托育园筹建不踩坑指南 | 爱多纷“三精”托育十日谈直播实录1

12月1日晚，爱多纷“三精”托育十日谈系列直播栏目正式开播。通过主播对筹建过程的详细拆解，帮助投资人和园长全面梳理了托育园筹建期的常见“坑点”与“不踩坑”指南。

01 关于选址

Jenny老师在直播时分享了爱多纷某合作园的案例：这家园所已经开业经营了大半年，突然得知园所大门附近，要建一个大型的“特斯拉充电站”，直线距离不足100米，投资人多方协调无果，被动将园所移址经营。这一“折腾”，不仅要损失前期投入，还要面临生源转移、退费等一系列善后工作。

这个案例充分说明，托育机构在选址时，不仅要考虑“现状”，还要至少参考场地周边未来1-5年的规划。爱多纷建议投资人、园长要深入学习国家及各地《托育机构设置标准》等文件，并要严格落实《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（2019版）及参考教育部下发的《幼儿园标准设计样图》第十二条关于选址的要求。

（图片来源：《幼儿园标准设计样图》）

相关文件中明确，托幼机构的选址应留意以下事项：

①远离以下危险地带：地震危险地带、悬崖边、悬崖底、滑坡高风险地带、地面塌陷、地裂、地下暗河地带。

②远离以下场所：集贸市场、娱乐场所、医院传染病房、垃圾中转站、污水处理站、通讯发射塔台、屠宰场、垃圾填埋场、有毒有害危险品仓库、养殖场等

③与以下设施保持足够的安全、卫生防护距离：铁路、高速公路、机场及飞机起降航线、输油输气管道、高压供电走廊等

④避开以下位置：主要交通干道、建筑的阴影区等

（图片来源：《幼儿园标准设计样图》）

选择场地时，除了了解其现状，还应通过开发商、物业、城市规划局、城市档案馆、互联网等渠道了解所在场地未来规划建设的场所与设施，最大化减少选址为后期运营带来的不必要风险和损失。

02 关于租赁（场地）合同

对托育园而言，场地合同条件的达成，也是对后期潜在经营风险与综合成本进行控制的重要抓手。爱多纷建议，要尤其关注合同中的如下条款：

①租期（使用期）条款：一般最低底线建议不少于3年，能谈到5年以上更好，否则经营中断或变故的风险会增加。

②房屋抵押情况：如计划租用的场地存在“抵押”（房产证上注明了抵押或按揭字样），或业主存在其他形式的抵押，应提前掌握情况，并在合同内予以约定，避免业主债务纠纷影响园所经营。具体描述可参考以下内容：

“租赁期限内房屋产权的变更不得影响本租赁合同的履约，出租方需协调新产权方受让本协议的权力义务，并签订补充协议。由于产权变更导致承租方无法继续履约的视同出租方违约，需向承租方赔偿装修费用以及其他经济损失（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、公证费等），并且还应承担向承租方赔偿XXX万元违约金的违约责任。”（*条款描述与内容仅供参考，需结合实际情况调整）

③退租（退场）条款：要仔细查看合同中关于“退场”的条款，留意“恢复原状”、“现状交还”等具体要求，尤其涉及到多铺打通的情况，“恢复原状”可能在退租时不具备条件，需提前约定。

此外，还有如下条件，建议投资人和园长们尽量与业主方协商争取：

①免租装修期：越长越好，有利于控制总的经营成本。一般比较常见的免租期在1-3个月居多，条件明确后需要写进合同。

②租金递增节奏与比例：在递增节奏方面，常见的条款有逐年递增的、第三年起逐年递增等，比例方面，在3%-10%区间。建议大家把增幅代入财务模型测算，评估自己可承受的范围，再与业主方协商。

③不可抗力租金支付条款：近几年受疫情影响，托育机构经常被迫停托，影响现金收入和预收款的确认。因此，建议针对不可抗力条件下的租金支付，在合同中通过“减免”、“缓交”、“分期”且免收滞纳金的方式予以明确约定。

④关于户外场地：有条件的可在合同内约定户外场地的“面积”与“使用权”，或另行和相关单位沟通，取得书面“使用权”证明，作为备案佐证材料。

此外，如果所选场地涉及多个业主、多份合同，因尽可能将对应的合同条款在谈判时进行“拉齐”，特别是租赁期与与租金增幅条款，以最大化控制风险。

园所的课程及运营体系导入、空间规划设计、施工单位选取等工作也应在租赁合同磋商过程中同步完成。园所的课程和运营体系，为园所的空间规划提供方向引领，空间规划设计、效果图施工图绘制，平均需要10-25天不等的合理周期，从压缩筹建期，提升效率的角度，建议同步进行。

03 关于施工合同

直播中，爱多纷分享了某合作园所的案例。原本100多个托位的园所，在施工期已经储备了近80位开业即可到店体验的孩子，但因为工期延误，存量的体验客户面临巨大的流失压力。爱多纷帮助园所通过上门托育、借用社区场地、党群服务中心场地开展体验活动等方案，解决了眼前问题。

后与园所团队复盘后发现，该投资人与施工单位签署的租赁合同中，只约定了总工期与各期款项的支付日期，未约定具体的付款确认条件，加之未进行细致的现场管理，导致进度款已付完，工期却延迟的情况发生。

对此，爱多纷首席财务官尹行建议，签署施工合同时应注意明确约定以下几点：

①装修总工期

②详细工程进度——需明确时间节点（包含延期如何处理，赔偿、支付违约金、减费等）

③依据详细工程进度约定对应的付款进度（需预留一定比例的质保金尾款待质保期后支付）

④质保期最低两年（法定）

⑤明确工程各节点验收通过的标准

⑥合同后附具体的施工明细项、材料选型、清单、施工标准、用料标准、交付标准、验收文件等

04 其他常见问题

预算超、工期拖、开业孩子少，是园所筹建期最高频发生的问题。

关于预算超，爱多纷给出的建议是“先切好蛋糕，再合理分配”，筹备前就把自己预算做好规划，可通过“托育开园通”小程序“办园方案策划”来提前规划各项支出，做到“心中有数”。

关于工期拖，一方面需要在签署合同时做好相关风险的把控，更需要投资人或园长进行细致的现场管理。以300平米建筑面积为例，纯毛坯条件下进行硬装修的合理工期一般不少于40天，不多于60天（不包含消防设施改造），期间至少要做到一天巡场2次、关键过程现场验收、每日拍摄影像资料并存档，方可有效控制工程进度。

开业孩子少，往往是由于园所团队组建晚、忙于应付装修、采而忽视招生准备而造成的。对此，爱多纷的建议是，以计划开业日倒推，园长和至少1名招生老师（顾问）不晚于开业前45日到岗，园区的门头招牌或能够昭示园区位置的户外宣传广告，不晚于开业前35日上墙。人员到岗完成岗前培训后，第一时间画出园区“3公里生活圈地图”，制定招生工作计划。可通过“托育开园通”小程序“招生漏斗”计算出招生人数和开园首月收入目标，再根据指标推导出开园前的招生工作计划，由投资人、园长率领团队严格按计划执行，并做到每日检核、每日复盘、计划修正。

本周四晚20：00，爱多纷“三精”托育十日谈系列第二场，将继续连麦“涛涛不绝聊托育”，分享“精心用人：托育园精细化选人管人培训实操策略”。

关于园所精细化筹建，在《爱多纷“三精”托育20讲》线上课程中针对选址、筹建、时间管理、指标管理、市场调研、运营筹划等内容做了全面、详细的分模块讲解，一次学习掌握“精细化”筹建全部奥秘！感兴趣的老师可进入以下链接购买学习：

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