贝壳研究院：换大换新仍是未来改善趋势

7月25日，贝壳研究院发布《2023中国房地产市场半年报》（以下简称“报告”）显示，卖旧买新对新房市场贡献较高，长期来看，改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量。

报告显示，今年上半年改善需求持续释放，从成交结构来看，上半年改善型需求的主力群体和主力户型交易占比进一步提升，居民日益增长的美好生活追求与住房品质之间的矛盾长期存在，决定了改善型需求现在以及未来都将是房地产市场的主线。

据贝壳研究院调研，近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%，三四线城市相对偏低。

居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度，如居住面积、房屋品质等；改善教育资源；改善医疗、交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。其中改善居住舒适度的原因占比过半。选择卖旧买新的群体认为，新房项目优良的社区环境、优质的物业服务是其主要吸引力。这也是50岁以上群体更偏好卖旧买新的原因，相比区位优势，他们更在意居住舒适度。

报告分析，长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。

整体来看，在住房回归居住属性的背景下，未来的居住改善呈现四大趋势：一是区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈。分地段来看，核心城市的核心地段，90平米以上、具有配套优势的住房，郊区地段140平以上的住房，均是未来改善群体更偏好的住房；二是居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎。有无物业、园林绿化率、小区是否人车分流成为近几年消费者更为看重的居住品质；三是居住面积方面，四居室成为居民换房新宠。数据显示，2019年—2023年，新房中四居室住房成交占比由11%提升到19%。典型的购房客户家庭画像是，40岁以上的夫妻，有一儿一女，父母同住；四是从小区的户型配置看，同时有四居室和两居室的小区更具吸引力。“一碗汤”的距离使更多年轻家庭选择四居室，同时倾向于在同一小区给父母购买两居室。未来，拥有这一户型配置的小区对改善群体的吸引力较高。

来源：极目新闻、贝壳研究院