民营房企，穿越寒冬的启示

稳健经营的民营房企成功穿越寒冬，对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。而且，这些走出寒冬的民营房企有共性，能带给我们一些启示

文 | 刘建中

从2021年开始，房地产行业一波三折。虽然现在仍然艰难，但不少谨慎经营的民营房企已经让投资者和消费者看到了希望。这其中有头部的龙湖集团 （00960.HK） 、新城控股 （601155.SH） ，也有中等规模的中骏集团控股 （01966.HK） 、美的置业 （03990.HK） 。

这些企业穿越寒冬，成为中国民营房地产之光，并非偶然。它们存在一些共性，这些共性让它们成为了这场考验的优胜者。

相对于头部房企，中等规模的房企更加默默无闻。它们能坚守“零违约”记录，更为不易。2022年12月8日，中骏集团汇出12.87亿元，提前偿还债务。至此，中骏集团2022年境内外公开债务均已兑付。而2023年其公开债务仅有4月的5亿美元债，8月的5.4亿元境内债，偿付压力相对较小。美的置业的无限制现金也能毫无压力地覆盖公司短期债务。

这些成绩难能可贵，是因为这个寒冬特别冷，特别曲折。一起简单回顾中国民营房企经历了哪些困难。

2020年8月，“三道红线”政策出台之时，多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。

2021年8月，民营房企感觉融资渠道收紧，五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。

2021年12月到2022年5月的六个月里，房企违约频现，其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。

2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时，为了保证项目完工，预售资金监管更加严格，进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑，对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。

从2022年1月以来，从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。

2022年11月以来，“三支箭”政策陆续出台：“第一支箭”给予房企信贷支持；“第二支箭”支持房企发债融资；“第三支箭”支持房企股权融资。“三支箭”政策，由于态度坚决，体量巨大，产生了明显的效果。

目前房企资金状况开始改善，房地产行业冬天的最冷阶段已经过去。

稳健经营的民营房企成功穿越寒冬，对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。而且，这些走出寒冬的民营房企有共性，能带给我们一些启示。

民营房企越冬的三点意义和一些启示

首先，一些民营房企成功走出冬天，对经济和房地产市场有以下三点意义：

第一，带来经济复苏的希望。

房地产行业对于中国经济的重要性无须多言。房地产行业健康发展是经济企稳、预期改善的前提。民营房企活下来能提振市场信心，促进房地产市场回暖，从而促进经济回暖，形成经济正循环。

第二，展现民营房企强大的生命力。

一直以来有一种声音说，民营房企已经完成了历史使命，失去了存在的意义。这种看法没有依据。民营房企是房地产行业的重要力量，是国有房企的重要补充。

民营房企存在的意义，不仅仅是机制灵活，先行先试，锐意创新，提高市场活力。在这次考验中，一些民营房企展现出强大的生命力。而且，从各种促暖政策也看出国家对民营房企的支持与保护。

第三，有些民营房企值得信任。

民营房企，良莠不齐，未来两极分化会非常明显。这场考验中，有相当数量的房企因自律得自由。经受了艰难时局考验，经过了时间检验之后，这些民营房企值得投资者和消费者信任。这些房企未来更容易获得融资，产品更会获得青睐，未来会有更好的发展。

这些最先走出冬天的民营房企有共同之处，分析这些共性可以给我们一些启示。

在这些房企的业务拓展中，商业地产的开发与运营往往占据重要地位。做商业地产需要沉淀资金、培育期长，赚钱速度远不如卖房。

做商业地产，融资成本必须低。新开商业物业的回报一般不高于10%，想要赚到钱就必须降低融资成本。而降低财务成本，没有什么好方法，无非就是控制借贷规模，保持财务健康，增加财务透明度。

商业项目的培育虽然辛苦，但给企业带来了自律。同时商业项目不仅收益稳定可期，而且还有一个好处。在遇到资金紧张之时，可以用于抵押，出售也相对容易。

以上这些道理，港资房企在二十年前已经参透，并付诸于实践。本土民营房企应该向港资房企学习。这次考验中，港资房企基本都安全过冬。而成功过冬的本土民营房企或多或少都带有港资房企的特点。

港资房地产商有以下经营特点：

第一，注重现金流，不以冲规模为导向。

第二，拿地选择目标仅仅局限于一二线城市和其他市中心优质地块。

第三，控制负债规模，敬畏风险。

第四，擅长大型综合体的开发。

第五，擅长经营商场、长租公寓等现金流稳定的商业项目。

龙湖集团在很多方面像港资房企。龙湖一直坚持稳健优先和财务透明，坚持深耕一二线，坚持做商业。这是龙湖坚持了十多年的道路。

成立于1987年的中骏集团，经营特点也具有港资色彩。中骏集团不追求规模，拿地只拿核心地。业内人士说，中骏董事局主席黄朝阳非常强调生存意识，强调“惧者生存”。“惧”是敬畏和尊重，对行业发展保持敬畏，尊重客观规律，不盲目冒进。而且他经常强调多想想未来，以未来定现在。

港资房企从2016年开始抛售项目，努力降杠杆。而国内大多数民营房企反其道而行之。而中骏的做法却更像港资。2016-2020年，中骏集团净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%以及59.2%，净负债率持续走低。

根据2022半年报数据，前50家上市房企中，龙湖集团和中骏集团是为数不多的“三道红线”都绿档的民营房企。

民营房企的未来之道

加财务杠杆冲规模的时代已经落幕，管理能力、精细化运营成为新标杆。房企要收缩欲望，躬身耕耘，赚辛苦钱。

未来，民营房企不必追求规模，而要追求信誉和口碑。高质量的产品、物业管理、社区服务会带来溢价和红利。

未来，民营房企必须拥有透明的、健康的资产负债表。古今中外，房地产公司的各种死法都有个共同点，就是借“贵”钱。作为民营企业，要想借到便宜的钱，财务要透明、健康。

未来，商业资产开发和运营会成为民营房企的必修课。

• 第一，地方政府更欢迎商业综合体开发，因为带动就业、带来税收，地方政府愿意给予房企各种优惠条件。

• 第二，当城镇化速度慢下来，持有商业资产能够提供稳定现金流。日本经济上世纪90年代垮塌时，收租物业展现出良好的承压性，可以帮助企业渡过危机。

港资房企大多擅长开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。在本次房地产调整中，港资房企也表现出更好的稳定性。

未来最被看好的两种商业性资产形态是商场和长租公寓。商业资产运营与住宅开发不同，更加考验管理能力、数字化能力、数智化能力。商业运营考验不是胆子大不大，而是定位是否合理，心思是否缜密，创意是否独到。

在长租公寓开发方面，中骏集团走出了一条颇具特色，目前看来比较成功的道路。

长租公寓最开始阶段，无论是地产开发背景的公寓企业还是其他资本，都选择了“二房东”模式。这些“二房东”为了抢夺房源，高价竞争推高了公寓企业的经营成本。成本高企则导致后期盈利艰难，导致公寓行业难以引入股权投资。这是造成公寓行业那几年的“资本寒冬”的根本原因。

但是中骏集团在进入公寓界开始，就明确了开发投资为主的重资产发展模式。

中骏的长租公寓从诞生起就具有基金管理的内核。为了达成设定的投资回报率，他们在拿地阶段就密切关注成本把控，千方百计在保证品质的前提下降低成本：

• 方法之一，通过和政府谈判完成纯商业地块勾地，这类地块的地价通常较低；

• 方法之二，协同中骏获取综合体等带自持商业的项目时，约定好未来将出让公寓项目。

成本领先使得中骏的公寓项目具备高利润、高回报的优势。这些优势自然而然吸引了大量的基金合作伙伴，包括基汇资本、中东主权基金、Proprium Capital Partners、黑石、KKR等。

中骏也在做商场方面的尝试，其主打品牌为“中骏 世界城”。“中骏世界城”在年末和1月初有两大商场集中开业：北京西长安中骏世界城和山东高密中骏世界城。 这两个商场开业之后，中骏开业的世界城将超过10座。

随着城镇化的发展和地铁建设热潮，TOD （公共交通导向开发） 项目成为商业地产主流模式。中骏在北京、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市布局了超级TOD综合体，累计TOD项目开发面积近400万平米。

中骏世界城努力做品质、做差异、做个性。比如，目前北京市场的TOD商业，类型多为不同体量的购物中心，模式比较单一。

中骏的“北京西长安中骏世界城”与北京市场其他的TOD商业不同，发力奥莱模式。“西长安项目”从奥莱模式的发展态势、区域消费潜力、目标客群需求等多个维度出发，“量身定制”产品组合，把最优的商品和服务组合摆在目标消费者面前，从而打造独特优势。

当然，无论是长租公寓还是商场项目，商业运营都有其核心难点。已经习惯于住宅销售模式的房企一下子难以适应，但转变发展模式是时代所需。那些还没有找到“第二增长曲线”的房企，可以参考、学习龙湖集团和中骏集团的成功经验。

除了持续创造商业价值，越过寒冬的民营房企未来还应该关注什么？中骏集团一位管理者曾说过：“关注员工的发展，关注产品是否给用户带来满足，关注我们是否给社会带来商业之外的价值。”

的确，世事变幻，大浪淘沙，只有持续给社会带来价值的企业才能基业长青。

作者为《财经》产业研究中心研究员