CRR首发 在快时代，南京金陵中環把新街口带入「慢空间」

6月，香港置地在上海举行了一场盛大的品牌发布会。

会上，一举发布了三大重磅消息：

- 中環三大产品线正式亮相(Global Central、Mega Central、Boutique Central) ；

- 内地市场中環+光环的「双环战略」正式出街 ；

- 全球第三座Global Central项目西岸金融城项目的全景预告。

发布会后不久，Boutique Central项目——南京金陵中環很快便传出了最新动向：

在相关部门的牵头下，为了升级项目所在的新街口商圈的商业活力和城市影响力、稳固其「中华第一商圈」的美誉，在东至明瓦廊、南抵秣陵路与洪公祠、西到王府大街、北达石鼓路，占地面积约15万方的街区范围里，金陵中環协同政府部门，形成了一个联盟组织，共同对公共景观、市政、道路等多空间进行多维焕新，让这一人文气息浓厚的老街区焕发全新的活力。

*南京市秦淮区新街口街区升级改造计划范围示意图

没想到还没有正式对外发声的南京金陵中環，第一次就扔了一枚「炸弹」：

简单来说就是，南京金陵中環不仅要「做好自己」，还要「管好家门口」。从修整街道到改造街巷，再到引入多元精致品牌，用整体性思维让新街口商圈这15万平迎来全新的「平面+立体生活方式」。

坦白说，红线内搞定自己的一亩三分田已经是当下业内头疼的问题，何况在整体市场环境低迷、招商难度日益加剧的客观现实中，一个即将要在明年开业的筹开项目，还要在这么宝贵的时间里跑去挑这个大梁?

且听道来。

顶着「中华第一商圈」的江湖头衔

新街口是否「名副其实」？

提起中华第一商圈，不是在上海，而是在南京。

南京新街口的第一商圈并非虚名，它是国内第一条「有规划」的商业街，最早可以追溯到1929年，距今有着近百年的历史，起点之高，其他城市望尘莫及。

上世纪90年代，这里已经成为一个集百货、金融、文化、电子、宾馆、旅游、娱乐、餐饮等各种业态有机交融的综合性商贸区，是仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街区。

但说实话，近几年南京商业的声音明显变弱了。

金陵自古繁华，除了这句模糊的「繁华感」，南京商业给我的感觉有些割裂：文化情绪浓厚，商业标签缺失。

对比成都商业的闲适，长沙商业的市井，重庆商业的热辣，苏州商业的别致……这个南京最好的商圈，竟好像找不出其他的词语来准确地概括。

难道是南京掉队了吗？

但翻看数据我却吓了一跳：2021年南京人均社会消费品零售额达到8.48万，排名全国第一。

同年，新街口客流量达1.095亿，营业额694亿元，是国内唯一一个拥有4个销售额超过40亿百货及购物中心的商圈。尤其是德基广场，更是冲刺到200亿阵营，稳坐全国商场top3。

而今年的五一小长假，新街口核心区客流近220万人次，同比增长89.7%。这里还有全亚洲最大的地铁站（24个出口），据《中国城市高质量发展TOP指数报告（2020）》中有关地铁的综合排名，新街口地铁站位列全国第一。

巨量的客流自然带来了真金白银构筑下的商业繁华。可以窥见的是超强购买力的背后，新街口商圈的确有被「低调」耽误的实力，但大众对它产生感受模糊的原因是什么？

先看看，到底是谁在新街口消费。

实际上「中华第一商圈」主要辐射范围以苏北为主，部分辐射到安徽及整个江苏。除了大到高端MALL、普通百货，小到街边小店，商圈内其实还有大量商务办公场地以及居民区。曾经的中国第一高楼、江苏第一个豪华五星级饭店——金陵饭店也在此诞生。

因此整个新街口的「客户画像」，不仅是南京本地的old money和new money，更有身份混合的人群，还包含办公的中青人群、爱耍敢玩的小年轻、原住居民、闲散游客等等，多面性与复杂性才是新街口的真实面貌。

正是在这种复杂之中，交织出新街口的消费现状：白天是潮水般的客流，夜幕降临却迅速冷却。更多未被满足的灵魂在苦寻下一个去处，渴望涌向更小资、更自由、更松弛的生活与消费场景。

「南台巷」就在这个巨大的需求中应运而生。

疫情三年的商业消沉期，却悄悄地壮大了本土的主理人们。他们带着国际视野回到南京，选择在市中心的繁华之中营造出自在的「社区感」，通过充分地个性表达与商品化展示，完成了独属于南京的「现代网红+市井」的模样。

这里长时间聚集着大量的年轻人，短短几年就形成了新街口日咖夜酒的休闲佳地。超长的消费时段，小资氛围浓郁，很快就跃身至南京夜经济的典型代表，被称为一条南京版的「武康路」。

尽管「南台巷」规模不大，却向新街口商圈抛出了一个信号：

南京商业标签模糊绝对不是因为弱，而是不够极致。「南台巷」被热捧，也说明人们渴望更多优质的、全新的消费场所，更多元体验的空间出现。

*南台巷街头有不少充满氛围感的小店 | 图据南京小资生活

新街口商圈，的确到了亟待升级的阶段。

那么问题来了，这个浩瀚的工程是不仅要有实力把建筑、道路等城市硬件做好，更需要站在高位扩大格局，把商圈内点状的商业体一个个串联，再协调好政府、品牌方、房东和消费者的四重关系，最终做到在既保留历史文化的同时，又能激活年轻的商业氛围；既能让盒子商业大放光彩，更能让街区街道重焕新生。

如此耗时耗力耗资，谁愿来一试？

没想到扛此大任者，居然是香港置地旗下的「南京金陵中環」。

「石鼓路段」改造方案首次透露

新街口商圈即将「迎新」

街区活化难度很大，但比起新街口「南京金陵中環」地段价值带来的吸引力，高难度可以往后放一放。

新街口商圈的地位第一部分提过了，而肩负街巷改造重任的「南京金陵中環」，位置更是在最具活力片区的核心。对于日益演变的商业地产来说，地段仍是无法复制的压倒性优势。

预计将于2024年开业的南京金陵中環，囊括了商业、办公、精奢公寓等业态内容，总体量达到33.8万平米（其中，东西区加起来的商业面积将达到近10万方，是南京新街口近十年来最大的商业增量）。

回看多个扎根城市文化规划的「中環系列」产品，在文化与商业间长袖善舞的香港置地，总是能在气场和质感的拿捏中，把传统与时尚诠释得恰到好处。

所以让人不禁期待，TA在南京又会用怎样的笔墨麾写更好的、更新的南京金陵中環？

惊喜的是，期待还远不止于此。

开篇提到的15万平改造范围，正是以「南京金陵中環」为中心向周边划圈，其中就包括了较高知名度的南台巷、石鼓路。

拿南台巷来说，既是南京新生活方式的代表之作，还是新街口片区的枢纽命脉。

而同样承担枢纽作用的石鼓路，也是南京新街口较有烟火气、年轻力的路段。

所以这次配合政府改造的部分，首先从优质街巷「下手」：不是重新打造一个没有南京文化感的精致街区，而是让旧街道与新界面、公共空间与私人店铺的边界消融，在南京街巷，感受独有的南京印象。

在优先改造的石鼓路（链接王府大道和丰富路）方案中，我也终于理解了港资「慢节奏」到底「慢」在哪里：

在前期的思考上极为细致、周全、深入，不走弯路地落地，才实践了这句「慢慢做，比较快」。颇有意思的是，这次新街口南台巷街区的活化目标，就是如何塑造一个「慢行空间」。

但大多时候，提出准确的问题甚至比解决问题更难。因为「问题」关乎着观察的精确度。只有问题恰如其分，才可能把得准解决问题的脉络。

为什么不想在新街口商圈「停留」？我们在这份方案里找到了一些蛛丝马迹：

1、商圈历史悠久，但整体商业丰富而有朝气的业态不足。

2、围绕集中商业周边的街道，交通功能大于体验感与趣味性。

3、公区、市政休闲区功能老化，人行并不友好。

这些挖掘出来的痛点和大众的感受也很接近。总之，年轻人不想过久停留，原住民的归属感也不强。

就这次石鼓路中断改造来看，如何围绕人的真实需求，打造一个慢下来的地方？我归纳了四个部分：

1、街道功能性调整：人、车边界明确。

街道需要停留的氛围，但并不是让它丧失道路功能，纯粹商业化。而是将原来人行与非机动车、绿植之间的不合理分区进行整改。

2、空间舒适度调整：游逛尺度与街道形象改善。

游逛舒适的街道，都有一些尺度的标准。

鉴于石鼓路原有的商业街面宽度比较窄，而人行宽度加上非机动车道的停放、占据了较大的位置，因此，此次改造将会拆除不必要的围栏等措施，改造后会适当调整各自的比例关系。

这让我联想到之前留下深刻印象的韩国首尔圣水洞。

*韩国首尔圣水洞 | 图据在首尔

这里不仅吸引游客到访打卡，也是本地消费者频繁光顾之地。它并非是全新且精致的，却是具有当地气息的，生机勃勃的。留白的马路，大批愿意闲逛和享受生活的人，从老旧工厂改造的文化空间里走出来，在街角的咖啡店坐一坐，也会去买手店转一圈，和毫无冲突感的人行道、车道，构成了街头层次分明的风景。

而我们也在本次石鼓路改造方案中看到，与圣水洞如出一辙的重构思路跃然纸上：通过对游逛尺度与街道形象进行改善，营造出更具层次感与舒适感的游逛场景

*规划概念图参考

3、商业氛围营造：外摆与休闲区增加。

街道的灵魂离不开外摆区，人们天然对户外没有抵抗力。街头的外摆和花园式休闲区的打造，是商业氛围灵动的关键。

别致的氛围感是什么样的？

首先它是不刻意的。各种风格的商铺延伸至街道上，过客与商业空间的边界趋于模糊，使历史建筑与新潮商业的氛围形成并不违和的对照。搭配的绿植、花丛尽量摆脱精修的束缚，只臣服于岁月和风雨的雕刻，最终在崭露的街道上潜移默化地改变着人的心境，让人自然而然地「慢」下来。

4、废旧设施重新优化、扮靓。

街道的构成元素除了门店、人、车，还有像报刊亭、垃圾桶、亮化灯等这些功能性设施的点缀，很让人感动的是对这些小细节都做了翻新和优化。

报刊亭在重新扮靓后，既不会造成公共资源浪费，又留有街区的痕迹与温度。

我注意到，这次的改造还有两个非常关键又很微妙的点，就是对关系的把握。

第一点是在整体性与个体项目的关系上。

这次改造是围绕南京金陵中環周边建立的完整街区示范。其中南京金陵中環定位为精致时尚生活方式目的地，而街区则是「新生态」的发生地，这就完全放大了自身的优势，让个体项目融于整体之中，让街区与购物中心形成互补与联动。

第二点是与政府、品牌商家的关系。

在这场需要政府、品牌商家与香港置地共同完成的行动中，配合「搭班落地」的香港置地则非常关键。有政府的指导与支持，有品牌商家的内容创造，再到香港置地优质的经营环境与品牌资源的持续输入。

只有基于这个共生共治的平台顺利运转，街巷才可能最大化地盘活，形成一个业态功能清晰且具有巨大想象空间的新场域。

多样性的活力街巷+MALL

或许才是未来城市商业的可持续生态

每次看到成功的街道更新，总有很深的感受：

当我们有能力把街道做好的时候，会发现「造城」并不一定非要靠扩张。通过现有空间的改造，也能重新营造一座理想城池。

因为人们不再满足于一应俱全的单调空间，而是渴望在生活和城市的间隙中寻找社交的原始乐趣。再究其原因，不过是渴望找到更自在、自由的场所，为无处安放的情绪找到可以承载的出口。

在南台巷这些风格迥异的宝藏店铺里，咖啡店、小酒吧、买手店、古着店、帽子专卖店、耳饰店、餐吧……

它们烙着的是南京市井底色，用潮且多元的审美在视觉设计与体验上形成了强烈对撞。在这些小店门口，简单取景拍照，或是安静闲坐，都有强烈的愉悦感。

当下城市更新蔚然成风，但大多数是商圈内商业体的个体行为，对于不符合市场需求的建筑体、业态进行颠覆式的大调整，却极少找到能够从自身更新到周边的街道一同更新的案例。

所以，多样性的街巷+目的性更强的MALL组CP，从而达成整体更新的效果，才是金陵中環这次动作带来的更为重要的参考意义。

*金陵中環主入口效果图

关于街道和商圈的关系，倒可以聊聊上海的「巨富长」（巨鹿路、富民路、长乐路）。这些闹中取静的悠闲街区，都诞生在繁华的静安商圈。

但少见的是三条路紧密环绕围成一圈，体量和规模产生了1+1+1远大于3的效果。与商圈的MALL业态有所差别，「巨富长」更擅长打造夜间业态与新零售业态——美食、美酒、美妆、美衣，这给MALL区带来了极大的补充。

最终的效果自然是整个静安商圈的丰富度、知名度和辐射力大为增加，不仅在上海、长三角地区，甚至辐射至全国，形成了快、慢节奏共存生活空间的全国性样本。

在整个大商圈板块中，品牌方是最大的内容创造者，优质街道和MALL则是内容创造最大的载体。

在这些优秀的街道品牌方，实际上形成了线上种草，线下打卡，线下交易，线上分享的闭环。在MALL里，完成了孵化阶段的品牌们，可以走进这里加速成长。品牌数量更大的MALL，也可以高效地带动更多新品牌进驻商圈，最终使商圈的业态丰富度、完整性大大提高。

新街口的街巷活化工程，正需要南京金陵中環这样的精品MALL入驻，虹吸更多优质品牌资源，而作为开放界面的街巷，以更松弛的空间感呈现。

但无论是金陵中環，还是其他商业体，在整个商圈的尺度打开之后，共享这片商圈的繁华与烟火，多面立体的消费面，才是新街口需要的「全新面貌」。

而政府、区域商户、品牌与也将达成一种更稳固的联盟效应：

创造条件让品牌生长、发展；区域商户全力配合；政府提供良好的硬件与支持；站在纽带位置的金陵中環则负责不遗余力地营造整体，带动更多文化、艺术、商业资源入局，推动实现打造「立体生活方式」的终极愿景。

目前已知的是，金陵中環已经在7楼着力打造了一个室内+室外组合的休闲放松空间，为消费者铸造了一个完全不受天气、温度影响、不被时间约束的消费空间。

在这个空间，他们可以静静感受新型MALL，是更私密的空间、更聚焦的舞台，更齐全的商品，更精细的服务，这也是其他商业形态难以匹及的魅力。让飞快的灵魂随时可以在新街口慢下来，去细细品，这金陵韵味。

未来的新街口，将是一个全「新」的、「街」巷+MALL复合的慢生活方式入「口」，令人心神往之。

结语：

香港置地在内地的势能快速崛起，我认为与其深厚的人文主义情怀和属地文化敬畏密不可分。单就南京金陵中環深度参与新街口的街区活化改造这一个举动而言，我们能够非常清楚地看到这个企业对于「长期价值」的底层崇拜：

要想在一方水土以百年为单位跨越漫长的时间周期与之共生共存，首先要做的，是努力让这一方水土变得越来越充满人情味和活力。

唯有如此，土地之上的一个个商业项目，才有机会成为恒久的地标，透过街巷的血脉，永续生长。香港置地不仅深谙此理，更对「在地」充满最真挚的热爱与敬畏，至少于我，肃然起敬。