绿城管理搭档地方城投拿地 代建公司成土地市场新势力

中房报记者 付珊珊 上海报道

在房企融资频繁传出政策好消息的同时，土地市场也在发生一些变化。

自2021年初“两集中”供地政策推出以来，22个重点城市全年集中供地次数均不超过3次，但随着房地产地市环境改变，各地也在动态调整集中供地政策和节奏。截至12月5日，无锡、苏州、北京、杭州等城市均完成了第四批集中供地，其中，无锡于11月29日率先完成今年第五批集中供地，12月5日，苏州第五批集中供地也拉开大幕。

随着各地集中供地节奏加快，土地市场也出现一些新动态，例如，在无锡第五批集中供地中，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，9979.HK）与无锡新都房产开发有限公司组成的联合体拿下奥体东地块，后者为无锡当地城投公司。这种“代建企业+本地城投企业”的组合形式也成为此次集中供地中的最大看点。

在一位接近绿城管理的人士看来，近两年，城投拿地成为主流趋势，拿地比例不断提升。但同时，城投拿地后开工转化率较低，需与有主体信用、专业开发管理能力的代建企业合作，同时引入资方进行金融赋能，实现项目顺利推进，兑现土地价值。

中指研究院土地事业部负责人张凯也表示，预计后续的集中供地中将有更多地方国资地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

代建联合体拿地新现象

无锡是全国首个完成第五批次集中供地的城市。从土地出让结果来看，在这场集中供地中，代建企业联合体下场拿地成为值得关注的新现象。

“代建第一股”绿城管理和无锡当地城投企业组成联合体最终以底价40.33亿元竞得经开区干城路与贡湖大道交叉口东北侧地块。据公开资料显示，该宗地也是无锡历年来起拍地价最高的地块，楼面起始价为20800.05元/平方米。

据绿城管理相关人士向中国房地产报记者表示，在此次双方的合作中，绿城管理代资方持有项目公司1%股权，无锡新都房产开发有限公司持有项目公司99%股权。同时，项目公司与绿城管理签订代建协议，由后者负责项目的全过程管理服务，并收取代建费用。

上述人士还表示，绿城管理代持对应的出资义务为，由对方将代持对应注册资本金10万元支付到绿城管理，由绿城管理在工商变更完成后支付至公司，完成注册资本金实缴。在双方的代建代持协议中，项目的投资收益及投资风险由对方公司进行承担。

除了此次与无锡本土城投公司合作，今年10月份，绿城管理与江阴城市发展集团有限公司组成联合体，即江阴城发绿信置业有限公司（以下简称“江阴城发绿信”），以7亿元底价摘得江阴主城区城南80、81号地块。

在拿下上述地块后，江阴城发绿信又引入中粮信托。至此，江阴城发绿信的股权构成为中粮信托、江阴城市发展集团有限公司、绿城管理分别持股51%、48%、1%。

不难发现，两次与地方城投合作拿地，绿城管理都采用了相似的合作模式。在该种合作模式下，对代建龙头企业绿城管理而言，主动参与地方城投和资方主导投资的市场化商品房建设，将有助于拓宽代建赛道，顺应市场形势完善业务发展模式，在竞争中抢占先机。

城投、代建、资方三方赋能

作为“中国代建第一股”，绿城管理在其官方网站上也打出了“代建行业领军者”的称号。在其官网上，绿城管理的代建业务分成了三块，即政府代建、商业代建和资方代建。

据绿城管理方面介绍，十年前，绿城管理95%的客户都是中小开发商，但是当下，公司主要客群发生了变化，包括三大块，第一大块就是政府，即帮助政府代建保障性住房、租赁性住房等。第二块就是地方城投、国企或者一些管委会，这些客户里有一些是做基础设施建设，有一些是做兜底拿地，代建公司可以帮助他们为C端客户带来好的居住产品。第三块客户就是金融机构，例如一些民营房企暴雷之后资产被金融机构收走，那么金融机构需要找一个合作方帮助其投前做风控、投后做价值变现，这时候代建公司就是一个很好的服务对接商。

今年以来，由于民营房企资金链日益紧张，地方城投公司拿地托底现象较多，但随着政策发文严禁城投拿地空转，代建项目的机会增多。尤其是在当下的房地产环境下政府、国企、城投等主体已经逐渐成为土地市场的主导力量，所以在绿城管理方面看来，代建公司入局进行合作开发已经变成一个非常确定的发展趋势。

凭借主体信用、品牌资产、客户资产、团队能力等优势，以及在代建行业积累多年的行业经验，当下，绿城管理的委托方中，城投公司和金融机构的占比在不断提升，根据绿城管理2022年半年报数据显示，两类客户的代建面积占公司总在建面积的比例已经达到75%。

从上述两次拿地也可看出，绿城管理已经摸索出了一套三方合作开发模式。在这种模式下，城投公司、代建公司以及金融机构强强联合，实现了三方赋能的作用，能赋予土地较高溢价和收益，实现开发增值。

“对地方城投公司而言，它们不仅承接了地方财政和城市建设的使命，同时引进专业的代建公司，能够提升当地人居品质，助力焕新城市界面。”上述绿城管理相关人士表示，对于金融机构而言，通过专业代建公司寻找优质标的，结合城投公司的政府信用，可以获取稳定的投资回报，同时也积累更多经验介入涉房涉地等不良项目处置。

对于绿城管理而言，其将为项目进行品牌输出、全过程代建开发管理，有助于拓宽代建赛道，完善业务发展模式。

在一些业内人士看来，“城投+代建+资方”这种模式下，城投公司勇挑社会责任，金融机构充分发挥资金优势，代建企业发挥专业开发及管理优势，各司其职、优势互补。这种新的开发模式能够为业主提供高品质住房、为各主体创造经济效益、助力社会稳定和行业稳健发展，或将成为今后房地产行业一大主流发展方向。