天琴湖能否在东区突出重围？

前几天南二环中骏的大降价，让整个福州楼市都开始动荡，四面八方的项目纷纷开始调价，力求去化，被称为福州楼市最后一道防线的东区也随之响应，首开香悦成了东区第一个“吃螃蟹的人”！

在朗云高调入市之后，东区首个立体生态住宅保利国贸·天琴湖也在最近开放了售楼部，天琴湖这块地市国贸在今年5月27日的土拍当中以底价24.56亿元成交，楼面价22644元/㎡，要求100%精装，在继滨北CBD国贸天琴湾一房难求的热潮之后，国贸在福州的第二个天琴系也备受关注。尤其在同是生态住宅的缦云和天琴湾都取得了不错的销售成绩后，作为东区第一个生态住宅项目的天琴湖更是还没上市就让外界期待不已，颇有打造东区新标杆的架势。

不过相比缦云和天琴湾都是体量不大且周边竞品较少特点，在东区在售项目扎堆且本身体量巨大的情况下，天琴湖能否凭借生态住宅特点和产品力突围成功，还要打个问号！

从项目已经推出的宣传材料中来看，项目距离地铁4号线后屿站约300米左右，不过对于这类项目的客群来说，地铁不算是特别强有力的加分项，聊胜于无。项目周边板块的整体商业、公园及交通配套成熟，也是政府目前重点发展区域之一，硬件还是很不错的。项目主推的是135-200㎡的临湖大平层产品，这个面积段在东区改善客群中还是有竞争力的，总共规划了708户，是东区在售和即将入市项目中体量比较大的，这对后续的去化形成了一定的压力。

并且，项目虽名为天琴湖，主打瞰湖的卖点，但实际上大多数楼栋都不能直面湖景，部分楼栋的西侧可以看到，可从周边规划来看，西侧规划了多栋高层写字楼，以及超200米双子塔（现已改为单塔），若是规划落地，这对项目的湖景资源必定会造成较大影响，很有可能奢阔湖景会变成夹缝一线天！

目前项目只做了143㎡户型偶数层的样板间，村长实地踩盘了解了一下，露台、阳台确实很大，有生态住宅的绿化奢阔感，在天气合适的时候，家里有个这样的露台、阳台确实很惬意。

但套内整体情况却跟阳台、露台的奢阔空间感有比较大的差别，143㎡的面积，按理来说空间应该足够大，但样板房内除了主卧空间尚可，客厅和其他房间的面宽都比较窄，对于改善产品来说，空间相对逼仄，而且走道浪费过多，加上公摊比较大，套内面积仅100㎡出头，对于四房产品来说，确实有些不够用。因此参观样板房后，对天琴湖的期待值下降不少，村长问了同去的朋友，也是这个感觉。

因为阳台、露台一直是第四代立体生态住宅的特色和卖点，天琴湖也确实将这个卖点放大了，但福州目前没有已落地的生态住宅项目可参考，对于后期绿植养护以及开放阳台对高层生活的影响，还未可知。而且在阳台和露台上腾让出过多的空间，减少了室内的使用面积，对于冬夏长、春秋短的福州来说，使用场景也受限很多。

目前项目还没释放具体价格，从指导价来看和朗云相同，都是4.5万/㎡，若是这样的价格，那天琴湖很有可能销售情况会差。从置业放出的风声来看，近期可能会开盘，价格对标的中海三号院，村长有不少粉丝看过样板房后，直呼“中海性价比高很多”，毕竟得房率中海要高出不少，套内的空间感对于改善客户来说，确实至关重要。

因此也有人说，天琴湖入市之后有可能成为三号院的白衣骑士，虽是竞品，却能带动三号院的去化，若真是如此，也确实有点尴尬。

除了三号院之外，项目北侧的榕发揽湖郡也即将入市，主打77-126㎡3-4房产品，购入门槛也低于天琴湖，而且有观湖郡交房的高评价、好口碑珠玉在前，势必会对天琴湖造成一定的客户分流及冲击。

从现有情况来看，备受期待的天琴湖并没有交出令人惊喜的答卷，保利和国贸的强强联合，结果也有点“麻麻dei”，想要在东区突出重围，也许不是件容易的事情！