广州二手房里的水分，得挤到啥时候才是个头啊

广州二手房市场就像块海绵，里面的水分，只要挤挤还是会有的。

前段时间，我们统计了广州几个热门板块近一年的二手房成交价变动情况，发现不少区域在去年挨了市场寒流一锤之后，到现在都没缓过来。

每当潮水褪去，我们才知道谁在裸泳。

是时候扒掉各个网红小区的外衣，看看谁真的藏有一身肌肉，谁只是空有一肚肥膘。

没想到吧！

涨势最猛的，是番禺！

我们不妨先来看看各个区域的整体表现：

说实话，各区域表现的结果，有点出乎我的意料。

成交涨幅表现最明显的，基本都在外围区，主城区几乎全军覆没，唯有白云挺进前二。

但更有意思的，是挂牌价的涨幅表现，几乎跟成交价涨幅完全相反。

出现这样的情况，其实不难理解。

自去年二手房遇冷以来，刚需就成为了二手市场最主要的购买力。

而番禺、白云，凭借着较高的二手房性价比，以及与中心城区较为便捷的通勤，一直受到刚需买家的高度关注。

其中，番禺的二手网签量在广州一直名列前茅。据不完全统计，5月份，番禺的网签套数达到1227套，连续两个月霸占榜首。

白云的情况跟番禺差不多，中心六区二手住宅成交最活跃的10个楼盘，白云占了一半。

成交套数增加固然有影响，但我分析，近半年来，外围区成交价出现明显涨幅的根本原因在于：

上一轮楼市波动中，外围市场率先受到冲击，价格触底。这半年来，随着成交恢复，外围市场的楼市，也在慢慢走出底部。

而中心区在上一轮楼市波动中，价格表现较为平稳。

而且中心区的卖家，较多是为了卖一买一，近期随着楼市复苏，不排除卖家为了加快出货，进行适当的价格让步。

其实，从挂牌价涨幅的变化，还是能看出中心区和外围区业主心态有极大差异。

外围区虽然成交量上来了，但由于挂牌量大、竞争多，而且如黄埔、增城，很多满2不满5业主加速出货，因此业主报价底气稍显不足。

但中心区业主拽就拽在，他不用你觉得，他自己觉得他的房子就该卖这个价，加上最近市场有些好转，挂牌价自然就得跟上。

那些被挤出来的泡沫

都是买房人的眼泪

看完了各个区的表现，我们再来盘一盘，曾经在同一起跑线上的各个网红二手小区，如今拉开了多大的差距。

今天，我们先来看一下中心区的情况：

从整体数据变化来看，挂牌价上涨跟下调的房源占比，基本五五开。

依次来看各区。

荔湾的网红二手板块广钢新城挂牌价有一定上涨，业主心态正在恢复，但成交依然疲软。

我们问了下广钢片区的中介，中介告诉我们，广钢目前挂牌量相对较大，而且由于各小区的位置、配套水平、建成时间不同，导致片区的价差也比较大。

比如片区的标杆小区华发中央公园，目前整体挂牌价在6.5-7.5万/平左右，最高挂牌价接近8万/平。但实际成交价格在6-6.7万/平左右。

而与华发中央公园一路之隔的中海花湾壹号C区，目前挂牌价在5.5-6.5万/平左右，今年来的成交价基本稳定在5.5万/平左右。

这也符合我们之前对广钢片区的判断：

头部产品越发坚挺，在豪宅线以上的产品比较稀缺，也比较值钱，复苏得也会更快。

所以虽然数据没那么美好，但如果你手上拿着广钢新城的大户型稀缺产品，我还是要对你说声恭喜的。

聚焦海珠，赤岗、广州大道南、沥滘和万胜围的表现最为突出，基本实现了挂牌和成交量的双线上涨。

相信朋友们也发现了，这四个区域，都在海珠的中东部区域，升温更快。相比而言，在海珠西部区域的工业大道和金碧组团只能算发挥平稳。

这和现在海珠楼市新房格局的热点是相呼应的。

东部，琶洲撑起半边天，越秀琶洲南TOD扛起供应大旗，现在也有琶洲樾接棒；中部，保利湖光悦色楼市热度也不低，后续还有方圆滨江壹号等项目入市；南部则有市中心巨无霸珠光海珠新城坐镇。

总体来看，海珠的二手市场供应量庞大，交易氛围浓厚，价格则一定程度上会受新房供应的影响。

毕竟现在广州的限价不是很严格，新房的入市价会明显高于周边二手，当新房为片区成功吸引市场的目光，二手房很容易“坐收渔利”。

这也给大家指明了一个置业方向，买二手，可以提前布局那些后续还有新增宅地供应的区域。只要能赚钱，蹭热点，未尝不可。

看过天河区的这几个网红小区，大家可能一眼就能挑出那些水分正在蒸发的片区。

重点点名金融城、华景新城、牛奶厂。

金融城我们前段时间刚写了篇文章专门说过，今天就不赘述：

这个片区就一句话：去年至今，二手房业主都不太理智，如果真想买的话，建议优先考虑片区新房。

华景新城、牛奶厂的情况则和金融城不太一样，这两个片区主要以自住为主，前期房价的上涨主要是随行就市，外部利好的刺激对它作用不是很明显。

虽然现在价格回落，但水分并不多，我倒觉得是个不错的入手时机。

以牛奶厂为例，去年确实有不少炒房客炒作片区热度获利，但今年，他们有新的目标。

嘿，珠江新城，说的就是你。

开春的时候，珠城狂飙的速度比李有田开车的速度还快，但很快就熄火。

根据不完全统计，珠城就有多套房源降价幅度超50万。下至保利心语的小两房，上至汇悦台、誉峰的大平层，都有房源大幅降价，

这主要有两个原因，一是炒房客动如雷霆、来去匆匆，早已获利离场，仅靠普通买家撑不起后续的成交；二则是前期好房源确实已去化大半，现在可选优质房源并不多。

一个小tip，心仪珠城的买家，目前不需要急于入手，接下来还有的是降价的空间。

珠江新城还没到底呢。

篇幅有限，关注外围区域的朋友们，辛苦再等等，敬请关注我们的稿件下篇——

广州外围区不眠夜之新手死于追高，老手死于抄底。

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