新增42万㎡！广州最“贵”旧改项目，规划曝光！

10月7日，广州市规划和自然资源局公示《凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》。

本次调整 是为了落实海珠区“一区一谷一圈”战略，支撑中大国际创新生态谷高质量发展，满足凤和（康乐村、鹭江村）片区更新改造需求。

据了解，调整后，总建筑面积由原先的335.94万㎡增至377.98万㎡，增加了42万㎡。此外，还规划对华盛南路、南泰路、叠景路、规划一路等道路进行线位优化，改造范围内公共服务设施建筑面积不低于25万㎡。

一、用地位置

凤和(康乐村、鹭江村) 片区位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学南临新溶西路，东至广州大道南，西至瑞康路，更新单元用地面积289公顷，改造范围用地面积110公顷。

二、申请调整内容

为落实海珠区“一区一谷一圈”战略，支撑中大国际创新生态谷高质量发展，满足凤和(康乐村、鹭江村) 片区更新改造需求，本次城市更新单元详细规划方案重点调整以下内容：

1、用地布局

整体优化用地布局，增加商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地促进片区的产城融合和职住平衡;梳理蓝绿脉络，优化绿地与水系布局。调整后，改造范围内总建筑面积为377.98万平方米。

2、道路交通

优化路网体系，结合用地权属对华盛南路、南泰路、叠景路、规划一路等道路进行线位优化。同时加密路网，强化片区交通的便捷性、可达性。调整后，整体路网密度可达11.40km/km’。

3、公共服务和市政基础设施

满足《广州市城乡规划技术规定》《广州市城市更新单元设施配建指引》等相关要求，新增教育、医疗卫生、文化体育、市政公用等公共服务设施及产业服务设施。调整后，改造范围内公共服务设施建筑面积不少于25万平方米。

中大纺织市场留下

9月22日，海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区改造策划方案开始公开征求意见。占地面积约两个花城广场的凤和片区，拥有全国知名的中大布匹市场、分布在城中村的服装加工小作坊，形成了完整的纺织服装产业链，就业人口庞大。

改造策划方案拟保留大型专业市场，拆除握手楼，打通片区路网，未来定位为广州时尚之都、城央都市产业活力区。

值得一提的是，凤和片区的中大布匹市场，全国闻名。据不完全统计，片区产业规模高达数千亿元，每平方公里带动13万的就业岗位。

按照较早期的规划，康鹭片区因毗邻中大的区位优势，被纳入到中大国际创新生态谷的范围，后续将推进产业转型升级，实现产城融合，促进片区经济发展。

至于康鹭片区的产业疏解、迁移工作，目前中大纺织商圈已确定不会搬迁，但考虑到更好地长期发展，部分产业会进行迁移。

未来，康鹭片区将变身广州时尚之都、城央都市产业活力区，打造科创策源地、时尚出品地、消费引领地，助力中大国际创新生态谷的落地。

另有报道称，与旧村改造直接利益相关的两村社员不过4000余人。根据调查数据显示，2018年，康乐村人均分红244365元，鹭江村人均分红金额158313元。这只是分红收入，还没包括村民房屋的租金收入。

可见，9月公布的片区策划方案公示期还未结束，又赶着公布片区城市更新单元详细规划，海珠加快推进康鹭旧改的决心很坚决。

除此之外，日前，海珠区凤阳街道凤和经济联合社分发了一份告知书，内容很是引人注目。康鹭片区城中村改造即将于明年（即2024年）正式启动。

图源：网络

去年12月，康鹭片区开始拆违； 1月，广州发布的“2023年年度城中村改造项目名单”中，康鹭片区属于前期改造项目； 2月，海珠提出年内完成康鹭片区片策方案和控规调整手续，并将全面完成康鹭片区违建拆除； 3月，3月1日起，康鹭片区集体物业所有顶楼非混凝土结构的临建不再出租并立即拆除； 7月，广东省湖北商会围绕“海珠服装产业转移”举行调研座谈会，推动中大纺织产业迁移； 8月，康鹭片区明确指出将于明年正式启动，且集体物业不得违反租赁合同约定，私自转租。 9月，广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区策划方案征询意见公示。 10月，海珠凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划批前公示。 ......

不到一年时间，从几乎没动静到紧锣密鼓推进，按照这样的趋势，明年正式启动也不无可能。

2020年12月，海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目正式挂网招商。招商文件显示，这两条村的总投资金额约346.67亿元。最终，合生创展以100%同意率成功中标。该项目是目前中心城区最贵的旧改项目。有测算称，其总货值超过900亿。

按照招商文件，项目在改造时间上有着严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。具体而言，竞得人需确保2023年底前开工建设安置房，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年底前基本完成安置房建设。

目前，该项目已有序推进。

值得一提的是，和康鹭片区南面紧密相连的摇号宅地上涌果园北侧地块，成交楼面地价高达52192元/㎡，就足以说明这一带的区域价值。

如今海珠的一手项目不少，十余个项目扎堆在海珠西、南部滨江带、中轴、琶洲。

其中，片区内的保利四季和颂，均价8-9.8万/平，户型为108-140平。

较近的有保利四季和颂和方圆滨江壹号（新市头旧改项目），入市以来，都卖得不错。但都属于小体量项目，整体货量也不多。

而市场对康鹭项目的期待，和上果、四季和颂大抵是近似的。中海项目的拿地价5.2万/平，当时就有不少人看好康鹭项目未来冲10万+。

来源：广州市规划自然资源局官网、广州日报、广州楼市发布等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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