地产金融政策八问八答：如何理解差别化住房信贷政策优化？存量按揭利率调整有哪些细则值得关注？

本次差别化住房信贷政策优化和存量按揭利率调整落地，有望和前期监管定调和已出台政策形成合力，助力地产销售恢复，进而改善房企经营情况，助力地产债务预期稳定。测算来看，按存量按揭调整比例65%、定价调整幅度80bps假设，我们测算对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为6-7bps/8%-9%；另外若存款定价调降落地，按一年期、二年期、三年期、五年期存款分别下调10bps/20bps /25bps/25bps测算，存款定价下降对于大行净息差年化正向贡献约3-4bps。整体而言，银行股息差预期逐渐明朗，投资下阶段关注重点是地产和城投化债模式落地、金融工作会议进展等。

▍事件：

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知：《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》以及《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

▍如何理解差别化住房信贷政策优化？助力地产销售。

1）最低首付款比例政策调整：新规统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分是否“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%（调整前：不限购城市首套最低25%，各地可向下浮动5pcts，二套最低30%；限购城市首套最低30%，二套最低40%）。限购城市首套、二套房最低首付比例下限同时下调，有望助力地产销售回暖。

2）二套住房按揭利率政策下限下调：新规要求二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20bps（调整前：LPR+60bps），如都按下限执行，预计将明显节约按揭利息支出，提振居民购房意愿。

▍如何评估差别化住房信贷政策的效果？

历史政策回顾来看，上一轮差别化住房信贷政策始于2015年3月，央行将购买二套房的最低首付比例由50%调整为40%；随后在2015年9月将非限购城市首套房最低首付款比例由30%调整为25%；2016年2月再次允许非限购城市首套房最低首付款比例向下浮动5pcts，二套房最低首付比例由40%调整为30%，叠加此前在2014年9月推行的“认房不认贷”，按揭贷款回暖明显，2015年5月-2017年4月的两年内，24个月内仅1个月居民中长贷未同比多增。

▍存量按揭利率调整有哪些细则值得关注？

1、哪些按揭可调？1）2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房按揭，即购房时即符合当时的首套房要求；2）当前住房情况符合所在城市首套住房标准的按揭，即购房时不符合当时的首套房要求，但受益于政策调整新认定为首套房。

2、下调方式有哪些？1）借款人向原按揭承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房按揭；2）借款人向原按揭承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

3、下调幅度有多大？新规仅约定下调后定价下限：“贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，即原按揭发放时，所在城市的首套房按揭利率政策下限。需要注意的是，“按揭利率政策下限”在LPR改革前为基准利率*倍数，如2008年10月，央行宣布将按揭利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍；在LPR改革后为锚定LPR加减点，如LPR改革初期，新发首套按揭利率不得低于相应期限LPR，二套按揭利率不得低于相应期限LPR+60bps。此外，按揭利率政策下限仅为理论下限，具体调降幅度需借款人与金融机构自主协商确定。

▍如何评估存量按揭调整的两个关键要素？存量首套房占比和各地历史按揭定价政策下限最关键。

1）由于首套和二套首付比例的差异（如多地首套和二套首付比例分别为30%和60%）、购房数量的差异（首套购房者占比远高于二套），我们倾向于认为存量首套房按揭贷款占比在70%以上。

2）尽管各地按揭政策下限存在较大差异，但高下限定价地区的按揭贷款占全国比例较低（如北京+上海合计占比7%），因此我们认为超过80%的地区会出现调降。因此，综合来看，我们测算或有超过50%的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。

▍存量按揭利率调整的可能幅度？

由于未有各地按揭贷款利率政策下限的公开数据，我们只能测算推导可能的影响幅度。以2016-2019年四年为例，四年的按揭贷款余额增长约16万亿，在此期间五年期基准贷款利率为4.75%-4.90%，假设大部分地区的政策下限为基准利率85折，则对应的贷款下限为4.04%-4.17%，因此仅按基准利率发放的按揭贷款就有超过70bps的下降。实际上，这一时期新发放购房贷款定价区间为【4.52%，5.62%】，由于首套房占比高，说明在信贷额度紧缺背景期的首套房按揭发放定价也曾显著超过基准，这部分调降幅度将更加显著。

▍存量按揭利率调整对行业息差和利润影响如何？

由于未有各地按揭贷款利率政策下限的公开数据，根据财联社报道：“存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为 0.8 个百分点”；根据第一财经报道：调整“涉及客户会超过4000万户，按照5.15%的利率粗略统计，大概存量贷款余额在25万亿左右”。若媒体报道属实，按存量按揭调整比例65%，定价调整幅度80bps测算，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为6-7bps /8%-9%。

▍存款挂牌调降对于息差的正向影响如何？

按一年期、二年期、三年期、五年期存款分别下调10bps/20bps/25bps/25bps测算，我们根据大行2022年末活期存款余额48.65万亿、定期存款余额56.43万亿，假设到期周期均匀分布，就各大行存款重定价平均结构测算，此次存款定价下降对于大行年化存款成本率的节约幅度约4-5bps，净息差年化正面贡献约3-4bps。整体而言，在新发放贷款定价走低和存量按揭利率调降背景下，降低银行存款负担有助银行可持续发展。

▍对上市银行的影响差异？按揭占比高的全国型银行影响大。

根据上市银行财报统计，截至2022年末，上市国有行、股份制、城农商行的平均按揭贷款占比分别为27.7% /15.7%/12.9%，上市银行按揭贷款占比区间为【6.1%，31.4%】，因此各家受影响幅度各异。整体而言，按揭占比高的全国型银行影响较大。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化。

▍投资观点：

个股方面推荐：1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行；2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复。

本文源自券商研报精选