【太原楼评】楼市未来消费心理趋势！

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

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导读

政策那得清如许，叠加持续！

消费分级托不举，分化衍生！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

过去，现在，未来，购房者其实没有那么理性。尤其是前十年房地产的消费诉求，在被金融投资属性的裹挟下，有了“郁金香”的味道。好在经济高速发展和房价的涨幅间仍有强关联性，即便有些风险也是整体可控。

只不过伴随长江后浪推前浪，房地产的消费主力人群发生了变化，尤其是九零、零零后的群体，他们的人生经历和生活感悟追求，和在物质匮乏时期的七零、八零后有了很大的区别，他们对于地域的固定性情感降低，对当下的生活品质更在意，住房需求有了新的趋势！

楼评君初步归纳为三个方向：

一、交付不满情绪增重，行业客诉升级。

二、投资观两极分化，国资和运营齐飞。

三、消费观中产会重塑，财富心理缩减。

楼市供需关系重大变化！

2023年7月政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

通俗的理解，中国国民内部住房需求已经“吃饱了”，可能存在局部“撑着的”和“没吃饱的”，具体情况具体分析，有风险的着重化解，没风险的也要注意了。

风险的表现形式“保交楼”，其实交房只是理所应当的事，交付并不是行业的根本风险。

行业风险，人性化的理解就像是你玩击鼓传花的游戏，鼓点停止，而那朵小花刚好就在你手里……

那怎么排解情绪呢，在明显感觉“吃亏”情况下，不少业主纷纷表示，命如此，顺之……

少数业主会有博弈心理，一定要找补回来，于是近几年房企违约被起诉的数量和比例明显增加，即便我们剔除了停工延期类项目，按期交付类项目的投诉或起诉量也明显增多……

通常的情况，如果房子是首套，即便有些瑕疵，首次面对验房和交付，啥啥啥的都不知道，雇个验房师要一个月的饭钱了，只要不是大问题，赶紧收了房。

可随着时间推移，从宏观楼市看，首套房的购房者比重在下降，尤其是改善类项目，业主大都是有多次购房经验，尤其是通讯如此发达的当下，每个业主群都有一些“大神”人物，指导革房企命里的七寸……

故而，未来消费心理趋势中，一定会有行业客诉升高趋势，至于调降则需要房企超标兑现，现房推进，消费者坦然面对行业新形势，心理落差逐步消平……

投资两极化，国资崛起运营变重

投资是一个心理行为，或者说，我们投资其实投的心理预期。越是价格波动的产品，越容易被投资市场青睐，在不同视角判断之下，通常会得出不同的结论。

房地产的投资，隐形中影响着购房消费的心理。如果因为行业的价格波动，房企大量出险，整个行业没有后继的投资者，那么必然会出现“脱轨”事件。

然而，房地产的投资上，国央企是相信未来的，不少民企则表示：我旁观一会再说。究其原因，是眼光长短的问题，国央企对待房地产是产业链视角，不仅仅只是看从土地到商品房这一段的利益得失，更多的是看长期性，而且有运营思维模式看房地产价值……

普通民企，尤其是以房地产为主业的民企，在“生产”商品房的加工环节中，看不到了利润，往往就是撤资心态，或者再谋一条新赛道，此处不赚钱咱就闪，啥时候赚钱了再回来喝点汤也不迟……

另一方面，房地产本身只是物理空间，关键看这空间里做什么产生价值。房地产运营开始变重，毕竟饱和的只是居住需求，而产业，商业，文旅，会务会展，康养……

各类运营仍有广阔的发展提升空间，只不过这些并不是建造完了卖掉的买卖逻辑，而需眼光放长远……

消费心理重塑，中产最难！

我们隔壁日本、韩国，瞅一眼他们房地产的市场情况。日本短期内连续降息，大量的资金进入楼市，房地产和土地信贷杠杆过高，楼市泡沫导致金融危机。

日本楼市崩盘后，进入到了失去的二十年。实体经济投资意愿度降低，失业率增高，消费长期低迷……

另一个是韩国楼市，比较出名就是全租房模式。金融杠杆下，租户通过贷款支付高额押金（房价七八成），享受免费入住权利，低利率下支付的利息低于租金水平。

房主拿到大额租房押金后，通常又进入到楼市投资中，通过这种杠杆作用，可以实现大量房屋的囤积，资产负债率极高，一旦遭遇危机，房主房产被抵押债权人收回，租赁者高额押金无法退还，人间悲剧时有发生……

回到国内，我们经济增速趋于稳定，产业结构丰富，内外市场发展均衡，抗风险能力绝非小国可比。

但是，我们当下也在经历低利率，高杠杆的时期，楼评君长期主张首付比例应该提升，控购房者债务风险；房企应提倡现房发售，控交付风险。

当下和未来一段时间内，楼市的消费心理趋势，其实是在资产“ 心理”缩水下采取的紧缩防御。我们的存款余额增速明显高于房地产贷款规模增速，尤其是中产在持有房产价值缩水2-3成时，遭遇的可是家庭破产，譬如在深圳，因房价下跌资产缩水三五百万的中产家庭。

于是部分中产家庭选择卖掉中心城区的优质房产，去了郊区选择普通房产，实属无奈消费趋势……

另一个消费趋势则是年轻人宁可选择在主城区，享受高端社区的优质资源，承担月光的代价，也不想将就凑合在郊区的普通小区里，安稳的坐个“房奴”……

他们相信自己未来不会止步于此，家庭的宠爱支援让他们有资格，有经济实力享受这样的消费水平，所以我们身边通常有拿者五千的月薪，却租住在月租过万的社区，他们没有强烈的买房需求，但有超强的消费习惯。

太原楼市消费趋势会如何？

太原，本身就是供过于求的市场，高峰时期主城区四百万人一年能消费八百多万平商品房，人均高达2平。

这几年逐步回落到一年四百万平的水平，从分类结构中，豪宅类市场份额属于恒定不变，不受市场波动，所以太原楼市掉了一半，豪宅份额却涨了一倍……

第二个现象就是刚需市场，购房者八成是非太原人，尤其是环线项目上更明显，主力吕梁、忻州等地市。

第三个现象，商业类地产份额越来越低，公寓市场惨不忍睹，写字楼市场也是长年下跌，商铺类型底商甚至有卖出过比住宅都便宜的现象……

楼评君总结现象，预判未来趋势有三个方面！

一，豪宅份额不减，单价或有波动可能！

二，刚需份额徐增，单价基本实现筑底！

三，改善份额尴尬，单价仍有被挤空间！

趋势背后是三类人群的心理，高净值人群无视市场价格波动，稳定释放需求。中产阶级数量较大，创业收入和就业收入影响较大，消费欲求降低，难以刺激。刚需群体被教育或其他因素，被迫接受现实，抗不过周期。

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