房地产行业 明年新增住房供应有缺口

截至目前，22个热点城市2022年三批次集中供地均已完成，部分城市在继续第四批次集中供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言，房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、项目体量、开发商资金等因素的不同而有所差异，但拿地之后，3个月之内应该开工，超期2年政府可无偿收回，因此从趋势上，今年土拍情况直接决定明年商品房的供给。

今年供地少 明年新增住房供应有缺口亟需盘活存量

当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平，占去年全年的51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。

明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口，需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交9.1亿平，热点城市还在积极谋划第四批集中供地，12月预计还会有0.9亿平的新增宅地成交，预计全年成交10亿平住宅用地。假设100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给10亿平。

2022年预计全国商品房销售13亿平、商品住宅销售11.4亿平，假如明年销售11.6亿平，那么将有1.6亿平住宅缺口要靠存量项目供给。

广义库存较高，说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年1-11月份，全国狭义库存，即商品房待售面积5.5亿平，累计同比增长10%，预计去化周期5个月。广义和更广义库存2022年出现小幅度下滑，但总量仍处于高位。截至11月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平，去化周期较2021年底增长5个月，达到35个月;更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.2亿平，去化周期较2021年底增长7个月，达到42个月。

预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大

1、一线市场热度较高，需要积极盘活存量项目、新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定。一线城市市场较热，当年销售一般都大于上一年土地供给。“本年商品住宅销售面积/上一年住宅用地成交建面”，该比例可以粗略表征供需关系。2020年一线城市该比例为114%，2021年为99.3%。

预计一线明年住宅供给存在1048万平缺口。2022年1-11月，一线城市住宅用地成交建面2643万平，占全国比例为2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在2800万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，对应明年2800万平的住宅销售。预计2022年全年住宅销售3773.3万平，2023年全年住宅销售3848.4万平，那么将有1048万平缺口要靠存量项目供给。

2、二线城市处于供需平衡的临界点，盘活二手项目很重要。预计二线明年住宅供给存在0.1亿平缺口。1-11月二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平，占全国比例为22.8%，预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.2亿平的住宅供给。预计2022年全年住宅销售2.1亿平，2023年2.3亿平，那么将有0.1亿平缺口要靠存量项目供给。

3、三四线市场疲软，有供给过剩风险。

城投拿地影响供应节奏 阶段性影响供给

部分城市的城投企业开始积极拿地，从拿地金额方面看，无锡、福州、苏州、郑州、沈阳、青岛、武汉、济南所供地块主要由城投托底，在武汉、沈阳等城市城投企业拿地金额占比超60%。

地方城投企业不同于高周转的房企，在地块推进上整体速度相对缓慢。统计显示，2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而城投公司拿地开工率仅23%。截至2022年8月，2021年集中供地项目中，国央企整体入市率超四成，民企入市率超三成，而地方国资(以城投为主)整体项目入市率不足10%。

城投公司拿地基本是以底价成交且所拿地块多数是非热门地块，托底意图明显。城投公司本身并不是专业的开发商，其在土拍市场托底拿地更多的是出于稳定市场的考虑。所以城投自行开发项目可能性小，一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块，中间存在较长时差。

城投入场，有地方稳定房地产市场的考虑，但城投开发经验不足，后期需要通过代建等方式运营土地，开发节奏较慢，建议关注保利发展、粤泰股份、华侨城A、凤凰股份。