事关宅基地继承：子女继承农房有条件，房屋灭失不可再翻建

对于城镇子女是否可以继承农村父母宅基地房的问题，国家早已明确给予了肯定的答复。只不过农村宅基地房屋的继承并不是一个很简单的问题，在继承和使用过程中都有一定的条件和限制。

农村房屋涉及到房屋本身和宅基地两个部分，这也是问题之所以有些复杂的原因。为什么这么说呢？

其中我国《土地管理法》明确规定了农村宅基地所有权是归集体的，村民对自家分配的宅基地也只拥有使用权，并没有所有权。因此村民在自家宅基地上建房使用、处置的过程中，因涉及到宅基地权属性质等问题时就决定了村民对其并没有完全自主的权利，需要按照相关规定处置自己的宅基地相关权益。

而宅基地上的房屋，权属性质却和宅基地的却不尽相同。根据相关法律精神，农村房屋属于村民的合法私有财产，是完全拥有所有权的，按道理上说村民有自主的处分权利，比如房屋的自主买卖。但是房屋是建造在宅基地上的，由于村民对宅基地并没有所有权，可是房屋和宅基地又是一个整体，谁也离不开谁，这也造成村民对自家农房在处分时有一定的约束条件。

理论上讲，农村宅基地是作为村民所独有的权利，城镇户籍的子女是不能再使用农村的宅基地的。但是父母在农村的房屋属于私有财产，理论上又可以被任何身份的子女继承的。这一房地矛盾如何化解呢？

目前农村的“地随房走”政策给出了解决思路和方案，规定在获得农房所有权的同时可以获得房屋存续期间的宅基地使用资格。

继承农房有限制

1.继承房屋需是村民合法且没有争议的房屋

这一点是房屋继承的基础和前提。有人会问农村还有非法的房屋么？是的，比如房屋属于未批先建或无合法权源的土地上建的房屋，这些房屋很可能因不符合用地规划（比如占用耕地）或不符合宅基地使用资格（比如一户多宅）建起来的。另外，房屋和宅基地存在争议，比如邻里因占地或房屋权属产生的争议等。

这两种情况下，房屋是不可以进行继承的。自己使用或许可以暂时搁置这些问题，一旦发生继承，就会带出这些问题，就无法完成继承程序。

2.子女继承的前提需“地上有房”

上面也提到，农村宅基地和房屋因权属性质不同存在着“房地矛盾”。为了解决这一矛盾，我国施行的是“地随房走”的房地政策，子女在继承父母的农房可以暂时获得房屋存续期间宅基地的使用资格。

但是没有农房，子女将不能单独继承农房下宅基地的使用权。也就是说子女是因继承了房屋才获得了房下宅基地的使用资格。如果父母老宅上房屋已经灭失，子女们是不能离开房屋单独继承使用宅基地的。

3.多子女，宅基地房顺承优先于继承

农村父母有多个子女，有的进城落户成为城镇户籍，有的与父母分户居住，有的仍与父母同户居住没有获得新宅。这样的情况下，父母离世后，留下的宅基地房将由与父母同户居住的子女进行优先顺承，此时宅基地使用权将不会发生继承关系，此时城镇户籍子女并不能继承使用父母留下的宅基地。

但是对于父母留下的农房，属于他们的私有财产，不管是城里的还是农村的子女，都是有继承资格的，但是房下宅基地使用权将不再产生继承关系。几个子女可协商分配父母农房，当然也可有与父母同户顺承宅基地使用权的子女出资购回其他子女继承的部分房屋。

4.房屋继承不适用于“遗赠”

农村房屋继承是按照法定继承人的顺序依法继承房屋的，这种农房继承并不适用于不在法定继承顺序中的“遗赠”。比如亲友遗赠、购买形式的遗赠，即便立有遗嘱也是不可以的。

我国曾明确规定禁止宅基地买卖，禁止城里人下乡购买农房。农房继承不适用于“遗赠”正是为了避免以购买形式产生的“遗赠”行为。

继承农房使用有限制

城镇子女继承了农村父母的房屋后，并不能像村里其他农户一样使用房屋下的宅基地。因为上面也提到子女是“凭房”才继承使用房下宅基地的，无房将不能单独继承使用宅基地。因此这也意味着子女继承的农房一旦灭失后，房下宅基地使用资格将随之灭失，这就是我们说的“房灭地失”。

具有宅基地使用权的村民，在房屋灭失或有房屋翻建意愿时，可以依法在老宅基地上对房屋进行翻建和改扩建。而继承房屋的子女并不能在灭失的房屋上翻建或改扩建，也不能扒掉房屋再进行翻建，当然也不能在继承使用的宅基地院落内新建其他附属建筑，因为这些权利都是属于具有本集体经济组织成员资格的村民的，且需要经过规划审批手续，城镇子女是资格的。这也就意味着一旦房屋倒塌了，继承房屋的子女们将被破从老宅基地上离开，至于闲置出来的宅基地也将被村集体收回再利用。

这也给继承房屋的子女们提了一个醒：继承房屋不允许翻建和改扩建，但是可以修缮和加固，子女们是可以尽力维护好自己继承的房屋，尽量延长房屋的使用寿命。

继承房屋处置上有限制

1.房屋买卖

子女们继承的农村房屋，原则上是不可以再进行转让的，除非经过村里同意，将宅基地房转让给所在村集体内符合宅基地使用资格的村民，比如年轻人符合分户条件，但是村里没有宅基地指标的情况下，是可以通过购买城镇人员继承的村内的农房的。

2.开发利用

村内房屋如果遇到搬迁安置，一般有宅基地使用权的村民是可以得到房屋和宅基地两部分的补偿费用的，但是子女们继承的宅基地房，只可以获得房屋的搬迁补偿费用，得不到房下宅基地的征迁费用。

子女继承房屋而获得宅基地使用资格与村民获得宅基地使用权在使用和处分上都有明显的区别，子女继承房屋后要悉心维护好老房，因为一旦房屋倒塌，失去继承房屋的同时也将失去房下宅基地的继续使用资格，这时也意味着继承房屋的子女将永远离开生于斯长于斯的“老家”。

你对于“子女继承农房有条件，房屋灭失不可再翻建”有什么看法？