南京要进行区划调整？背后是满满的焦虑...

本来这件事，一笑了之即可，但没办法，关心的人太多，传言又言之凿凿，所以还是简单聊聊。

这事怎么看？

其实，南京内部的区划调整传言，每隔一段时间就要流行一次。上一次全民皆知的传言就是燕子矶划到玄武区，没记错的话应该是2017年的时候传得比较凶，然后就没有然后了。

济南吞并莱芜后，省会吞并周边城市的氛围已经烘托到一定程度了，这时候又有人炒作南京吞并镇江或者句容的方案，最后还是无疾而终。

像这种地图开疆的方案，每年都有一些传言，随便画。最后证实都是假的。但我们要思考的问题是：为何南京经常传出这种区划调整的传闻？就是因为当前的南京区划，确实有较大的优化空间，老百姓，或者买房人，想改变一下，这样可以促进板块的发展。

今天南京官方公众号也明确表示：这是谣言。当然，即便有区划调整，只要没有官宣，所有的方案都是谣言，所以区划调整的辟谣，有时候意义不大。

那么从理性分析来看，南京区划调整的这个传言，是否客观？我觉得要分开看待。

第一部分是关于江北新区和浦口区的合并问题，这事个人认为是方向。江北新区直管区和浦口区的一体化，已经明确开过几次会了，强调两个区的协同问题。未来，江北新区和浦口区，早晚会合并。注意，我没说现在就要合并，但早晚都要合并，现在的体制机制，是一种临时方案。为什么？

当年江北新区刚成立的时候，江北新区和浦口区就存在多头管理的问题，比如顶山街道，浦口区能管，江北新区也能管，比较混乱。为了更好地厘清关系，江北新区做了大胆改革，提出了一个直管区的概念，直管区把浦口区的空地，桥北的人口，大厂的产业，全部挖走，单独规划，另起锅灶，直管区成为区中之区，虽无区之名，但实际上已经具有区之实。规划、税收、卖地、建设、人事，浦口区和六合区都管不着了。所以，江北新区直管区，本质上是南京第12个区。

而由于江北新区直管区是国家新区的主体，在全南京还具有超然地位，话语权还比较重，南京全市都要协调资源支持江北新区的发展，这时候直管区确实比较猛。

但这种模式，也有一些明显的缺点：

1. 浦口区、六合区元气大伤。失去了顶山的浦口区，被迫上山下乡，搞搞老山、搞搞桥林，抓手不多；而六合区失去了大厂的GDP之后，已经成为一个农业县，开始思考开发龙袍，两个区的GDP，惨不忍睹。

2. 由于区域较多，导致在区域规划、招商引资方面，没有形成合力。大家发展比较散，形成一定的资源浪费。浦口区也很无奈，要总量数据的时候，你是江北新区；要人均数据的时候，对不起，你是浦口区...在集成电路产业方面，直管区与浦口区，也存在大量的合作空间，没有发挥出来。

3. 江北新区的定位，去年人事调整之后，其实是出现了一定变化的。以前南京一把手兼任江北新区一把，现在不兼任了。说明江北新区直管区的定位，在慢慢回归正常区。以前全市的资源统筹规划，优先江北新区，现在更多的是靠自己。这时候就会发现，土地、人口、体量等方面，需要与浦口区深入配合。

另外直管区虽然实际上是独立的区，但名义上不是正式区，缺一个title。所以综合来看，直管区与浦口区的合并，我认为是大势所趋，早晚的事。今年不合并，十年后也可以合并，不可能永远这样耗着。

当然，即便合并，能有多大影响？影响很小。对买房人最大的影响是城南中心、雨山路等板块的业主，孩子上高中可以考市区全部学校了。特别是城南中心的业主，会有一定提振，对大部分区域，其实影响极其有限。

关键是发展好。发展好了，大家都获益，发展不好，江北就算划10个核心区，区划调整10次，也不会有太大作用。懂的都懂！

对于江南的一些街道的调整，主要集中在两个领域：

拆分雨花台区；

拆分江宁区；

尤其江宁区，比较大，大家看着有点不爽。尤其江宁的重点在百家湖、九龙湖一带，城东麒麟、紫东、汇通路、汤山等区域的业主，觉得没有受到江宁的重视，划到栖霞区甚至玄武区更好。而雨花台区与建邺区更是扯不清，南站与江宁的势力范围也是犬牙交错...所以买房人早就不爽了，想区划调整。

但，这些变动，都牵扯到大量的存量利益，没有特别的理由，不太好改，要调整早就调整了，还用等到现在？

在外部，成都兼并简阳，合肥兼并巢湖，济南兼并莱芜，甚至武汉现在在暗戳戳地兼并鄂州，南京内心毫无波澜，因为没啥抓手，别人能办的事情，南京办不了，不要有这种虎狼预期。

在内部，利益格局的调整，阻力本身就很大，何必趟这浑水？大可不必。

所以，以上传言，就表达出南京买房人的一种心态：想鸡南京。

南京经济发展慢了，着急，你咋还不突飞猛进往前冲？

板块发展慢了，着急，抓紧时间搞区划调整，板块要支棱起来...

这么说吧，这种心态不太好，有点焦虑。一方面你真的鸡不了南京，这座城市有自己的节奏和禀赋，不是你想鸡就能鸡的。鸡南京，不如鸡自己，好好地选择一个好的板块，好的楼盘，而不是寄希望于其他虚无缥缈的东西。

另外说一句，城东片区的紫核、麒麟、汇通路等区域，目前的发展势头还可以，地铁规划8号线、S3等线路，还是挺看重城东各个板块的，对于刚需自住客户来说，可以考虑，问题不大。