太离谱！不到一年，金沙洲地王可能就要换人了！

时隔两年！金沙洲再出宅地！

回顾一下历史，上一次，也就是2021年4月末，当时金沙洲皇冠地块拍出了4.2万/㎡的价格，直接冲进了广州土拍TOP10的榜单。

有人说，一夜之间金沙洲从房价4万+直接干到地价4万+/㎡，简直不要太魔幻。

而当年的风云地块，变成了现在的华润置地金沙瑞府项目。

今年，金沙洲终于又来了一块地，从地图来看，各方面条件丝毫不逊于上一宗“地王”地块，甚至更胜一筹！

如此靓地，能不能冲破4万+，再创辉煌，真是值得期待！

绝对的优质地块

会拿来做什么？

出让公告上说，金沙洲地块总占地8.18万㎡，总建筑面积20.24万㎡，体量可是不小。

地块的容积率约为2.5，虽然不及华润置地金沙瑞府的1.8，但周围整体的改善氛围很浓。

因此，这个地块一出，很多人都会关注金沙洲史上成交最高的4.2万/㎡地价，是否会被打破。

先看位置，这次出让的地块在 彩滨北路以西、环城高速以北，距离珠江西航道距离不足100米，江景资源十分丰富。

江景也是这个地块的优势之一，东侧完全无遮挡，低层单位也有机会望江，视野景观都不错。

具体的视角可以参照下方视频，飞行器的高度是90米，大约相当是25-30层高的视角。

一路之隔就是 滨江公园，目前在施工建设金沙洲滨江公园景观台，建成后整个沿江带景观将连成一体，更加完善。

地块除了东侧单位能够望江，西侧高层也有机会看到浔峰山生态公园，可以说东西两侧都有景色观赏。

叠加了这么多景观BUFF，依我之见，这块地大概率会拿来做纯改善项目。

配套很耐打

生活氛围醇熟

除了纯粹的景观优势外，地块的其他配套也很完善。

交通方面，地块距离地铁6号线浔峰岗站直线距离约1.3公里，距离在建的地铁12号线里横路站约900米。

通勤出行，地铁还是首选。 浔峰岗站 是6号线的首发站， 首发站的优势就是“有座”，从这里 出发避免了中途站点上车的拥挤。

6号线通勤到市内也很方便，从浔峰岗站开始到香雪站，这条线路贯穿了白云、荔湾、越秀、天河、黄埔5个主要城区，还有多个换乘站可选。

未来12号线建成后，也可以选择从浔峰岗站，或者更近的里横路站出行，终点直达大学城南。

地块周围生活配套也很完善，商场、医院、学校、公园都有，居住的体验感很好。

想要吃饭购物，附近有广百广场、金悦广场、金沙汇等商场，都在两公里范围内，街边的底商业态也很完善，基本生活所需就近就能解决。

广州中医药大学金沙洲医院距离地块1公里左右，虽然不是三甲医院，但好在距离够近，基本医疗也有保障。

学校资源相当耐打，地块北侧是白云区金沙第二小学，周边还有三所实力较为强劲的中学，分别是广附实验学校金沙洲校区，广东华侨中学高中校区，广大附中实验中学白云广附，这些学校的 含金量都不低。

说了地块这么多的优点，也得客观地说说它存在的瑕疵。

一个是金沙洲大桥的拥堵情况，这些年始终没有解决，是压在所有业主心中的一块石头；另一个是彩滨北路和广州环城高速的车流噪音，对部分单位会造成一定程度的影响。

不过“瑕不掩瑜”，这点小缺点，在绝对优势面前，就是无关紧要的。

综上，这样高质量的地块，确实是金沙洲近年来少有，相信也会是本次土拍中的一个焦点地块。

片区价格

能否被拔高！

接下来就要说一下大家最关心的价格。

不可否认，金沙洲这两年的楼市行情，比较内卷。

目前片区内在售的新房项目有两个：华润置地金沙瑞府、越秀·天悦金沙。

这两个项目都做了别墅、叠墅的产品，可见对片区的改善能力，十分看重。

华润置地金沙瑞府就是之前金沙洲地王项目，产品纯改善，目前有建面约143㎡的户型在售，根据中指院的数据显示，今年1-5月份成交均价为48085元/㎡。

越秀·天悦金沙项目，在售建面约95-160㎡的3/4房产品，产品偏刚改，中指院数据显示，今年1-5月份成交均价为37556元/㎡。

二手房附近集合了保利西海岸·汇海花园、保利西海岸·瀚海花园、保利江岸花园、深业江悦湾、御金沙澜山等项目。

这些项目的楼龄较新，最早一批房源建成时间约为2010年，所以片区的整体城市面貌比较优质。

另外，片区内的二手房挂牌量也不少，我整理成表格放在下方。

从二手房的成交数据看，保利这几个组团产品面积段偏刚需，挂牌房源较多，不可避免的会有些内卷， 成交价 有一定程度的下降。

比如，保利西海岸汇海花园2021年7月成交最高单价43877元/㎡，是一个建面约80㎡的2房户型；而上个月成交一套建面约95㎡的3房产品，单价为32187元/㎡，如此可见，刚需房源降幅较大。

再说一下御金沙澜山项目，它属于刚改结合，主力是建面约120-150㎡之间的改善产品，在小区中的占比约43.8%。

如上图所示，这个小区建面在120㎡以上的产品，在二手房市场中相对稳定。

御金沙澜山上个月成交的138㎡单价38098元/㎡的房源有其特殊性，这套房源是顶楼，而且业主急需空出名额，所以超低价出手，正常的同户型中楼层价格约700万/套，还是比较坚挺。

而像这样的成交价，相当于是回到了2018年的市场，几年也难遇到一套。

通过上述市场情况分析，金沙洲地块周围的房价走出了两个行情，小面积刚需产品内卷严重，降幅明显；而改善产品的价格还能坚挺，购房者应该着重关注改善产品。

其实这种分化表现不仅是在这里，主城区中同样存在，只是幅度没有这么夸张而已。

那么金沙洲地块入市后会有什么影响呢？

我认为它会利好改善客群，片区除了华润置地金沙瑞府项目，已经很久没有纯改善的项目入市，市场期待已久，而这个地块的“质量更高”。

这个地块的各方面属性都非常适合做纯改善项目，片区内压制的需求也需要释放。

对金沙洲的购房者来说，多了一个高舒适度、环境优质的改善房源选择，真的挺好。

但是不管怎么说，这块地打造产品的价格，铁定不会低了！

如此优质的景观，估计愿意为此买单的改善客群，应该不少吧！

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