这几家房企掀起了癫狂，却也经历着苦痛...

时间犹如白驹过隙，上半年已经和我们挥手告别。

这几天，上半年房企销售榜和各大城市的项目销售排行榜，也在艳姐朋友圈刷屏。

销售排行榜固然能够反映房企和项目的销售实力，但是今天，艳姐并不想分析销售榜单上的那些企业和项目有多牛，而是要换一个视角，想用一个数据指标来考量一个项目以及背后房企：

入围积分

因为艳姐身处上海，所以艳姐很想以上海这个超一线城市为样本，看看：

哪些楼盘创造了高积分？背后的房企又是谁？

或许他们，才是今年上半年，上海楼市的超级大赢家。

然而，这些项目在撑起了楼市火爆的同时，背后的房企会遇到一些压力和苦痛。

01

他们掀起了火爆

艳姐很庆幸，上海这座城市，能够出现入围积分制。

虽说某些机构会有销售榜单，但销售排名靠前的项目，很可能是因为高价的因素所导致的，但实际上，其受欢迎的程度，可能还逊色于一些外环的刚需盘。

而入围积分，在某种程度上能够体现出一个楼盘热度到底如何。那么，我们就来看看，到底今年上半年，哪些项目创造了超高积分。

艳姐简单做了一个统计如下：

这10大高积分顶流盘，绝对是今年上海火爆行情的主力军。

而且你会发现，这10个项目，大部分是市区高端项目，就像艳姐之前听到的一句话：

“高端客户撑起了火爆的上海楼市。”

而且不同于其他城市，上海的新房市场，也诞生了这样一个铁律：

越贵的盘越好卖，户型越大的越要靠抢。

当客户们绞尽脑汁为了一套房眉头紧锁，期待幸运之神降临的时候，这些项目的操盘手们，内心或许是另一种欢快的心情。

它们才是今年上半年，上海楼市的超级大赢家。

接下来，艳姐就分析一下典型的项目和背后的房企。

02

四方地产的“滋润”

格力地产的“冰与火之歌”

位于徐汇滨江的百汇园创造了今年上半年上海楼盘的最高积分，百汇园的生命周期很长，但几乎每期都是卖爆的节奏。

今年上半年推出的3期房源，是最后的两栋房源，都是2梯2户的大户型，而且还是少见的准现房，均价为13.2万/㎡，总共才推出220套房源。

这个项目是一个明显的倒挂项目，百汇园二手房的价格已经达到了16万+/㎡。

图片来源：链家

买到就是赚到。最终项目销售火爆，尤其是大户型在开盘现场提前被一抢而空。项目单日成交金额63.7亿元，落入了项目的打造者——上海百汇房地产的囊中。

其实在业界，也很少有人听到过百汇房地产这家房企。

根据企查查显示，百汇房地产有两大股东，一个是上海四方房地产实业有限公司，一个是上海飞机制造有限公司，分别持股67%和33%。

图片来源：企查查

上海飞机制造有限公司显然是国企属性，而上海四方房地产实业有限公司则是属于四方地产。

在上海，四方地产真的是比较低调，事实上，除了百汇园外，其曾经还打造了四方西郊花园、四方新城等项目。

虽然这家房企没有做到多大规模，但是作为一家小型房企，有能力打造出高端楼盘，并且在上海仅凭借百汇园这一个高端项目，就能让它活得比较滋润了。

让我们把目光聚焦在排名第2的海德壹号身上，它在上半年创造了100.85分的高积分。

这个项目位于爆款盘频出的浦东前滩，其打造者，是一直以来都比较低调的格力地产。

今年2月8日，海德壹号正式开盘选号，该项目推出了163套建面约76-555㎡房源，均价约129800元/㎡，结果日光。

这个项目作为当年的地王，格力地产在产品上下了很大心思。

尤其是大平层户型，由著名建筑设计师理查德·罗杰斯设计，将270度景观功能发挥到了极致。

图片来源：前滩壹号官方微信

这类顶复户型约有5套，户型面积段在223㎡-554㎡区间内。

其中最贵一套价格约8500万元，接近1个亿。

在最终的选房现场，大户型最早被抢光：

前3名选手，直接选走了3套223-293㎡，总价3500-4500w的顶复产品；8500万昂贵顶复，到了14号就被选走。

不管怎样，格力地产凭借着海德壹号，也算是在上海打响了头炮。

然而，格力地产在松江的项目，公园海德，同样请了理查德·罗杰斯设计，而且也是一个倒挂盘，在去年年末推出642套房源。

然而，最终认购率不佳，相关数据显示，仅不到30%，可以说爆了一个绝对冷门。在上海的市场，唱出了“冰与火之歌”。

为什么有价格倒挂，却出现了如此的冷淡情形？艳姐也了解到，很多看过房子的人都表示户型设计比较“前卫”：

比如下面这个54㎡的户型，可以看到建筑为塔楼的结构设计，户型不方正，而且打开入户门，就是洗手间。

图片来源：官微

其他户型图也有类似的情况，在这里就不一一细说了。

所以也就不难理解，客户对于产品的喜好度究竟如何了。

虽然格力地产成为了今年上半年上海楼市的大赢家之一，但从企业运营层面来看，格力地产还是面临着一些挑战：

根据格力地产去年年报显示，去年格力地产营业收入同比下降43.27%，归母净利润同比下降682.83%。

而格力地产最近的一季报数据同样不容乐观：

一季度营业收入同比下降近3成，归母净利润同比下降近100%。

图片来源：格力地产一季报

虽然格力地产有国资背景，但是对于格力地产来说，单盘的胜利固然值得褒奖，但整个企业基本面的稳定，是房企未来能够持续打造爆款项目的前提。

格力地产目前在上海除了前滩和松江项目外，也已经没有剩余弹药了。未来格力地产在上海将有怎样的表现，仍然有很多未知。

03

绿城在上海的得意

但品质“王冠”摇摇欲坠

在这个榜单上，我们不容忽视的就是绿城项目占据了两个席位：

一个是前滩的前滩百合园；另一个则是黄浦滨江董家渡的绿城外滩兰庭。

这两个项目都位于黄金板块，单价都是10万+项目，显然一入市就遭到了疯抢。

在今年4月23日-24日，前滩百合园开盘售罄，总销超过50亿！

项目只能用极度稀缺来形容，项目容积率仅约1.1，在滨江这样的地段，是罕见中的罕见；项目整体套均总价超过3000万，联排的套均总价更是接近5000万！

而且据说这也是宋卫平在淡出绿城多年后，有一次亲自下场的项目，品质自然是没得说。

项目效果图

位于黄浦滨江董家渡的绿城外滩兰庭在今年1月首开入市，总共推出111套房源，均价14.5万/㎡，该项目也是一个明显的倒挂盘，周边同板块的融创外滩壹号院，成交价要到25万/㎡。

此前艳姐就已经听说，这个项目很多客户都是老板、高管，入围积分高达97.2分。

项目效果图

项目的各种细节，在这里不是艳姐要说的重点，艳姐很想分析绿城这家企业在战略和运营上做出的改变。

然而，在经过了融绿大战、宋卫平退出绿城管理、新管理层入主等事件后，在新管理层治下的战略运营和宋卫平时期相比，让人感到最为明显的变化就是更为激进。

比如为了销售规模，在北京、杭州等热点城市重金拿地，并且还在一定程度上加快了周转，比如北京的亦庄新城项目，拿地3个月就取证。

然而近年来，对绿城口碑产生一定负向作用的，是绿城在全国各地诸多项目品质下滑的消息，这也让绿城在口碑王座上摇摇欲坠。

大概在2000年左右，绿城进入上海，打造了绿城玫瑰园、黄浦湾、玉兰花园等诸多标杆项目，绿城的高品质口碑在上海也是不断积累，也让众人看到了绿城对于市场的诚意。

然而，近期也有粉丝向艳姐反映说，前滩百合园的精装修标准有点拉胯，似乎并没有展现出十足的诚意。

在前滩百合园的官微上，曾公布了套均总价2000多万的洋房产品，出现了“金牌橱柜、西门子燃气灶、科勒台盆”等配置，显然不符合大家对于豪宅交付标准的预期。

图片来源：官微

再比如绿城外滩兰庭作为高端项目，居然没有配备会所。

对于如今的绿城来说，在持续创造爆款热销盘的同时，如何稳住产品品质，让品质口碑王冠不坠落，可能是绿城需要重点思考的课题。

04

建发和华发的进击

上半年，还有两个爆款盘以及背后的两个现象级房企，也值得关注。

一个是闽系房企建发打造的建发璟院。项目仅推出280套房源，最终却有超1000组客户认购。

效果图

热销原因一方面在于项目位于非常成熟的闵行板块，地理位置比较明显，另一个原因则在于项目本身就存在和周边二手房倒挂的情况。

当然，还有一个重要原因就是打造者建发，它本身就是新中式品质楼盘的代名词，已经在市场上形成了明显的IP。

这两年来，建发在上海拿地也颇为生猛：

在今年上海第一批次土拍中，建发和保利置业以超70亿价格拿下青浦盈浦地块；在去年三批次土拍中，建发以52亿拿下闵行古美地块；此外，近两年还独立拿下宝山顾村地块、金山新城地块等等。

放眼全国，今年上半年建发拿地势头也非常彪悍：上半年新增土地价值348.2亿，位居第6的位置；新增土地建面282.9万方，位居第1的位置。

图片来源：克而瑞

激进拿地，显然是对于规模有所诉求，而从近年建发房产的销售排名也是不断上升，根据克而瑞数据统计显示：

2020年，全口径销售金额为1296.8亿，位居31的位置；

2021年，全口径销售金额为1711.3亿，位居第21的位置；

2022年，全口径销售金额为1703.2亿，首次进入第10的位置；

而到了今年上半年，建发已经来到了第9名的位置。

客观来讲，建发在产品力层面确实比较扛打，但也不可否认，任何房企打造的产品，可能都会有一些瑕疵：

比如此前曾有相关消息曝出上海建发·玖珑湾存在地库漏水、长沙建发央著使用不合格建筑材料等问题，但相对来说，建发也只是个别项目出现瑕疵，关键是房企如何正面问题和解决问题。

位于浦东唐镇的华发半岛，今年6月入市也迎来了疯抢行情，区位优势、价格倒挂是楼盘热销的原因，当然同样也不可否认的是华发的品牌势能。

华发在上海已经深耕了9年，期间也打造了诸多爆款项目，比如华发四季、华发公馆等，华发在上海已打开了局面，根据克而瑞上海榜单显示，去年华发以300亿成为克而瑞上海房企全口径销售金额排行榜TOP5；

尤其值得一提的是，在2022年，华发在上海11次开盘，几乎每次都是售罄的节奏，成为了典型的现象级房企。

在今年上半年上海房企全口径金额排行榜中，华发以170.8亿的销售额位居第4的位置。

此前由华发和建发共同打造的位于松江的泗水和鸣苑，却在交房时出现南区、北区明显不同的品质差距，引发业主争议。

正所谓人无完人，房企也不可能有完美的房企，建发和华发在上海的表现，整体上还是值得褒奖的，关键是对于他们来说，如何在产品力上更进一步。

05

“玩得”太过 无缘开盘

最后，还是要来说说原本应该入榜的项目——上半年爆火的云锦东方。它甚至火爆到还出现了代持服务和假结婚服务。

火爆的原因还是周边云锦东方挂牌单价要20来万，而云锦东方的房价，却只有区区的16来万，买到就是赚到。

总共推出105套房源，超700组认购，妥妥的高积分项目，而且冻结资金规模至少63亿。

后来，云锦东方的开盘也被叫停。

云锦东方官微上也发布相关公告，购房者可以申请退款。

然而对于广大的富豪来说，当时认购金就将近3000万，如果继续等到开盘之日，锁定这笔巨额认购金，那么将损失利息和其他盘的摇号机会；如果申请退款，可能未来也没有机会入主云锦东方了，真的是进退两难。

原本只是针对这几百、几千个客户的退款公告，却在官微上引来7万+的流量，虽然这不算什么光彩的事，但是却让云锦东方成功出圈，从品牌破圈的角度来说，还算一件喜事。

在云锦东方被叫停后，黄牛当然要被批判，但是还有一种声音认为，这次事件也给豪宅打新的乱象一次改进的机会。

云锦东方究竟何时才会入市？仍然是个未知数。如果在下半年入市，会否再次掀起抢购潮？

真的有点让人期待。

结语

写了这么多项目和房企，不知大家发现没有，虽然他们掀起了癫狂，却也经历着苦痛。

很大一部分原因在于产品品质问题。

艳姐也越发觉得进入楼市下半场，房子卖得好固然重要，但同样重要的是打造真正的好产品，让客户信服。

但说实话，如今能够打造好产品的房企已经不多了。

房地产行业从卖方市场进入买方市场，客户越来越注重项目的品质，未来能够在市场立足的房企，品质一定是其立足的关键所在。

大家关于高积分楼盘，有什么想和我们分享的？欢迎大家在文末留言互动。

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主编：张艳

责编：mary

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