2023年|楼市避坑：上岸第一剑 先斩返乡人！【太原楼评】

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

381篇/文3200字/阅读16分

导读

感情里上岸第一剑先斩意中人。

楼市里年度第一坑定是返乡人！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

前言：春节虚假繁荣很容易上头！

中国的很多家庭过春节，很像迁徙的鸟，溯回的鱼！返乡是民族课题。

何也？源于中国的人口城乡结构，从建国之初的城镇化率10.64%，十个家庭九个非城镇。即便到当下的顶梁柱80后这一代，1980年的城镇化率也仅有19.39%，依旧是八成在乡村，故乡带不走的不是那一抹“乡愁”，而是家族血缘的“根脉”。

故乡的感受，贾科长的《山河故人》堪称经典。不同的时代视角下三代人对于故乡的情感各不相同。张译饰演的张晋生属于时代的弄潮人，有头脑敢打拼，从县城到上海再到海外，作为离乡的成功者会在大洋彼岸有乡愁。而张到乐对于故乡基本已记忆模糊，故乡“只能陪你走一段路”！对于赵涛则是，山河依旧，故人已不在的坚守。

如今的返乡置业，并不是完全指的生养出生地，往往是距离乡村较近，建制高一两阶的“低能级”城镇，主要构成是三四五城市和部分弱二线城市，以中西部为主。

之所以这样的特征，主要是劳动力的迁徙导致。尤其是人口长期流出的大省，如四川人，湖南人喜欢广东大湾区，安徽人喜欢江浙沪，山西人喜欢京津地区。

这些在一线城市工作生活的“异乡人”见惯了人间风月，浸染了大都市繁华，春节期间回到家乡“斗兽场”，爆发出了比拼的“荷尔蒙”，也就很容易被割了韭菜！

春节的任何一个县城都是热闹的，喧嚣的，走街串巷都是人山人海，好友亲朋都是满面春风。在报喜不报忧的情绪下，听到往往是“高调”的功绩，譬如亲戚家孩子读博了，某某同学升职到正处局长了，谁家的孩子留学海外了...

一片欢乐祥和氛围 之外， 还有谈论 最多的话题 就是 买房换车 和 对大龄青年们 终身大事的 催 逼 利诱...在这种气氛下不知不觉中，被激发了胜负欲的中年人返乡人，会很容易摸摸自己稍显鼓起年终奖荷包，决定带上全家人去看房！

每当人冲动，都伴有惩罚。在花式包装的返乡置业氛围中，不少人在售楼部找回来面子，让不少房企项目实现了年初的售楼部里繁荣的景象而勇于跳坑。

返乡置业“热销”的成因分析！

全国地产群里，不少城市的同行都是喜不自禁的分享返乡置业的热潮，比如返乡人流极高的成都，长沙，昆明，贵州，以及武汉周边譬如襄阳等，都出现了人流涌动，热气腾腾的局面，不少项目能实现单日几十套的成交，显著高于往年同期。

其实很多返乡置业的人群，消费并不是那么理性。对于绝大多数人来说，一旦离开故乡就很难回去了，故乡更像是一个“打卡景点”，短住还好，很难再也融入了。楼评君2014年曾试图回到山东家乡，青山依旧在，只是朱颜改！

诚然，很大原因是给家人改善居住环境，但是也有很多县城的房价可谓是奇葩，房价能反超地级市甚至省会，譬如山西的高平市，宇宙的滕州，这都是有故事的主。

返乡置业的促销，很多是打起来了故乡情感的感情牌，把2022年当地出台的购房补贴和税收优惠当成红利，把他乡人的碎银几两留在本地。从实际情况来看，有些城市确实出现了回暖，有些城市楼市依旧冷若冰霜。

当然，返乡置业的购房者数量较为有限。三四五线楼市仍需要依托城市的实际需求，返乡置业仅仅是年初锦上添花的阶段现象。楼评君分析出现这现象城市的成因。

（一）：返乡人口基数高的城市

山东、湖南、安徽、河南、四川作为我国的五大外出就业省，2020年七普数据，河南、安徽、四川省的人口流出人数分别有1610万、1152万和1036万人。这也就奠定了返乡置业的人口基数，尤其以四川为例，就业分布广，返乡地分散。

这为成都这类城市返乡置业实现“热销”奠定了人口基数，譬如成都多个房地产企业都开启了“新春置业不打烊”、“返乡置业福利派”等等促销，不少的楼盘每天成交可喜，人流量超出了预期！

（二）城市房价基数较低

返乡置业，需求的核心是高能级城市“挤出”效应下的需求，即便是可以够到了城市改善盘，但是终究是难逃出“性价比”属性，故而往往能实现热销的城市，其房价基数往往较低，是否具备长期的投资价值，其实很多返乡购房者并未慎重考量过。

在房价相对接近的城市中，当跳出返乡视角去看，往往投资价值是显而易见的，譬如在2022年4月份，太原和长沙、济南均价处于接近，那么如果预算接近，购房在济南和长沙的价值是明显要高于太原的，而且太原在二线城市的跌幅是位列前三的。

（三）高库存下政策优惠大

每个城市的房地产行业库存不同，存销比的压力也不同，譬如山西有部分城市的去化周期能超过48个月以上，更有甚至能达到近90个月。对应的这类城市往往会出现领导们号召：买了三套买四套。于是购房补贴高，契税减免力度大，上车难度小。

为达成激活楼市，在房企和政策导向双重优惠下，返乡购房者基本已经没有太大的压力，譬如山西的朔州，阳泉，榆次等，只是这类城市的房价虽然偏低，但是产业大多是较为陈旧，城市更新慢，存在持续性发展风险，当需谨慎选择。

返乡置业的利弊逻辑！

长期看，中国的房子并不缺乏，但是需求和分配却不统一。典型的情况就是，中国教育分流下的优质的大学生往往选择去重点一线城市发展，故而一线城市的需求是全国稳定供给。譬如楼评君的堂哥，北京求学到置业，就清掉了青岛和济南的房子。

其次就是分配的问题，最初城镇化下的家庭，往往是有多套房产的，从最初的单位分房，到九十年代的商品房改善，再到千禧年后，未雨绸缪为子女筹备婚房等，尤其是在门当户对的传统观念下，双职工家庭子女婚配在本城市往往有五六套房子。另外城改推进中，让很多家庭一夜暴富，身价暴增，名下十余套。

第三就是，故土依旧在，乡村在消失。不少中西部地区的乡镇的教育医疗配套在慢慢消失，使得在外的年轻人不得不选择向上兼容到县城的门槛，毕竟子女教育和老人的医疗那是刚需。而且潜在的另一个需求是回乡养老的念头，即便往往这只是个念想。

概括返乡置业的弊端，哪些会被割韭菜？

1、房价虽低，但使用率低，长期空置。

2，城市人口多流出，过节短暂的繁荣。

3，产业转向机遇少，发展潜力会偏弱。

4，人才吸引弱，教育医疗水平再退化。

5，购房决策沉淀少，行业信息透明度差。

6，资产沉淀租售两难，变现流通性弱。

返乡置业的未来发展趋势！

长期看，伴随着购房者和故乡的感情变弱，返乡置业潮流现象的热度会越来越弱。从长期看，年轻人一旦选择高能级的城市打拼并适应了，往往很难回去低能级城市生活，不仅仅是收入的变化接受度降低，更多的无奈是相关工作岗位无法实现匹配。

尤其是80后的购房主力军向90后过渡，00后开始萌芽的结构中，他们的出生地和生活能够实现分离，更多的潜在购房者会倾向集中力量在工作城市购房，退而求次也是在工作城市的卫星城。这种比例会占绝大多数逐步接近九成。

返乡购置的主力是70后和部分80后，在未来城市就业的属地上也逐步分化，譬如一线城市的基建量缩减，就业岗位也是随之减少的，返乡置业+就业是融合的。

房子除了医疗教育，还会挂钩的是婚姻，尤其在重点城市接受高等教育的年轻人，开阔了视野，提升了价值观，但无法轻易匹配现实，往往是月薪三五千，彩礼三十万，主城购房无贷款。低能级的城市返乡置业的房子就无法在婚恋市场中实现加码。

另外在教育上，像衡水中学这种会越来越少，毕竟四五线城市的生源就已经分化了，过去好的中学光辉不在，逐步没落，更多的教育资源和师资会倾斜到省会级城市中。

2023年，中国楼市依旧是一个分化的行情，有些城市会复苏，有些城市会继续沉寂，经济高增长、人口密度大的地方，还是受到大家的追捧的，故而返乡置业往往并不是明智的选择，也不是长期存在的趋势。

文中意见和内容仅供交流使用

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

产品定位/开发咨询/企业培训

© Copyright

作者：张明图片：来源网络 侵删

原创作品未经同意或授权不得商用

□ 更多太原楼评原创热文□