松湖智谷vs西湖智谷：“工业上楼”的两种人生

引言

松湖智谷由高盛集团与信鸿集团于2016年共同打造，是东莞第一个“工业上楼”项目，也是大湾区“工业上楼”样板项目之一。基于松湖智谷的成功经验，2020年高盛集团联合金地威新于惠州打造西湖智谷，但事与愿违，西湖智谷进展并不如意，2022年金地威新也被迫退出。

相似的产品模式，松湖智谷与西湖智谷的发展结果却大相径庭，下面将针对松湖智谷与西湖智谷发展及成败进行分析探讨。

松湖智谷——“天时地利人

和”催生松湖智谷

一、项目背景

1. 项目概况——东莞首个“工业上楼”样板项目

松湖智谷与东莞松山湖高科技产业园、华为等高新科技企业相邻，定位为——以“科技、金融”为核心驱动、以智能制造为重点的综合性产业园区。

2. 项目环境——集约化利用空间和制造业高质量发展的双向需求，催生松湖智谷

2.1 城市发展环境

“十二五”期间，东莞战略性新兴产业发展初显成效，但产业链条尚不完善、产业用地紧缺仍是两大核心问题，其中产业用地紧缺更是长期性、趋势性问题，2017年东莞土地开发强度已经接近50%，仅次于深圳。

因此，探索可复制、可推广的“工业上楼”产业空间供应模式和特色产业园区发展模式成为东莞政府“十三五”期间的重要工作。

图：粤港澳大湾区2017年土地开发强度估算

2.2 区级发展环境——紧抓“1+4”联动发展战略，促进寮步镇融入松山湖高新区

2016年，东莞政府提出松山湖与周边镇街“1+4”联动发展战略，紧邻松山湖的寮步镇以此为契机推动松湖智谷等项目建设。

不同以往，松湖智谷采取政企联合发展模式，寮步镇政府以PPP模式将松湖智谷内的道路、绿化、生态公园、河道景观等公共基础设施交由岭南园林负责，预算金额5.1亿元。另外政府在土地出让价格、新型产业用地（M0）分割销售政策、招商引资等方面也给予了充足的护航支持。

二、项目情况

1. 项目操盘整体逻辑——依托产品高去化的“滚动开发、租售结合”模式

松湖智谷分为三期开发，一期又分为六个地块滚动开发，降低一次性开发的资金压力与潜在风险，并享受49%的分割销售政策利好以及深圳产业外溢带来的高去化率，使得项目在开发中经营收益相对平衡。

2. 项目详细规划与产品情况——工业上楼，“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换

2.1 项目整体规划

1）产业发展为先，分期分批开发，降低资金沉淀

项目总规划用地1524亩，可建设用地735亩，园区总投资预计200亿元，总建筑面积约180万平，项目共分三期开发。

一期为产业发展和创新示范区，占地338亩，目前已经交付运营；二期也为产业用地，主要以商业金融属性为主，占地220亩，尚未动工；三期为配套服务区，以住宅为主，配套公寓、学校、体育设施等，占地177亩。

图：松湖智谷一期规划示意图

2）二三产融合，全产业链构建

松湖智谷项目一期产品设计以智能制造“工业上楼”为核心，工业大厦为主导产品,面积占比达66%；研发办公占比约24% ；配套占比约10%。

3）PPP模式建设生态景观，政企合作减轻企业压力

松湖智谷配建了大量生态景观，包括2公里滨水长廊景观带、3大市政公园，绿化总面积达到16万㎡。生态景观等基础设施投资共5.1亿元，由政府直接投资。

图：松湖智谷生态景观

2.2 项目产品设计

1）高标准“工业上楼”设计——多种“办公+厂房”组合，满足不同企业需求

松湖智谷针对不同企业的“办公+生产”需求，创新研究多种“办公+厂房”空间组合产品

图：四种基本组合式a

图：“办公+厂房”组合形式b——并联式厂房

图：“办公+厂房”组合形式c——退台式厂房

图：“办公+厂房”组合形式d——并联式厂房

2）高标准“工业上楼”设计——创新工业大厦设计，解决“工业上楼”核心痛点

松湖智谷的工业大厦以智能制造产业用房为主导，设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等，解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，满足“工业上楼”的需求。

图：吊装&卸货平台实际使用场景

图：工业大厦内部实际生产场景

3）高标准“工业上楼”设计——灵活分割，满足不同面积段的需求

松湖智谷享受50年独立红本产权分割销售政策，分割销售到套。工业大厦单层面积2200-4400㎡，每层最多7个单元独立出证，灵活组合分割。

图：A区1栋工业大厦标准层平面图

图：C区工业大厦标准层平面图

图：D区1栋工业大厦标准层平面图

图：E区工业大厦标准层平面图

图：F区1栋工业大厦标准层平面图

图：F区2栋工业大厦标准层平面图

4）高标准“工业上楼”设计——产品设计前瞻性，潜在升级转型的空间

松湖智谷的工业大厦采用全玻璃幕墙设计，工业大厦里每300㎡都做了洗手间的管道预埋，预留了未来改写字楼功能的工程条件。

图：工业大厦全玻璃幕墙外立面

5）提供完善的配套——打造产业大厦、总部大厦，构筑产业全生态链

松湖智谷的产业大厦能够满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。

图：产业大厦的外立面实景

产业大厦采用垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，首层高6米，标准层高4.2-4.5米，标准层面积1200-2200 ㎡；采用双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低入驻企业办公成本；每栋配置6台电梯。

为了满足企业全生态总部办公需求，松湖智谷于一期B区建设超高层企业总部大厦，重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，加速产业规模效应成形。

6）提供完善的配套——打造休闲、娱乐、消费、居住等综合一体化配套服务

松湖智谷围绕企业和员工的需求，提供共享餐厅、共享会议室、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、商业综合体、园区接驳巴士、生态公园、技术转化基地、交易博览中心、人才实训基地等配套设施。

3. 项目招商情况

目前松湖智谷工业大厦、产业大厦售价8500元/㎡，甲级写字楼售价12000元/㎡。厂房租金22-28元/平/月，甲级写字楼15元/平/月，目前项目整体招商率超过70%。

截止2021年，入住企业中70%来自深圳、2%来自广州、24%为东莞本土企业，但到2022-2023年，深圳企业占比下滑至50%，东莞本土企业占比上升至40%，反映了东莞本土产业的快速发展。

截止2021年底，松湖智谷产值63.8亿，税收突破4.75亿，2022年产值接近百亿，预计2024年产值突破200亿

三、松湖智谷案例总结

1. 项目可借鉴的经验

1）天时——深圳产业外溢及东莞产业升级的大趋势

松湖智谷于2016年拿地，2017年开工建设，项目开发销售阶段正是深圳产业大量外溢以及东莞大力支持本土产业升级转型的时期，松湖智谷享受了东莞政策支持及深圳产业支撑的大趋势利好。

2）地利——“政企合作”，前中后期政策护航

松湖智谷位置优越，位于寮步镇，紧邻松山湖与华为基地，是深圳产业外溢的核心圈层，能够覆盖深圳外溢出的核心产业客群。同时，寮步镇政府也给予大量政策支持，如前期土地整理、公共基础设施配套建设、开发销售招商等政策支持。

3）人和——高品质产品打造，“快半步”竞争理念

产品匹配产业需求。松湖智谷创新研究多种“办公+厂房”空间组合产品，且可灵活组合分割，满足多种使用需求。同时松湖智谷采用全玻璃幕墙，并预留改写字楼功能的工程条件，吸引投资需求。另外项目建设丰富的一体化配套，增强衍生价值。

“快半步”经营节奏踏准发展窗口期。2016年前东莞产业升级力度不足，深圳产业外溢未达高峰，此阶段很多M0项目成效一般，“工业上楼”项目更是鲜有人做。松湖智谷于2017年入市，享受了较为成熟的政策支持和深圳产业外溢支撑，又避开了后续相对激烈的市场竞争环境，再以产品设计及丰富配套设施强化差异化竞争力。

2. 项目的不足之处

松湖智谷聚集核心区位、政策护航、产业外溢等多种优势因素，但项目盈利表现比较一般。

我们从常规市场角度对松湖智谷项目进行初步模拟测，截止2022年底初步测算总收入为29.4亿，总支出为4.1亿，总投资为30亿，项目整体仍亏损，依靠租金后续回正仍需7年。

图：松湖智谷一期初步经营测算

西湖智谷——产品定位偏离区域市场，西湖智谷不如预期

一、西湖智谷项目概况

西湖智谷由东莞高盛集团与金地威新合作开发运营，位于惠州东江湾新城，项目布局发展先进智造、人工智能、大数据等产业。

图：惠州东江湾新城规划示意图

二、西湖智谷项目规划

项目位于东江湾新城，项目规划占地1000多亩，整体投资预计120亿。项目首批占地375亩，建面88万平，分为四期。

截止2023年4月，一期（A区）为产业大厦生产制造区，已经完成交付；二期（B区）为产业加速区，目前尚在建设；三期（C区）为独栋总部区，预计2023年底封顶；四期（D区）尚未动工。

但由于一期、二期去化效果并不理想，企业将三期产品进行了调整，将部分高层厂房改为低层独栋定制产品。

图：西湖智谷规划图（前期设计）

图：西湖智谷规划图（后期调整）

三、西湖智谷产品设计

以一期产品为例，一期占地6.6万平，建筑面积24万平，8栋10-15层高端智造厂房，中间打造中央庭院。1#、2#楼栋规划退台式空中露台，3#和4#、7#和8#、5#和6#联排。

图：西湖智谷一期规划图

1#、2#为15层高标厂房；层高一层8米，二、三层6米，三层以上4.5米；承重一层2吨/㎡，二、三层1吨/㎡，三层以上0.8吨/㎡；电梯共5台，3台3T货梯，1台5T货梯，2台1.6T客梯；配有空中露台、卸货平台、吊装口等。

图：1#2#厂房标准层平面图

3#4#7#8#为10层高标厂房；层高与承重同上；4#7#楼，1台5T货梯，1台2T货梯，1台1.6T客梯；3#8#楼，1台3T货梯，1台2T货梯，1台1.6T客梯。

图：3#4#/7#8#联排厂房标准层平面图

5#6#楼为10层高标厂房，层高与承重同上；5#楼，1台3T货梯，1台2T货梯；6#楼，1台5T货梯，1台2T货梯。

图：5#6#联排厂房标准层平面图

四、西湖智谷销售情况

西湖智谷销售价格为4000-5000元/平，投资前预期价格为4950元/平，实际销售为4500-4700元/平，目前降至4300元/平。

项目销售招商并不理想，截止2022年底，63家企业签约入园，其中2家专精特新企业，28家国家高新企业。入驻面积约13.7万平，以一、二期38万平总建面来算，入住率仅36%。

五、西湖智谷案例总结

西湖智谷在产业发展趋势及地理位置环境上与松湖智谷大不相同，但作为一个普通项目，西湖智谷发展不如预期，主要有四个因素：

1. “纯高层”厂房设计，难匹配区域产业需求

西湖智谷所处的惠州东江湾片区，距离深圳、东莞均较远，对深圳及东莞中高端产业的吸引力较弱，所以区域多为中端及低端产业，并且偏重，更倾向于独栋产品。

从同时期西湖智谷周边竞品来看，卖的比较好的中南项目和联东项目均规划为一部分独栋和一部分高层，独栋产品去化效果显著。

2022年西湖智谷改良第三期产品，将原来纯高层产品改为“独栋+高层”产品，以适应本地需求。

2. 定价偏高，难匹配区域客群购买力

西湖智谷所处东江湾的客群的价格接受区间在4300-4500元/平，而西湖智谷预期价格为4950元/平，实际销售价格为4500-4700元/平，2022下半年价格下调为4300元/平，才实现加快去化。

西湖智谷的高售价背后是高造价。面对不同的市场接受力，西湖智谷的产品打造复制松湖智谷，如全玻璃幕墙设计，再叠加“单体超过1万方需要装配式”的惠州政策，极大抬升西湖智谷成本。

3. 集中入市，区域竞争激烈

与松湖智谷不同，西湖智谷竞品较多，同时间入市的有联东、中南、信利康等多个同类型项目。在竞争中西湖智谷也处于劣势，中南项目价格为4300-4500元/平，联东项目为4500元/平，信利康项目4300元/平。

4. 监管较严，招商门槛较高

西湖智谷的税收产出要求是不低于1200元/平/年，远高于周边项目，如中南项目的税收产出要求仅400元/平/年，较高的监管门槛要求使得西湖智谷招商压力倍增。

松湖智谷vs西湖智谷——总结借鉴

松湖智谷与西湖智谷产品相似，但发展结果大相径庭。两个项目发展背景不同、经营诉求不同，虽不能混为一谈，但仍可借鉴一二。

一、松湖智谷与西湖智谷的三点不同

1. 产品上：产城VS产业

西湖智谷与松湖智谷的产品设计相似，包括内部结构设计、玻璃幕墙外立面等，使得西湖智谷单方成本投入偏高，但高投入并未反馈出高售价。

从产品角度看有两个因素，一是西湖智谷缺乏松湖智谷独特的公建配套设施，进而缺乏其带来的衍生价值；二是西湖智谷采用连续联排式，使得部分楼栋使用效果较差，进而影响售价及去化。

2. 政策上：政策护航VS政策监管

松湖智谷作为重点产业项目，背后相应的政策支持非常充足，包括土地整理、基础设施建设，融资支持、建设绿色通道、政策招商支持等。

相比之下，西湖智谷少了政策支持，而多了更严苛的政策监管，项目税收产出要求税收产出不低于1200元/平/年，远高于周边项目要求。

3. 竞争上：差异化VS同质化

松湖智谷享受了较为成熟的政策支持和深圳产业外溢支撑，同时又避开了后续相对激烈市场竞争环境，再以高品质的产品设计及丰富的配套设置进一步强化差异化竞争力。

而西湖智谷所处区域原本就有一批存量项目，又与中南高科、联U谷东、信利康等同类型项目一同入市，并在竞争中处于劣势。

二、整体总结借鉴

1. “天时地利”决定上限，“人和”决定下限，因地制宜是关键

松湖智谷之所以能够成为标杆项目，核心还是在于占据核心城市的核心区位，并享受深圳产业加速外溢的窗口期，但并不是每个项目都具备这样的发展基础，还是要因地制宜，打造符合当地产业需求的产品。

西湖智谷的发展基础虽逊色于松湖智谷，但其本身仍具备一定的区位环境和产业基础，如果项目打造上更匹配区域客群需求，或许效果会更好。

2. “顺大势、快半步”的经营节奏

松湖智谷顺应产业发展大势，又快别人半步，2016年率先打造东莞首个“工业上楼”项目，既避开了前期摸索的不成熟市场阶段，也避开了后续激烈的竞争阶段。

西湖智谷在2021下半年面临激烈的竞争环境，再叠加相对劣势的竞争力，西湖智谷在2021年去化不足万方，极大地增加了项目资金压力。

3. 项目的成功并不代表业务模式的成功，企业需持续构建自身核心竞争力

成功的产业园区项目有很多，但成功的业务模式并不多，核心是在于园区参与者的诉求在不断发生改变。

2016年，松湖智谷打造东莞首个“工业上楼”，无论是项目规划还是产品打造均处于行业前列，并依靠产品能力，高盛集团与信鸿集团分别在东莞、惠州等其他地方拿下多个项目。但随着入局企业增多，“工业上楼”产品能力的差异化不断缩小，原本依赖产品能力的企业核心竞争力开始弱化，政府与企业诉求逐渐发生转变。在硬件基础上，政府开始要求更强的产业招商能力并加强产业监管，企业开始货比三家并要求更好的运营及金融服务能力。所以参与者诉求在不断发展改变，企业的业务模式也需要不断调整优化，从而构建持久的差异化竞争力。

注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》

【《产城中国2-复盘园区》是既《产城中国1-共筑产城大时代》后亿翰产业研究院又一力作，全书由复盘产城历史、复盘产城项目、复盘产城模式、园区规划设计、日常论坛五大部分构成，“工业上楼”、主题园区、万洋模式、联东模式、工业地产还能走多远、产业新城之死……20+项目案例、4大模式，你想知道的，都在这里！】

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