源业态、有机生活方式和绿色空间场景展现未来智慧生活。

在新品牌和首店方面，值得一提的是海岛村落风美食市集集吉WOO，这是一个由岛屿、船坞、林屋、山丘和水上集市元素构成的美食市集。

集吉WOO， 来源：房地产观察家

百联RISO全食市集长宁首店，这是聚焦于“食材全链路”，集健康、品质、美味于一身的全新市集模式。

百联RISO全食市集， 来源：房地产观察家

同时还有全国首店、一站式新潮与科学养宠的高端综合体——超级鸟局上海首店。这也是这里人气最旺，契合当前宠物经济爆发而创新出来的新品牌业态。这个占地近4500平方米空间内不仅一站式提供商品零售、洗护美容、宠物医院、体验互动等服务，更有近1900㎡的宠物互动及露营体验区。

超级鸟局店铺实景，来源:房地产观察家

除此之外，还有各种生活方式店铺，比如RE而意骑行概念、ICE BREAKER、XSDCDANCE等运动主题长宁首店，MELAND儿童乐园、大手小艺等亲子类长宁首店，椒点、神町、鱼藏、yes啫啫、东门口涮肉、大神太神餐饮类长宁首店、另有丝芙兰、Peet's Coffee、Blueglass、BWM、大众ID、智己等头部品牌加持。

总结

百联西郊在16个月的时间内，完成了改造、重新招商和再次开业，这种快速焕新的模式在国内还是非常罕见。

而这样快速调改的背后，是依据两个关键要素：

第一，整个项目的定位方向并没有变，仍然是当地的社区商业中心；

第二，经过前面18年的积累，已经有了很好的客群基础，百联通会员在西郊沉淀的100多万用户和超5万优质的门店社群用户，大家期待项目尽快入市，以缓解周边购物设施不足的困境。

所以，这次调改，并不是彻底的改头换面，而是一种“换装迎新”式的改变。

而这次改变的重点就落在几个焦点问题上：建筑立面的调整、动线的优化、中心广场的调改，屋顶平台的优化和全部品牌招商的重塑等等。这种耗时短、投资较小的模式，在未来的很多商业项目中将会是一种常态。

18年时光弹指一挥间，当初那个横空出世、令人惊艳的百联西郊不见了，而留给我们的是一个持久的、温暖的社区第三空间。

很多商业界人士一提到调改，都想着用一种颠覆性的模式进行彻底的改头换面。但当市场需求和周边环境没有发生巨变时，颠覆性的变革往往会带来毁灭性的后果。

很多时候顺其自然、缓慢迭代就是一种最优路径。苏东坡所言的“着力即差”，讲的就是这个道理。

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