谢逸枫：全面启动史诗级救市，新一轮房地产加杠杆周期来了

文/谢逸枫

楼市王炸终于来了！2023年8月31日晚，央 行、金 监 总连发两条房地产重磅新政，分别是关于降低存量首套住房贷款利率有关事项、关于调整优化差别化住房信贷政策的内容通知。

9月25日开始，全国商业性贷款购买商品住房的购房者，首套房首付只要20%，首套利率可以LPR-20BP。二套首付只要30%，二套利率可以LPR+20BP，利率将低至最低下限。

笔者认为，救市王炸出台，犹如给房地产扔下了一枚重磅炸弹，给市场送来及时雨，给房企送来就希望，给购房者吃定心丸。可以非常肯定的讲，房地产的春天将不远了，房企最艰难的时刻离结束可期。

低首付、低利率的救市王炸出台，中国房地产进入新一轮救市周期，开启新一轮中国房地产加杠杆周期，特别是个人住房加杠杆的新周期启动，释放出中国房地产市场最强烈的五大信号。

一是房地产调控收紧期正式结束，一场轰轰烈烈的史诗级救市行动全面启动。不仅是二个大招，还是一系列的房地产救市政策组合拳。可谓是最强房地产救市全面启动了。

二是三年多个人住房去杠杆周期正式结束，开启新一轮房地产加杠杆新周期。个人住房加杠杆的启动，将意味着信贷在个人住房贷款总量、占比会大大的提高，印钞机启动了。

三是房地产最糟糕、跌过头的基本面将很快结束，开启新一轮房地产上行周期。需求端全面释放后，销售端的复苏，投资端复活，资金端满血又将逐渐回来，房地产市场供需活力将循环起来。

房地产春天来了，爆雷房企要复活了。市场总体有望在2023年年底到明年上半年经过止跌回升、复苏、企稳、反弹的四部曲后，全面回暖。其中是商品房销售面积、销售金额有望在第四季度转正。

四是房企最危险、最艰难、最痛苦的日子很快结束，险情房企的债务、交房、信用、供应链等问题有望在年内缓解压力，爆雷房企老板有救了。预计在2024年-2025年逐渐的解决资金根本问题。

五是史上新一轮最好买房时机来临。没有在1998年、2004年-2006年、2008年、2011年、2014年、2016年买的购房者，在2023年买房，会是非常好的购房时机，低谷期的房价，性价比最高。

一是取消或调整限购、限贷、限售、限价等政策在二三线城市全面开展，预计很快扩大到一线城市的北上广深。目前济南、长沙、厦门、广州等20个城市放松限购政策，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。

目前湖南省、江苏省及青岛、合肥、济南、长沙、厦门、郑州、福州、南京、东莞、西安等15个城市放松限贷。深圳、贵阳、广州、郑州、厦门、厦门、杭州、长沙、南京、福州等10个城市放松限价。

目前郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安、福州、长沙、厦门、等超20城放松限售政策，取消限售的城市有哈尔滨、常州、廊坊、衢州、福清等少数几个城市，大多是三四线城市。

二是认房不认贷政策的城市，已经在一线城市广州、深圳，二线核心福州、武汉、非核心二线东莞、三四城市中山、惠州与江苏全面开展，预计全国65个认房又认贷的城市，9月份都会实施认房不认贷的政策。

三是低首付、低利率的政策，将在9月25日全国统一实施。低首付、低利率的政策，不仅可以全面激活本地首次、改善的住房需求，还能够全面挖掘本地的首次、改善住房需求，配合认房不认贷的政策，市场效果更是如虎添翼。

四是低首付、低利率的房地产救市大招出台后，后面还有低税费、取消限购限贷限价限售等限制政策、降准降息、城市更新货币与房票化、调整普通住房标准等救市政策大招出台。

低首付、低利率、低税费、取消限购等限制措施、降准降息、地方版2万亿救市、4万亿救市、棚改货币化，号称为过去三轮房地产史诗级救市的八大招，其效果是直接令房地产市场短期内迅速止跌回升、企稳、复苏回暖、反弹。

其中分别低首付、低利率、低税费、降准降息、4万亿救市在2008年-2009年第一轮实施，而取消限购、限贷、限售、限价、限签等限制政策、部分城市低首付、低利率、低税费、降准降息、地方版2万亿救市、在2012年-2013年第二轮实施过。

低首付、低利率、低税费、取消限购与限贷、限售、限价及限签等限制政策、降准降息、棚改货币化在2014年-2016年第三轮房地产救市实施过。笔者乐观的判断，第四轮房地产救市大招低首付、低利率之后，未来还有大招出台。